作者 | 城投君

8月29日，諸城市龍城建設(shè)投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“諸城龍投”或“公司”）發(fā)布2025年中期財(cái)務(wù)報(bào)告。截止2025年6月30日，諸城龍投營(yíng)業(yè)收入3.85億元，同比下降3.76%，利潤(rùn)總額3444.22萬(wàn)元，凈利潤(rùn)3961.11萬(wàn)元，同比上漲1.53%；總資產(chǎn)206.52億元，總負(fù)債138.36億元，凈資產(chǎn)68.16億元，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~4.24億元。

諸城龍投成立于2016年7月，公司注冊(cè)資本和實(shí)收資本均為2.25億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)為保障性住房建設(shè)、公共基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)等業(yè)務(wù)板塊，實(shí)控人為諸城市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理局。2024年，諸城龍投收到政府補(bǔ)助2.18億元。

營(yíng)收微降利潤(rùn)略增，政府補(bǔ)助支撐明顯

截至2024年底，諸城龍投資產(chǎn)總額205.87億元，所有者權(quán)益67.77億元。2024年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入7.85億元，同比下降0.05%；營(yíng)業(yè)成本6.45億元，同比下降3.58%；利潤(rùn)總額0.58億元，同比下降14.94%；凈利潤(rùn)0.66億元，同比下降12.34%。

2024年諸城龍項(xiàng)目建設(shè)營(yíng)收6.6億元，包括棚戶區(qū)改造業(yè)務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)三大板塊。其中棚戶區(qū)改造業(yè)務(wù)收入6.58 億元。

棚改業(yè)務(wù)占主導(dǎo)，回款滯后凸顯資金壓力

諸城龍投棚戶區(qū)改造項(xiàng)目采用政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)、委托代建及定向安置模式。截至2024年底，諸城龍投主要棚戶區(qū)改造項(xiàng)目計(jì)劃總投資135.19億元，累計(jì)投資86.49億元，隨著棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的推進(jìn)，公司來(lái)資金支出壓力較大；棚戶區(qū)改造項(xiàng)目累計(jì)確認(rèn)收入24.05億元，累計(jì)回款9.72億元，整體回款較為滯后。2024年公司實(shí)現(xiàn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目收入6.58億元，系蘭家村安置西區(qū)項(xiàng)目和新華家園東區(qū)部分完工交付確認(rèn)收入。

自營(yíng)項(xiàng)目回收周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)去化困難

諸城龍投主要在建基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目計(jì)劃總投資18.07億元，已投資16.85億元，在建項(xiàng)目后續(xù)待投資規(guī)模較小，投資壓力不大。公司暫無(wú)擬建的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。 2024年該板塊收入151.39萬(wàn)元，采用委托代建模式及自營(yíng)模式。截至2024年底，公司主要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)代建項(xiàng)目累計(jì)確認(rèn)收入22.88億元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)回款22.42億元，整體回款情況好。公司主要已完工的自營(yíng)自建項(xiàng)目4個(gè)，累計(jì)投資9.49億元，主要通過(guò)對(duì)外出租實(shí)現(xiàn)收益，2024年實(shí)現(xiàn)租金收入0.55億元，部分項(xiàng)目收益規(guī)模小，投資回收周期較長(zhǎng)，需關(guān)注自營(yíng)項(xiàng)目后續(xù)收益實(shí)現(xiàn)情況。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式為自主開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目類(lèi)型為商品房。2024年商品房銷(xiāo)售收入757.88萬(wàn)元，主要來(lái)自于萬(wàn)興新城項(xiàng)目銷(xiāo)售收入。萬(wàn)興新城項(xiàng)目累計(jì)投資9.2億元，截至2024年底累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入0.15億元，該項(xiàng)目去化程度低，未來(lái)去化壓力大。截至2024年底，公司主要在建商品房項(xiàng)目為怡和名苑小區(qū)，計(jì)劃總投資9億元，尚需投資5.34億元；無(wú)擬建商品房項(xiàng)目。

