原創(chuàng) 劉曉博

今天下午，上海市財(cái)政局、稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)有關(guān)政策的通知”，宣布對(duì)上海試點(diǎn)的房產(chǎn)稅政策進(jìn)行重大調(diào)整。

此次調(diào)整的核心是：對(duì)符合條件的非上海戶(hù)籍居民家庭實(shí)施稅收減免、優(yōu)惠。

熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的朋友都知道，上海和重慶從2011年開(kāi)始在內(nèi)地率先試點(diǎn)了個(gè)人住宅房產(chǎn)稅。

此次新政前，外地居民家庭或者個(gè)人在上海購(gòu)買(mǎi)的住宅，新購(gòu)的首套及以上的住房都需要繳納房產(chǎn)稅（需持有上海居住證滿(mǎn)3年或積分達(dá)到120分等條件才能申請(qǐng)免征）。

新出臺(tái)的政策是：

持有上海居住證并在本市工作生活的符合國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，和持有上海市居住證滿(mǎn)3年并在本市工作生活的購(gòu)房人：

在上海市新購(gòu)住房，且該住房屬于家庭第一套住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。在上海市新購(gòu)且屬于家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積）人均不超過(guò)60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過(guò)60平方米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積，按暫行辦法的規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

持有上海市居住證不滿(mǎn)3年的購(gòu)房人，其上述住房先按暫行辦法的規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有居住證滿(mǎn)3年并在本市工作生活的，其符合第一條規(guī)定的免稅住房和面積在本市居住證持證期間已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

以上政策自2025年1月1日起執(zhí)行。購(gòu)房人已購(gòu)應(yīng)稅住房符合上述暫免征收規(guī)定的，可向應(yīng)稅住房所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，并重新辦理房產(chǎn)稅納稅信息的申報(bào)、認(rèn)定，對(duì)所屬期在2025年1月1日以后多征收的稅款可予退還。

舉例說(shuō)明一下：

如果一個(gè)非戶(hù)籍家庭擁有3年以上的上海居住證，那么首套房是免征房產(chǎn)稅的，哪怕房本面積遠(yuǎn)超常規(guī)。

如果買(mǎi)了2套或者多套，可以合并計(jì)算。比如這個(gè)家庭有4名成員，免稅面積為240平方米。這個(gè)家庭擁有3套80平方米的住宅，那就都可以免稅。如果這個(gè)家庭擁有兩套住宅，1套150平方，一套120平方，則只需繳納30平方米住宅的房產(chǎn)稅。

具體怎樣計(jì)稅？

按照上海的最新政策，新購(gòu)住房單價(jià)小于等于94446元/平方米的，稅率為0.4%。超過(guò)94446元/平方米的，稅率為0.6%。

納稅額 = 應(yīng)稅面積 × 新購(gòu)住房單價(jià) × 70% × 稅率。

假設(shè)一個(gè)家庭需要交稅的住宅面積是50平方米，當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格是每平方米6萬(wàn)元，則每年應(yīng)該繳納0.84萬(wàn)元。

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，上海和重慶都不斷在房產(chǎn)稅問(wèn)題上松綁，釋放利好。

比如今年5月重慶出臺(tái)政策，宣布不再將市外人員（在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人）購(gòu)買(mǎi)普通住宅納入征稅范圍。

這意味著，“市外人員”無(wú)論在重慶購(gòu)買(mǎi)多少套普通住宅，都不用繳納房產(chǎn)稅。

如果購(gòu)買(mǎi)非普通住宅（比如獨(dú)棟別墅、高單價(jià)住宅），一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積，免稅面積為180平方米。

房產(chǎn)稅是一個(gè)老稅種，從1986年就開(kāi)始征收了。在重慶、上海試點(diǎn)之前，房產(chǎn)稅不對(duì)個(gè)人擁有的住宅征收。

近年來(lái)，國(guó)家?guī)状卧噲D立法的是房地產(chǎn)稅，可以看作是房產(chǎn)稅的升級(jí)版。由于尚未完成立法，所以一直沒(méi)有推出。

上海、重慶在個(gè)人住宅房產(chǎn)稅上不斷出臺(tái)優(yōu)惠政策，是為了進(jìn)一步穩(wěn)住市場(chǎng)，激發(fā)需求。

同時(shí)也傳遞出一個(gè)重要的政策信號(hào)：房地產(chǎn)稅的立法、出臺(tái)，又變得沒(méi)有時(shí)間表了。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，中國(guó)還是需要對(duì)房地產(chǎn)稅制度進(jìn)行改革，推出持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅。前提是房地產(chǎn)市場(chǎng)能承受，老百姓能承受，不會(huì)增加居民的實(shí)際稅負(fù)，不會(huì)導(dǎo)致內(nèi)需萎縮、生育率下滑。

未來(lái)的房地產(chǎn)稅改革，將主要是稅收結(jié)構(gòu)的變化。比如交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)降低，持有環(huán)節(jié)略微增加，總量保持穩(wěn)定。

最近一段時(shí)間，樓市除了北、上、深接連出臺(tái)新政，上海進(jìn)一步降低房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)外，還有兩個(gè)值得關(guān)注的政策：

1、縮減外商資本項(xiàng)目外匯收入及其結(jié)匯所得人民幣在境內(nèi)支付使用的負(fù)面清單，取消不得用于購(gòu)買(mǎi)非自用住宅性質(zhì)房產(chǎn)的限制。

翻譯成白話(huà)就是：內(nèi)地住宅，對(duì)外資完全不限購(gòu)了！

2、境外個(gè)人在滿(mǎn)足房地產(chǎn)主管部門(mén)和各地購(gòu)房資格條件下，可以在取得房地產(chǎn)主管部門(mén)的購(gòu)房備案證明文件之前，憑購(gòu)房合同或協(xié)議即可在銀行先行辦理結(jié)匯支付購(gòu)房款，事后再補(bǔ)交房產(chǎn)備案證明。

翻譯成白話(huà)就是：對(duì)外資內(nèi)地買(mǎi)房在資金調(diào)撥、手續(xù)上給予方便，避免了來(lái)回跑審批。

重慶、上海房產(chǎn)稅減免力度加大，國(guó)家對(duì)外資、外商買(mǎi)房限制減少，都只能算中小利好，帶來(lái)的增量需求有限。但傳遞的政策信號(hào)卻是正面的，值得關(guān)注的。

今天上海房產(chǎn)稅新政發(fā)布后，房地產(chǎn)個(gè)股有明顯反彈。

接下來(lái)讓我們關(guān)注，下周一（9月22日）LPR會(huì)不會(huì)降息。如果降息10到15個(gè)基點(diǎn)，也是符合預(yù)期的。畢竟，美國(guó)剛剛降息了25個(gè)基點(diǎn)，中國(guó)也需要降息。即便9月的LPR不降息，10月也會(huì)降息。