2025年的蘭州樓市，靜水流深：

主城區(qū)的新房價格悄然變化——“天花板”持續(xù)突破！

放眼全城，三灘依然獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷！今年3月，蘭州五版規(guī)劃再度定調(diào)三灘城市新中心的定位，未來蘭州主城的空間格局就是——城關(guān)-三灘雙中心。

如今，悄然而至的樓市價格“上行潮”，正在驗(yàn)證蘭州新中心雄渾的戰(zhàn)略定位。

新地王亮相，高價盤頻出，蘭州新中心以銀灘黃河大橋作為“銀灘CLD核心金軸”串聯(lián)起的大片區(qū)，正是這一輪的“爆發(fā)點(diǎn)”。

示意圖

北側(cè)，中海·未來之境首開價格來到14500元/㎡，首開后甚至做過一次調(diào)價，全線產(chǎn)品上漲1%！中?！ぬ煦@突破18000元/㎡，聲量驚人，價格領(lǐng)跑，熱度居高不下。令牌·云啟暫未定價，但參考周邊二手房及新房價格，14000元/㎡或許只是基礎(chǔ)門檻。

南側(cè)，保利馬灘新項(xiàng)目經(jīng)過整整181輪競拍，樓面價破天荒來到了5322元/㎡，溢價超60%！近乎是疫情后保利全國拿地溢價率最高城市！有業(yè)內(nèi)人士稱，綜合成本計算，該項(xiàng)目入市后售價至少在15000元/㎡以上。

更不用說位于馬灘門戶的蘭海·蘭萃壹號首開熱銷破2億元，一路高舉高打，快速清盤。而且價格也低開高走，尾盤賣到了14500元/㎡的均價。如今，二期項(xiàng)目也未開先熱。

位于金軸末端的保利·天匯累積銷售額達(dá)到了30億元，銷售均價最高突破14500元/㎡，不僅刷新了區(qū)域認(rèn)知，也保持了驚人的去化率，可謂“一房難求”。

一浪接一浪，把“銀灘CLD核心金軸”串聯(lián)起的大片區(qū)捧上了神壇。

區(qū)域?qū)嵕皥D

為什么會有這樣的表現(xiàn)？時也，勢也。

一方面是經(jīng)歷了深度調(diào)整與價值重估的陣痛，蘭州樓市供需結(jié)構(gòu)正在重新洗牌。

蘭州樓市在2019年達(dá)到歷史價格高點(diǎn)后，遭遇了疫情沖擊、宏觀政策調(diào)控以及經(jīng)濟(jì)下行壓力等多重因素影響，導(dǎo)致房價暴跌。此后市場持續(xù)橫盤，進(jìn)入漫長筑底階段。

不過，隨著如今改善需求集中釋放和優(yōu)質(zhì)供給增加，蘭州房價逐步企穩(wěn)，主城區(qū)核心片區(qū)更是憑借稀缺資源和中心價值，率先進(jìn)階。

另一方面則是國家戰(zhàn)略層面提倡“好房子”，產(chǎn)品力全面升級，高端改善需求被激活。

近年來，國家層面提出“市場歸市場”的原則，樓市的“限價”約束基本取消，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品勢必會享有更高的價格。未來，市場分化將越來越明顯，改善型住宅供給和建設(shè)將在未來進(jìn)一步加大，低端、劣質(zhì)的房產(chǎn)將被逐步市場淘汰。

來源@央視新聞

直白來講就是，好房子會越來越受關(guān)注，低端房產(chǎn)只會卷入“價格戰(zhàn)”的惡性循環(huán)，直至無人問津。

精準(zhǔn)踩中時代趨勢，讓蘭州坐擁“稀缺地段+頂級品質(zhì)”組合的“好房子”所向披靡。但與此同時，蘭州的土地稀缺性也在日益凸顯——主城再無地可售，“好房子”直接進(jìn)入存量去化階段。

這是一個重要的警示：核心片區(qū)的價格拐點(diǎn)已至！蘭州主城區(qū)的好房子，還有得漲。

為什么？

首先，一個產(chǎn)品的價格和品質(zhì)肯定是正相關(guān)。

2025年，“好房子”正式寫入政府工作報告，上升為國家戰(zhàn)略，“國標(biāo)”已定——房子要建得更安全、舒適、生態(tài)、智慧。比如：

·新建住宅建筑的層高提升為不低于3.00米；

·新建住宅建筑戶門通行凈寬不應(yīng)小于0.90米；

·臥室、起居室的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.60米；

·要求提高居住舒適度（通風(fēng)、采光、隔音、防滑、防臭等）；

·要求配備公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、便民服務(wù)設(shè)施等；

·要求人均集中綠地面積不小于0.5㎡……

圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

標(biāo)準(zhǔn)更高，品質(zhì)更好，價格肯定會高于傳統(tǒng)住宅。蘭州最近比較火的這些項(xiàng)目皆如此。大面寬、低密度、游泳池、健身會所、私人管家服務(wù)……看得出來，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和傳統(tǒng)住宅不在一個level。價格自然也是。

其次，許多新房房價高，很大一部分原因是因?yàn)榈貎r貴。

當(dāng)然，這個邏輯成立的前提是：越好的地段，地價就會越貴，地價越貴房價才會越貴。地價和地段價值同樣是正相關(guān)。

至于地段價值如何判定，蘭州市最新發(fā)布的《中心城區(qū)住宅用地標(biāo)定地價因素修正說明及系數(shù)表》，就規(guī)定了以下評判基準(zhǔn)地價的因素：

