作者 | 城投君

8月29日，諸城市龍城建設(shè)投資集團有限公司（以下簡稱“諸城龍投”或“公司”）發(fā)布2025年中期財務(wù)報告。截止2025年6月30日，諸城龍投營業(yè)收入3.85億元，同比下降3.76%，利潤總額3444.22萬元，凈利潤3961.11萬元，同比上漲1.53%；總資產(chǎn)206.52億元，總負(fù)債138.36億元，凈資產(chǎn)68.16億元，經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額4.24億元。

諸城龍投成立于2016年7月，公司注冊資本和實收資本均為2.25億元，主營業(yè)務(wù)為保障性住房建設(shè)、公共基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)等業(yè)務(wù)板塊，實控人為諸城市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局。2024年，諸城龍投收到政府補助2.18億元。

營收微降利潤略增，政府補助支撐明顯

截至2024年底，諸城龍投資產(chǎn)總額205.87億元，所有者權(quán)益67.77億元。2024年公司實現(xiàn)營業(yè)總收入7.85億元，同比下降0.05%；營業(yè)成本6.45億元，同比下降3.58%；利潤總額0.58億元，同比下降14.94%；凈利潤0.66億元，同比下降12.34%。

2024年諸城龍項目建設(shè)營收6.6億元，包括棚戶區(qū)改造業(yè)務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)三大板塊。其中棚戶區(qū)改造業(yè)務(wù)收入6.58 億元。

棚改業(yè)務(wù)占主導(dǎo)，回款滯后凸顯資金壓力

諸城龍投棚戶區(qū)改造項目采用政府購買服務(wù)、委托代建及定向安置模式。截至2024年底，諸城龍投主要棚戶區(qū)改造項目計劃總投資135.19億元，累計投資86.49億元，隨著棚戶區(qū)改造項目的推進，公司來資金支出壓力較大；棚戶區(qū)改造項目累計確認(rèn)收入24.05億元，累計回款9.72億元，整體回款較為滯后。2024年公司實現(xiàn)棚戶區(qū)改造項目收入6.58億元，系蘭家村安置西區(qū)項目和新華家園東區(qū)部分完工交付確認(rèn)收入。

自營項目回收周期長，房地產(chǎn)去化困難

諸城龍投主要在建基礎(chǔ)設(shè)施項目計劃總投資18.07億元，已投資16.85億元，在建項目后續(xù)待投資規(guī)模較小，投資壓力不大。公司暫無擬建的基礎(chǔ)設(shè)施項目。 2024年該板塊收入151.39萬元，采用委托代建模式及自營模式。截至2024年底，公司主要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)代建項目累計確認(rèn)收入22.88億元，累計實現(xiàn)回款22.42億元，整體回款情況好。公司主要已完工的自營自建項目4個，累計投資9.49億元，主要通過對外出租實現(xiàn)收益，2024年實現(xiàn)租金收入0.55億元，部分項目收益規(guī)模小，投資回收周期較長，需關(guān)注自營項目后續(xù)收益實現(xiàn)情況。

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式為自主開發(fā)，項目類型為商品房。2024年商品房銷售收入757.88萬元，主要來自于萬興新城項目銷售收入。萬興新城項目累計投資9.2億元，截至2024年底累計實現(xiàn)銷售收入0.15億元，該項目去化程度低，未來去化壓力大。截至2024年底，公司主要在建商品房項目為怡和名苑小區(qū)，計劃總投資9億元，尚需投資5.34億元；無擬建商品房項目。

其他業(yè)務(wù)板塊營收1.25億元，包括標(biāo)線工程、檢測線、服務(wù)、銷售貨物等，業(yè)務(wù)指標(biāo)波動較大。

資產(chǎn)結(jié)構(gòu)以流動資產(chǎn)為主，受限比例高

2024年底，隨著到期債務(wù)的償還及子公司股權(quán)劃出，諸城龍投資產(chǎn)總額205.87億元，資產(chǎn)規(guī)模同比有所下降，流動資產(chǎn)190.38億元，占比92.48%，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)仍以流動資產(chǎn)為主。

2024年諸城龍投公司貨幣資金9.96億元，主要為銀行存款（0.32億元）和其他貨幣資金（9.64億元）；其中受限貨幣資金9.65億元，系借款質(zhì)押和凍結(jié)所致，受限比例高。

公司應(yīng)收賬款15.4億元，主要為應(yīng)收匯融建設(shè)和諸城市財政局的工程款，分別占期末應(yīng)收賬款余額的98.39%和1.61%，集中度很高；1年以內(nèi)和1-2年的款項分別占期末應(yīng)收賬款余額的46.65%和50.5%，整體賬齡較短；未計提壞賬準(zhǔn)備。

其他應(yīng)收款42.21億元，前五名的賬面余額合計占60.94%，集中度較高；應(yīng)收對象主要為當(dāng)?shù)卣块T及國有企業(yè)，回收風(fēng)險較低，但資金占用較大。

