曾經(jīng)五開五捷、多次日光的頂級(jí)紅盤，如今竟也難賣了。

2024年9月首次入市至今，前灘公館連續(xù)推出六批次房源，前五次熱度都堪稱現(xiàn)象級(jí)——

每一次開盤，都宛如一場(chǎng)樓市盛宴，吸引無數(shù)購(gòu)房者競(jìng)逐。

一批次225套房源，認(rèn)購(gòu)超600組，強(qiáng)勢(shì)觸發(fā)積分，入圍分50；

二批次148套房源，認(rèn)購(gòu)率400%，再次觸發(fā)積分，入圍分60.87，開盤即罄；

三批次92套房源，認(rèn)購(gòu)率又破新高，達(dá)到了451%，入圍分64.77分，再次日光；

四批次240套房源，認(rèn)購(gòu)800+組，入圍積分57.41分，延續(xù)“日光”戰(zhàn)績(jī)；

五批次230套房源，認(rèn)購(gòu)超520組，如今基本售罄，實(shí)現(xiàn)五開五罄。

可以說前灘公館亮相起銷售成績(jī)便驚艷四座，認(rèn)購(gòu)率一路飆升，用實(shí)打?qū)嵉某煽?jī)證明價(jià)值。

但市場(chǎng)正在發(fā)生變化，8月16日六批次房源入市后，前灘公館這場(chǎng)持續(xù)多月的搶房盛宴卻突然降溫了。

據(jù)悉六批次房源首開當(dāng)日僅去化7成，目前已續(xù)銷1個(gè)月，網(wǎng)簽去化率剛79%，與此前“一房難求”的盛況形成強(qiáng)烈反差。

平心而論，這樣的去化成績(jī)其實(shí)也不差，然而對(duì)于習(xí)慣了“日光”的前灘公館而言，已顯露出“神盤光環(huán)”的松動(dòng)。

01

昔日神盤，六批次成績(jī)不及預(yù)期

前灘公館一度被視為“前灘濱江洋房的最后入場(chǎng)券”，更是陸家嘴集團(tuán)手中的一張王牌項(xiàng)目。

首開11個(gè)月累計(jì)銷售額突破156億元，超千套房源被一搶而空，這份成績(jī)單在全上海足以傲視群雄。

近一年項(xiàng)目（2024年6月30日-2025年6月30日）累計(jì)2894人次認(rèn)購(gòu)，穩(wěn)居浦東樓市第一；浦東成交面積、金額、套數(shù)三項(xiàng)冠軍加身。

圖源：小胖看房

前期之所以能橫掃市場(chǎng)，區(qū)位+價(jià)格差是一大殺手锏。前灘CLD南翼，不算最核心的位置，但仍可輻射前灘優(yōu)質(zhì)資源，區(qū)位具備一定號(hào)召力。

11-12萬/㎡的均價(jià)，差不多相當(dāng)于“九折”上車前灘，性價(jià)比足以讓購(gòu)房者忽略不少短板。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)也加分不少，項(xiàng)目規(guī)劃打造海派風(fēng)貌社區(qū)，涵蓋花園洋房、疊拼別墅、低密合院等多種產(chǎn)品類型。

整體設(shè)計(jì)融合三種海派建筑的風(fēng)格，外灘晚期歷史文化風(fēng)貌、古典厚重的外灘早期歷史文化風(fēng)貌以及優(yōu)雅低密的Art-Deco摩登藝術(shù)風(fēng)格，在建筑設(shè)計(jì)上頗具特色。

社區(qū)采用“小街區(qū)、密路網(wǎng)”設(shè)計(jì)，規(guī)劃“三軸、兩街、十大組團(tuán)”花園景觀。

同時(shí)還配備雙會(huì)所，中區(qū)約2000㎡地下會(huì)所滿足健身、家庭派對(duì)、雙泳池等全齡多元需求，南區(qū)約800㎡地下會(huì)所提供高端會(huì)客等服務(wù)，進(jìn)一步強(qiáng)化了產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。

前五批次火爆熱銷，但到了六批次時(shí)，風(fēng)向卻變了，明明還是同樣的產(chǎn)品類型，推出后市場(chǎng)卻反應(yīng)平平，“神盤濾鏡”逐漸褪色。

曾經(jīng)一房難求的神盤，竟然也開始賣不動(dòng)了。

而那些被搶房熱情掩蓋的問題，終于在購(gòu)房者回歸理性后浮出水面。

02

爭(zhēng)議不斷，前灘公館短板凸顯

在小紅書上，一條“勸退前灘公館的理由”的帖子底下，100多條評(píng)論道出了曾經(jīng)眾多購(gòu)房者的糾結(jié)。

圖源：小紅書

1）定位模糊：客群混雜的圈層矛盾

項(xiàng)目坐擁濱江地段，周邊規(guī)劃千畝城市森林、體育公園等生態(tài)資源，非常適合塑造低密豪宅區(qū)的形象。

但戶型設(shè)計(jì)跨度極大，既有80㎡左右的小戶型讓預(yù)算七百萬級(jí)的家庭能圓“前灘夢(mèng)”；又包含180㎡以上的大戶型瞄準(zhǔn)豪宅買家，試圖通吃多類市場(chǎng)。