其他業(yè)務(wù)板塊營(yíng)收1.25億元，包括標(biāo)線工程、檢測(cè)線、服務(wù)、銷(xiāo)售貨物等，業(yè)務(wù)指標(biāo)波動(dòng)較大。

資產(chǎn)結(jié)構(gòu)以流動(dòng)資產(chǎn)為主，受限比例高

2024年底，隨著到期債務(wù)的償還及子公司股權(quán)劃出，諸城龍投資產(chǎn)總額205.87億元，資產(chǎn)規(guī)模同比有所下降，流動(dòng)資產(chǎn)190.38億元，占比92.48%，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)仍以流動(dòng)資產(chǎn)為主。

2024年諸城龍投公司貨幣資金9.96億元，主要為銀行存款（0.32億元）和其他貨幣資金（9.64億元）；其中受限貨幣資金9.65億元，系借款質(zhì)押和凍結(jié)所致，受限比例高。

公司應(yīng)收賬款15.4億元，主要為應(yīng)收匯融建設(shè)和諸城市財(cái)政局的工程款，分別占期末應(yīng)收賬款余額的98.39%和1.61%，集中度很高；1年以內(nèi)和1-2年的款項(xiàng)分別占期末應(yīng)收賬款余額的46.65%和50.5%，整體賬齡較短；未計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。

其他應(yīng)收款42.21億元，前五名的賬面余額合計(jì)占60.94%，集中度較高；應(yīng)收對(duì)象主要為當(dāng)?shù)卣块T(mén)及國(guó)有企業(yè)，回收風(fēng)險(xiǎn)較低，但資金占用較大。

存貨121.46億元，同比下降9.01%，主要系受子公司股權(quán)劃出影響，公司待開(kāi)發(fā)土地規(guī)模減少所致。

諸城龍投2024年受限資產(chǎn)63.74億元，包括貨幣資金、投資性房地產(chǎn)、存貨、無(wú)形資產(chǎn)、在建工程、應(yīng)收票據(jù)等，受限比例為30.96%，受限比例較高。受限原因?yàn)榻杩畹盅骸鼋Y(jié)等。

20204年諸城龍投營(yíng)業(yè)總成本6.45億元，從資產(chǎn)盈利性角度來(lái)看，公司棚戶區(qū)改造業(yè)務(wù)沉淀資金規(guī)模較大，變現(xiàn)受政府及委托方結(jié)算進(jìn)度影響較大，對(duì)資金形成較大占用；基礎(chǔ)設(shè)施自營(yíng)項(xiàng)目形成的租賃收入對(duì)公司營(yíng)業(yè)總收入形成一定補(bǔ)充，但部分項(xiàng)目收益規(guī)模小，投資回收周期較長(zhǎng)；已完工房地產(chǎn)項(xiàng)目去化程度低，未來(lái)去化壓力大。此外，公司存貨中待開(kāi)發(fā)的土地35.91億元，規(guī)模較大，尚未形成收入，其變現(xiàn)受土地市場(chǎng)行情等影響較大。公司期間費(fèi)用2.44億元，同比有所增長(zhǎng)，主要系財(cái)務(wù)費(fèi)用增長(zhǎng)所致。非經(jīng)營(yíng)性損益方面，公司其他收益主要為政府補(bǔ)貼，公司利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)對(duì)政府補(bǔ)貼依賴較大。

