上海的部分新房，越來越難賣了。

上海很多不同板塊的新房都出現(xiàn)了一個同樣的情況，就是銷售情況高開低走：

項目首開的時候極為火爆，但是后面再開盤就越賣越“差”；

有的可能是認(rèn)籌率越來越低，比較困難的已經(jīng)開啟了全民營銷甚至中介分銷。

為什么上海這么多新房項目都賣不動了？

今年以來，上海新房銷售情況，高開低走的項目特別多。

北蔡的浦發(fā)蓮園今年4月首開還能觸發(fā)58.1分的積分，二期認(rèn)購率也高達(dá)155.2%；

但到了三期認(rèn)購率直接下降到105.5%，四期102套房子只有87人參加搖號了。

寶山淞南的招商序，作為上海第一個三陽臺新房，今年5月20號首開161套房160組參與搖號，熱度很高；

二期6月28號開盤94套房112組參與搖號，這兩期開盤，銷售宣稱去化都接近9成。

到了今年8月26號三期開盤，96套房九只有47組搖號。

唐鎮(zhèn)紅盤保利天奕首開231套房源有454租認(rèn)購，197%認(rèn)購率，觸發(fā)積分45.5分；

二三期開盤雖然依然火熱但是都已經(jīng)不再需要積分，認(rèn)購率從197%、178.4%下降到115.5%。

老靜安曹家渡板塊的康定壹拾玖，首開92套，二開48套，均是當(dāng)日清盤，認(rèn)購率都超過250%觸發(fā)積分；

三批次剩余的184套房源一次性拿出來，認(rèn)購率128%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有前兩次那般火爆。

剛剛首開完畢的瑞虹新城板塊新盤金茂璞元，金茂璞元首批次99套均價16.6萬/㎡，開盤26分鐘日光；

但是最近項目也開始了全民營銷的推廣，可見市場沒有大家想的那么好。

上述提到的部分項目，目前也開始了中介分銷。

類似的項目還有很多，大多都是首開火爆，后續(xù)銷售逐漸遇冷，案例我就不一一列舉。

為何上海這么多項目，開盤之后高開低走呢？

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不同板塊、不同總價的新房滯銷，其實情況都不太一樣。

先說最為典型的一類，是板塊的購買力耗盡了：

韭菜一共就只有那么一小撮，割完就沒有了，下一輪還沒長出來。

第一部分提到的項目中有幾個就屬于此類。

比如寶山的淞南高境，整個區(qū)域內(nèi)上一個新房還是當(dāng)年的泰禾紅御，2014年開盤到今天都十一年了。

一整個區(qū)域，新房斷供十年，總歸會積累一批等著改善的購買力——

但是數(shù)量并沒有大家想的那么多，可能也就夠支持首開一次火爆，后面幾輪開盤就比較乏力了。

高境淞南屬于產(chǎn)業(yè)比較弱、產(chǎn)業(yè)帶來的增量購買力比較少的區(qū)域，本地購買力消耗差不多了，后續(xù)的房子自然不好賣了。

客觀來說，現(xiàn)在淞南的兩個新房江灣金茂府和招商序兩個項目品質(zhì)都不錯；

但是實在是板塊購買力過于有限，只夠支撐離地鐵站更近、城市界面相對好一點的金茂府一個盤持續(xù)熱銷，招商序賣的就沒有那么火，后續(xù)開盤乏力。

像北蔡的浦發(fā)蓮園，情況也是類似的，由于周邊都是動遷大居，很多購買力其實也是來自地緣改善，對張江客戶的吸引力有限。

開盤幾次之后這部分買家消耗的差不多了，自然賣的沒之前火。

目前這個市場能虹吸全市購買力的板塊并不多，基本只有黃浦的豪宅有這個能力，即便徐匯濱江其實也是西南片區(qū)的購買力更多。

即便是陸家嘴北濱江、老靜安這些看起來也算不錯的地段，本區(qū)域內(nèi)的地緣改善購買力都是不可忽視的力量，因此對應(yīng)區(qū)域的新房銷售也沒有那么火爆。

一旦項目前期開的套數(shù)太多、或者開盤間隔太短，項目后續(xù)的銷售情況自然就會變得不理想，陷入高開低走的情況。

房子不會賣，價格不好談

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而且實際上，很多新房項目本來就不應(yīng)該賣的特別火。

去年以來隨著新房價格的暴漲、戶型面積做的越來越大，很多項目不可避免的出現(xiàn)了兩個問題：

1、新房價格成為了板塊歷史最貴，甚至比板塊最貴的二手房還要貴，也就是“價格正掛”，性價比并不高。

2、有些比較弱的板塊也做了一些大戶型，疊加漲價后的價格，直接就“錯配”了，超越了板塊的承受能力。

因此，很多新盤，注定是不好賣的。

以上的兩點，在上面提到的項目中都有體現(xiàn)。

比如浦發(fā)蓮園那個地段，搞193平的大四房，其實就是典型的錯配，流通性注定是很弱的。

比如新楊思翡云悅府，搞得高低配疊墅，200平不到的一套要小三千萬，實話說也有點超越了板塊的承載上限了，自然去化不會好。

因此，一些新房沒上市之前，放風(fēng)出來那個“暴漲的價格”、或者超大面積的規(guī)劃方案，我們就知道這項目后面要滯銷。

但是實際上，很多這種看起來沒性價比的項目開盤也賣的特別火，這是不是聽起來有點打臉？

其實并不打臉，因為從房地產(chǎn)行業(yè)的營銷操作上，項目首開的火熱是可以被控制的。

首開對于任何一個項目都很重要，一旦首開啞火，后面除非市場爆發(fā)，不然一定是越來越難賣的。

畢竟沒有人愿意買一個從一開始就滯銷的盤。

但是為了讓首開火爆，開發(fā)商其實可以有很多操作空間，具體的套路無非就是以下幾點：

1、通過拉長蓄客周期，盡可能讓首開的客戶盡可能多。

2、首開的套數(shù)盡可能少，比如只開一棟樓，讓項目盡可能觸發(fā)積分。

3、價格盡可能低，首開便宜一點，后面慢慢漲價。

市場上，真的懂分析板塊價值的購房者遠(yuǎn)比大家想象的少，但是知道跟風(fēng)的人是很多的，就和追漲殺跌一樣：

項目首開火熱，認(rèn)購率高，就會讓很多人覺得這個項目多么稀缺——

即便后面漲價了、面積變大了，也會因為慣性跟風(fēng)，在銷售的現(xiàn)場激情下單。

開發(fā)商自然也是抓住了大家這個心理，主觀的做出了首開紅盤熱銷的現(xiàn)象。

除非這盤太爛了，首開就賣不動，想做效果都做不出來。

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結(jié)語

當(dāng)下上海樓市很多新房項目，其實也存在定價慣性：

還在做價格能不斷拔高的大夢，瘋狂的漲價。

但是實際上市場其實已經(jīng)不支持了，我們可以清楚的看到：

很多標(biāo)桿次新房的價格已經(jīng)出現(xiàn)了回調(diào)，價格早都不是高峰期那個水平了，只是在綠皮隱藏成交價之后，能看到的人少了。

客觀說，很多新房項目，如今的價格都是超漲的。

甚至部分新房，已經(jīng)開始靠加一些不實用的配置拔高價格，上海部分新房，正在屎上雕花，注定后面要站崗甚至破發(fā)。

如今，綜合考慮新房和二手方案，才是正確的思路。

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