但這種“高端剛需與豪宅混居”的規(guī)劃，很容易導(dǎo)致客群的天然割裂。

而且前灘公館小戶型房源的占比不低，讓大戶型買家覺得社區(qū)“剛需化”，整體圈層被拉低；小戶型買家則面臨“配套不夠成熟”的尷尬，最終陷入“高不成低不就”的困境。

2）“三無現(xiàn)狀”：定位與需求的錯(cuò)配

如果說定位模糊是隱性矛盾，那么“無地鐵、無優(yōu)質(zhì)學(xué)校、無近距離商業(yè)配套”的現(xiàn)狀，則是更直觀的短板。

交通方面，地鐵19號(hào)線預(yù)計(jì)2030年才通車，可能有延期風(fēng)險(xiǎn)，26號(hào)線更還處于規(guī)劃階段，存在不確定性，預(yù)計(jì)兌現(xiàn)周期或超10年。

教育資源上大概率面臨統(tǒng)籌入學(xué)，與周邊動(dòng)遷房共享教育資源，難以滿足對(duì)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)有需求的家庭。

商業(yè)配套依賴較遠(yuǎn)的前灘太古里等高端商業(yè)，日常便民類商業(yè)設(shè)施較為匱乏。

3）價(jià)漲量增：市場(chǎng)接受度面臨考驗(yàn)

前灘公館一批次整體均價(jià)為11.5萬/㎡，到六批次，整體均價(jià)漲至12.18萬/㎡，不到一年時(shí)間直接漲了約6800元/㎡。

尤其小戶型漲幅備受關(guān)注，以84㎡面積為例，一批次均價(jià)約8.5萬/㎡，六批次均價(jià)已升至10萬+/㎡，單價(jià)漲超1.5萬/㎡，總價(jià)均價(jià)更是漲超百萬，引發(fā)“高位接盤”的市場(chǎng)顧慮。

一房一價(jià)表84㎡對(duì)比

同時(shí)，項(xiàng)目累計(jì)推出超千套房源，大體量供應(yīng)對(duì)未來流通性構(gòu)成潛在壓力，投資價(jià)值進(jìn)一步被稀釋。

而且，項(xiàng)目前期也已經(jīng)消化了大量選擇性忽視短板的客群，到了第六批次，購(gòu)房者對(duì)“無地鐵、學(xué)區(qū)弱、得房率低”等硬傷的接受度更低，最終直接反映在銷售數(shù)據(jù)上。

03

重倉(cāng)前灘，新項(xiàng)目入市能否破局

作為老牌國(guó)企，陸家嘴集團(tuán)在上海的城市開發(fā)進(jìn)程中占據(jù)重要地位，開發(fā)過陸家嘴中心區(qū)、新國(guó)際博覽中心等標(biāo)志性項(xiàng)目。

而在前灘板塊，這家國(guó)企更是重倉(cāng)布局住宅，從東方悅瀾到世紀(jì)前灘·天匯&天御，再到前灘公館，多個(gè)項(xiàng)目的落地讓陸家嘴集團(tuán)成為前灘開發(fā)的“主力軍”。

如今，在前灘公館六批次遇冷的背景下，陸家嘴集團(tuán)再次在前灘推出全新住宅項(xiàng)目，已確定案名為“前灘濱江道”，進(jìn)入入市倒計(jì)時(shí)階段。

陸家嘴集團(tuán)對(duì)這個(gè)新項(xiàng)目的投入力度不小，2023年4月便通過股權(quán)交易斥資約147.78億元持有的三林濱江南片區(qū)相關(guān)項(xiàng)目股權(quán)，一舉拿下這片兼具濱江資源與板塊潛力的核心地塊。

前灘濱江道地處浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)，緊鄰前灘百合園，距離濱江僅400多米，步行即可享受濱江景觀資源。

定位“海派未來社區(qū)”，既延續(xù)了陸家嘴集團(tuán)標(biāo)志性的海派設(shè)計(jì)理念，提煉上海百年海派文化的建筑精髓，打造典雅與摩登兼具社區(qū)風(fēng)貌。

項(xiàng)目近期動(dòng)作頻頻，預(yù)計(jì)本月下旬開放臨時(shí)展廳，當(dāng)前銷售團(tuán)隊(duì)已全部到崗，按照計(jì)劃有望在年內(nèi)推出首批房源。

但不可忽視的是，隨著前灘公館六批次遇冷，這個(gè)新項(xiàng)目前景未必順暢。

在前灘公館“跌落神壇”落幕之后，前灘濱江道能否走出一條“價(jià)值回歸”的新路徑，仍需時(shí)間給出答案。

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