盈利指標(biāo)表現(xiàn)方面，2024年諸城龍投總資本收益率2.04%，有所提升，凈資產(chǎn)收益0.97%，率略有下降。

2024年諸城龍投受業(yè)務(wù)開(kāi)展支出規(guī)模下降及往來(lái)款繼續(xù)凈流入影響，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流為16.7億元，規(guī)模有所提升。公司投資活動(dòng)現(xiàn)金流為-2.19億元，主要系收回投資款，投資活動(dòng)現(xiàn)金流出主要系子公司股權(quán)無(wú)償劃出導(dǎo)致現(xiàn)金流出。受公司繼續(xù)償還有息債務(wù)影響，公司籌資活動(dòng)現(xiàn)金流為-15.07億元?？紤]到公司業(yè)務(wù)回款規(guī)模不足以支持項(xiàng)目建設(shè)及還本付息資金需求，隨著后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)展和債務(wù)的滾續(xù)，公司對(duì)外部融資需求較大。

短期償付壓力大

截至2024年底，諸城龍投負(fù)債總額為138.11億元，公司經(jīng)營(yíng)性負(fù)債主要體現(xiàn)為應(yīng)付工程款形成的應(yīng)付賬款，為9.57億元。長(zhǎng)期應(yīng)付款25.27億元，主要由專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款和融資租賃借款構(gòu)成。一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為14.56億元。

2024年諸城龍投全部債務(wù)77.87億元，以長(zhǎng)期債務(wù)為主；全部債務(wù)中銀行借款和債券融資分別占66%和25.9%，其余主要為融資租賃借款；債券融資期限主要為5-7年，利率主要分布在4.2%-7%，以企業(yè)債券和私募公司債券為主。

銀行授信方面，2024年公司獲得銀行授信額度65.6億元，尚可使用4.11 億元，間接融資渠道亟待拓寬。

從債務(wù)指標(biāo)來(lái)看，受有息債務(wù)規(guī)模下降影響，公司債務(wù)指標(biāo)總體呈下降趨勢(shì)，債務(wù)負(fù)擔(dān)仍較重。從債務(wù)期限分布看，諸城龍投2025年集中償付壓力較大。

評(píng)級(jí)展望穩(wěn)定，三大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)值得關(guān)注

6月26日，聯(lián)合資信評(píng)估股份有限公司通過(guò)對(duì)諸城市龍城建設(shè)投資集團(tuán)有限公司主體及其相關(guān)債券的信用狀況進(jìn)行跟蹤分析和評(píng)估，確定維持諸城市龍城建設(shè)投資集團(tuán)有限公司主體長(zhǎng)期信用等級(jí)為AA，維持“21諸投01/21諸城城投債 01”“21諸投02/21諸城城投債02”信用等級(jí)為AAA，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。

聯(lián)合資信在評(píng)級(jí)報(bào)告中指出，需要從三個(gè)方面關(guān)注諸城龍投公司發(fā)展。

第一，項(xiàng)目待投資規(guī)模較大，公司面臨較大的投資壓力。截至2024年底，公司主要棚戶區(qū)改造項(xiàng)目及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尚需投資規(guī)模合計(jì)54.04億元，公司存在較大的投資壓力。

第二，回款周期較長(zhǎng)。截至2024年底，公司資產(chǎn)中存貨和應(yīng)收類(lèi)款項(xiàng)合計(jì)占比 86.98%，占比高，其中存貨主要為棚戶區(qū)改造、基建項(xiàng)目投入及購(gòu)置的土地，變現(xiàn)受政府及委托方結(jié)算進(jìn)度以及土地市場(chǎng)行情等影響較大。同期末，公司完工及在建的自營(yíng)項(xiàng)目累計(jì)投入18.16億元，投資回收周期較長(zhǎng)；已完工房地產(chǎn)項(xiàng)目去化程度低，未來(lái)去化壓力大。

第三，短期償付壓力較大。截至2024年底，公司短期債務(wù)20.88億元，現(xiàn)金短期債務(wù)比為0.51倍，考慮到公司受限資金比例較高，公司短期償債壓力較大。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年報(bào)、公司債券年度報(bào)告、公司主體與相關(guān)債項(xiàng)跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告、公司債券受托管理事務(wù)報(bào)告、公開(kāi)債券募集說(shuō)明書(shū)及行業(yè)研報(bào)等公開(kāi)數(shù)據(jù)。