來源：成都淘房志

撰文：海哥

在板塊劃分十分細致的成都，有一些看似熱門的板塊，實則非常容易站崗。

淘房君發(fā)現(xiàn)，不少板塊有個通病就是：

地塊先天情況糟糕，被周邊道路、河流、鐵路影響嚴重，后期形成一種“孤島”狀，自成板塊。

因為不屬于城市最核心板塊，不少配套資源也難以向其傾斜。

所以，它們長期處于“有城無市”狀態(tài)，周邊路網密度低、公共服務設施匱乏，導致居住體驗與主城核心區(qū)存在顯著落差。

最直接的體現(xiàn)就是：二手價格持續(xù)陰跌，流通性越來越差。

比如，在成都這幾個板塊就是目前比較典型的“孤島式”小區(qū)：

藍光長島、雅居樂花園、美洲花園。

它們除了常年持續(xù)橫盤陰跌外，更慘的甚至成交價腰斬暴跌。

簡直苦不堪言。

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你認為這三個小區(qū)，哪個最“孤獨”單選

雅居樂花園

藍光長島

美洲花園

01

二圈層“孤島”藍光長島

橫盤陰跌

先來看一個二圈層的典型。

在二圈層中，除了特別遠的那種板塊有風險外，距離主城較近的其實也不算安全。

比如，位于二圈層雙流蛟龍板塊藍光長島，位于西繞城內側，北臨非遺板塊，東接武侯悅湖新城板塊。

從位置來看，該小區(qū)大的方位其實并不算差，但十分尷尬。

向北就是青羊新城，東側又是接著武侯，西側挨著雙流，看著和誰都能粘上，實際上與它們的核心配套都搭不上。

整個板塊十分割裂，處在武侯、青羊和雙流的三區(qū)交界處，西側被繞城切斷，東側被江安河堵截。

典型的“孤島”！

圖源百度地圖

近期，淘房君發(fā)現(xiàn)，目前藍光長島國際社區(qū)1-6期有超300套房源掛牌。

其掛牌價格大多在1.3-1.6萬/㎡之間，且交易頻次偏低。

圖源貝殼

以2017年12月底入市的二、三期為例：

取證單價10200-11600元/㎡，如今二手房成交價約12000元/㎡左右；

若算上7年貸款利息，和一些房源的精裝，基本是貼著成本價出售，對比買入價項目確實屬于長期橫盤階段。

近期成交情況 圖源貝殼

除了板塊自身的構造特殊，困擾該板塊的最大的一個問題就是：交通。

整個項目一共6期，有超6000戶人，在這個超2萬人居住的板塊中，出入城主要是靠西側的1條統(tǒng)力大道。

早晚高峰期，堵車非常嚴重！

并且，該項目距離地鐵也比較遠，7期地塊距離最近的17號線地鐵白佛橋站有近2.3KM，步行至少需要30分鐘。

就地上、地下這兩條交通線，對于一個擁有7期，居住人口上萬人的這樣一個大盤來講，實在痛苦！

其次就是板塊周邊的配套也十分雞肋，商業(yè)、教育配套還比較匱乏，后續(xù)乏力。

02

高新南“孤島”美洲花園

常年橫盤

看到美洲花園，才知道原來高高在上的高新南也有這么親民的房子。

美洲花園，一個談論高新南繞不過去的小區(qū)，單從區(qū)域位置上來看，美洲花園的位置其實真的不差。

美洲花園 圖源網絡

與金融城隔路相望，一公里外就是大名鼎鼎的南城都匯，但價小區(qū)價格不但起不來，近兩年來還一直跌。

至于原因很簡單，就是比較明顯的“孤島”的問題，整個小區(qū)被三條大道直接隔離出一個三角形區(qū)域，純純的被孤立了起來。

美洲花園位置

但不得不說，美洲花園曾經也輝煌過，從16年單價8800元/㎡，到了2018年一度猛漲到2.3w/㎡，這個漲幅放在全成都都算是佼佼者。

16年美洲花園成交價 圖源網絡

但就是因為被大道“孤立”的原因，小區(qū)近兩年開始一直陰跌。

比如在21年小區(qū)一套112㎡套三成交單價在18430/㎡，到了23年10月同樣的112套三成交單價已經來到了15401/㎡，跌幅在16%左右。

美洲花園21年和23年成交情況 圖源好好選房小程序

如果把目光再放遠一點，你會發(fā)現(xiàn)該小區(qū)跌的更慘，18年左右，該小區(qū)的價格再2.2-2.3w/㎡，如果對比現(xiàn)在，5年時間跌幅超33%！

目前，小區(qū)的85㎡的套二，成交單價已經來到了1.4萬/㎡左右了。

美洲花園近期成交情況 圖源好好選房小程序

02

天新“孤島”雅居樂花園

跌幅較大

雅居樂花園算是天新最早的一批住宅項目了，這個接近2000畝的超級大盤在2008年就建成了，甚至比天府新區(qū)的成立還早！

整個小區(qū)就直接可以稱得上一個板塊！

項目位置來源網絡

但項目不僅沒能跟上天新的發(fā)展讓其身價水漲船高，還一直被人詬病，價格始終處在低位。

正常來講，2008年就建成的項目，并且還處在成都向南發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃上，多少都帶點起飛的基因。

可是十幾年過去了，這個天新麓山板塊的“元老”項目價格竟然在和二圈層的一樣維持在1.5萬元/㎡左右，目前最低的還有1萬/㎡的！

說到底，還是這個位置沒在天新的中軸線旁，導致很多配套沒在規(guī)劃范圍內，成為了天新著名的“孤盤”。

還有一個最嚴重的問題就是，出行太不方便！

路面交通上，項目有天府大道、梓州大道、成仁快速路等城市交通主次干道，都離小區(qū)有一定的距離。

雅居樂花園

其次是，沒有地鐵。

當6號線開通時，不少人認為會大大緩解雅居樂業(yè)主的出行壓力。

但沒想到，距離小區(qū)最近的地鐵站“麓山大道”位于小區(qū)西側4.7公里左右。

項目與地鐵之間的距離

不少人因為天新的加持，在配合上低價就無腦上車，殊不知在這樣一個超級大盤中，無論未來是出租還是置換都會成為一個非常大的難題，唯一的途徑就是大幅降價。

你認為呢？