蘭州中心城區(qū)住宅用地標(biāo)定地價因素修正說明及系數(shù)表

其中，Ⅰ級住宅用地標(biāo)定地價最高，其中還分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級，“Ⅰ級優(yōu)等”土地是蘭州地價的“天花板”。其實(shí)單拿出來看，很多地塊或者樓盤或許都有一兩條優(yōu)等權(quán)重符合，但是幾乎全部標(biāo)準(zhǔn)都占優(yōu)的，就寥寥無幾了。

目前蘭州大火的這些項(xiàng)目，地段價值毋庸置疑，所以它們本身的地價也要遠(yuǎn)高于近、遠(yuǎn)郊樓盤。因此，賣得貴也就不足為奇了。

最后，也是最重要的，蘭州主城區(qū)已基本無地開發(fā)。

一是，蘭州是一個“沒有地”的城市，兩山夾一河的主城區(qū)，長條形沿黃河分布，真正意義上的可開發(fā)用地本身就少。近郊的高坪地帶名義上劃分在主城區(qū)，但是購房者對這些片區(qū)的認(rèn)同感極低，如今更是沒有多少房企有勇氣在這些板塊“拓荒”。

二是，近些年來國家禁止大拆大建，棚改停滯，轉(zhuǎn)而以“舊改”取代之。蘭州近兩年已經(jīng)不再有“一刀切”的拆遷大潮，規(guī)模化的城市更新主要以老舊小區(qū)改造為主。近期，蘭州主城四區(qū)就有800多個小區(qū)的舊改“搬上桌面”。

蘭州鳥瞰實(shí)景圖

自此，無數(shù)人的“拆遷夢”破碎，蘭州主城區(qū)想要通過大規(guī)模拆遷，實(shí)現(xiàn)可開發(fā)用地的增量，也再無可能。

綜合以上三點(diǎn)可以判斷，當(dāng)前蘭州樓市的現(xiàn)狀，其實(shí)是開發(fā)商和購房者，都在爭搶入主主城區(qū)的珍貴份額。改善族在2025年紛紛涌入主城搶房，就是很明顯的信號：

好地段有限，好地段上的好房子存量更稀缺，賣一套少一套！

未來或許真的有那么一天，想要在蘭州買房就只能上坪、上山，或者在主城區(qū)買二手房——不過到時候主城區(qū)優(yōu)質(zhì)二手房的“入場券”，還會更貴。

如果現(xiàn)在有樓盤品質(zhì)出眾且價格合理，那別猶豫，這可能是當(dāng)前你現(xiàn)在以及未來很長一段時間里，能買到性價比最高的房子！那么，對于購房者來說，蘭州現(xiàn)在有哪些“好房子”可以搶？

環(huán)顧四野，答案依舊在“銀灘CLD核心金軸”上。

最近馬灘口的蘭海·蘭萃壹號二期即將入市，在一期火爆熱銷、口碑爆棚、品質(zhì)標(biāo)桿的基礎(chǔ)上，二期價格會更貴嗎？品質(zhì)會更好嗎？這些問題雖然目前還沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，但有一點(diǎn)可以確定：

蘭?！ぬm萃壹號二期項(xiàng)目，必定會是“爆款”。

為什么？因?yàn)榈囟沃笜?biāo)夠硬，因?yàn)槠焚|(zhì)足夠突出。

蘭?！ぬm萃壹號是馬灘門戶最后一片可開發(fā)用地，地段價值滿足《中心城區(qū)住宅用地標(biāo)定地價因素修正說明及系數(shù)表》的“Ⅰ級優(yōu)等”標(biāo)準(zhǔn)，無論是交通便利度、生活配套完善度，還是生態(tài)環(huán)境質(zhì)量等方面，都是拔尖的存在。

另外，據(jù)小編了解的內(nèi)部消息：蘭?！ぬm萃壹號二期作為一期項(xiàng)目的升級版本，配置更好、產(chǎn)品力更強(qiáng)，完全滿足更安全、舒適、生態(tài)、智慧的“好房子”新標(biāo)準(zhǔn)！

比如在戶型設(shè)計上，有大橫廳、落地窗、270°觀景陽臺等設(shè)計；社區(qū)規(guī)劃上，有湖景園林景觀升級；配套設(shè)施上，配備了高端健身會所、恒溫泳池等；生活服務(wù)上，引入了社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、煙火市集、運(yùn)動公園等單元化服務(wù)模塊……

如此滿配升級，價格也會高于一期。

蘭海·蘭萃壹號二期項(xiàng)目的定價邏輯，其實(shí)和前面提到的熱銷新盤一樣：

答案就擺在那，但有些開發(fā)商不會抄（因?yàn)楫a(chǎn)品做不到頂尖），有些開發(fā)商有心無力（因?yàn)槭掷餂]優(yōu)質(zhì)土地），所以這些項(xiàng)目或主動、或被動的成為了市場篩選出來的地段和產(chǎn)品兼優(yōu)的“尖子生”——有底氣熱銷，自然也有底氣定高價。

蘭州樓市正在經(jīng)歷一場深刻的價值重估，主城區(qū)土地的稀缺性、高品質(zhì)住宅的打造成本以及改善型需求的集中釋放，共同推動了優(yōu)質(zhì)新房價格的上行。對于有能力的購房者而言，抓住主城區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市首開的窗口期很關(guān)鍵。

畢竟，首開價格往往是開發(fā)商能拿出來最優(yōu)惠的底價，而且真正的核心資產(chǎn)，從來都不是“便宜貨”。

最后給出一道思考題：你心中的蘭州主城區(qū)新房價格“天花板”是多少？歡迎大家討論！