存貨121.46億元，同比下降9.01%，主要系受子公司股權(quán)劃出影響，公司待開發(fā)土地規(guī)模減少所致。

諸城龍投2024年受限資產(chǎn)63.74億元，包括貨幣資金、投資性房地產(chǎn)、存貨、無形資產(chǎn)、在建工程、應(yīng)收票據(jù)等，受限比例為30.96%，受限比例較高。受限原因為借款抵押、凍結(jié)等。

20204年諸城龍投營業(yè)總成本6.45億元，從資產(chǎn)盈利性角度來看，公司棚戶區(qū)改造業(yè)務(wù)沉淀資金規(guī)模較大，變現(xiàn)受政府及委托方結(jié)算進度影響較大，對資金形成較大占用；基礎(chǔ)設(shè)施自營項目形成的租賃收入對公司營業(yè)總收入形成一定補充，但部分項目收益規(guī)模小，投資回收周期較長；已完工房地產(chǎn)項目去化程度低，未來去化壓力大。此外，公司存貨中待開發(fā)的土地35.91億元，規(guī)模較大，尚未形成收入，其變現(xiàn)受土地市場行情等影響較大。公司期間費用2.44億元，同比有所增長，主要系財務(wù)費用增長所致。非經(jīng)營性損益方面，公司其他收益主要為政府補貼，公司利潤實現(xiàn)對政府補貼依賴較大。

盈利指標(biāo)表現(xiàn)方面，2024年諸城龍投總資本收益率2.04%，有所提升，凈資產(chǎn)收益0.97%，率略有下降。

2024年諸城龍投受業(yè)務(wù)開展支出規(guī)模下降及往來款繼續(xù)凈流入影響，公司經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流為16.7億元，規(guī)模有所提升。公司投資活動現(xiàn)金流為-2.19億元，主要系收回投資款，投資活動現(xiàn)金流出主要系子公司股權(quán)無償劃出導(dǎo)致現(xiàn)金流出。受公司繼續(xù)償還有息債務(wù)影響，公司籌資活動現(xiàn)金流為-15.07億元?？紤]到公司業(yè)務(wù)回款規(guī)模不足以支持項目建設(shè)及還本付息資金需求，隨著后續(xù)項目的開展和債務(wù)的滾續(xù)，公司對外部融資需求較大。

短期償付壓力大

截至2024年底，諸城龍投負(fù)債總額為138.11億元，公司經(jīng)營性負(fù)債主要體現(xiàn)為應(yīng)付工程款形成的應(yīng)付賬款，為9.57億元。長期應(yīng)付款25.27億元，主要由專項應(yīng)付款和融資租賃借款構(gòu)成。一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為14.56億元。

2024年諸城龍投全部債務(wù)77.87億元，以長期債務(wù)為主；全部債務(wù)中銀行借款和債券融資分別占66%和25.9%，其余主要為融資租賃借款；債券融資期限主要為5-7年，利率主要分布在4.2%-7%，以企業(yè)債券和私募公司債券為主。

銀行授信方面，2024年公司獲得銀行授信額度65.6億元，尚可使用4.11 億元，間接融資渠道亟待拓寬。

從債務(wù)指標(biāo)來看，受有息債務(wù)規(guī)模下降影響，公司債務(wù)指標(biāo)總體呈下降趨勢，債務(wù)負(fù)擔(dān)仍較重。從債務(wù)期限分布看，諸城龍投2025年集中償付壓力較大。

評級展望穩(wěn)定，三大風(fēng)險點值得關(guān)注

6月26日，聯(lián)合資信評估股份有限公司通過對諸城市龍城建設(shè)投資集團有限公司主體及其相關(guān)債券的信用狀況進行跟蹤分析和評估，確定維持諸城市龍城建設(shè)投資集團有限公司主體長期信用等級為AA，維持“21諸投01/21諸城城投債 01”“21諸投02/21諸城城投債02”信用等級為AAA，評級展望為穩(wěn)定。

聯(lián)合資信在評級報告中指出，需要從三個方面關(guān)注諸城龍投公司發(fā)展。

第一，項目待投資規(guī)模較大，公司面臨較大的投資壓力。截至2024年底，公司主要棚戶區(qū)改造項目及房地產(chǎn)開發(fā)項目尚需投資規(guī)模合計54.04億元，公司存在較大的投資壓力。

第二，回款周期較長。截至2024年底，公司資產(chǎn)中存貨和應(yīng)收類款項合計占比 86.98%，占比高，其中存貨主要為棚戶區(qū)改造、基建項目投入及購置的土地，變現(xiàn)受政府及委托方結(jié)算進度以及土地市場行情等影響較大。同期末，公司完工及在建的自營項目累計投入18.16億元，投資回收周期較長；已完工房地產(chǎn)項目去化程度低，未來去化壓力大。

第三，短期償付壓力較大。截至2024年底，公司短期債務(wù)20.88億元，現(xiàn)金短期債務(wù)比為0.51倍，考慮到公司受限資金比例較高，公司短期償債壓力較大。

數(shù)據(jù)來源：公司年報、公司債券年度報告、公司主體與相關(guān)債項跟蹤評級報告、公司債券受托管理事務(wù)報告、公開債券募集說明書及行業(yè)研報等公開數(shù)據(jù)。