北京通州領(lǐng)展廣場(chǎng)活力蛻變

撰文 | Coral

排版 | fufu

圖片來(lái)源 | 官方提供

在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的迭代進(jìn)化中，“亞洲REITs之王”領(lǐng)展是個(gè)繞不開(kāi)的企業(yè)。

贏商網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，擅長(zhǎng)存量煥新提升商業(yè)價(jià)值、以專業(yè)積極的資產(chǎn)管理著稱的領(lǐng)展，于即將迎來(lái)在香港交易所上市20周年之際，積極為旗下多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行新階段的煥新改造。存量調(diào)改是一場(chǎng)遠(yuǎn)比新建項(xiàng)目更考驗(yàn)智慧的戰(zhàn)役，它需要精準(zhǔn)的研判、克制的表達(dá)，更需要對(duì)生活本身的深刻理解。

其中，北京通州領(lǐng)展廣場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱“通州領(lǐng)展”）的調(diào)改成果格外引人注目，沒(méi)有大刀闊斧的推倒重來(lái)，也沒(méi)有炫技式的建筑表演，有的是對(duì)真實(shí)生活需求的回應(yīng)，它用恰到好處的“加減”修辭，讓一座開(kāi)業(yè)10余年的商場(chǎng)悄然蛻變，成為通州城市副中心持續(xù)生長(zhǎng)的生活現(xiàn)場(chǎng)。

改造從來(lái)不是破立之間的革命，而是一場(chǎng)有取舍、有節(jié)奏、有溫度的更新。歷時(shí)近1年，領(lǐng)展為通州雕琢出更有生活煙火氣和年輕社交空間屬性的全新商業(yè)體。

9月20日，站在開(kāi)業(yè)11周年的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，通州領(lǐng)展通過(guò)對(duì)空間結(jié)構(gòu)的改造、業(yè)態(tài)規(guī)劃的調(diào)整、首店品牌的引進(jìn)，以“愛(ài)在一起 FEEL THE LOVE”為核心理念，實(shí)現(xiàn)了人氣和客流的雙豐收，用新場(chǎng)景、新內(nèi)容和新形象激發(fā)商圈活力，充分彰顯了調(diào)改后的強(qiáng)大活力。

Vol.1

做減法

于運(yùn)營(yíng)中輕巧改造，不驚擾經(jīng)營(yíng)韻律

城市需要新鮮的變化，卻更依賴熟悉的日常。然而，消費(fèi)者日常不是一成不變，而是與時(shí)俱進(jìn)的，通州領(lǐng)展最先感受、回應(yīng)消費(fèi)需求的變化，為副中心消費(fèi)者提供理想生活的解決方案。

它選擇了難度極高的邊運(yùn)營(yíng)邊改造，一方面，施工噪音、圍擋等會(huì)影響消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)，稍有不慎便會(huì)導(dǎo)致客流流失；另一方面，如何在改造期間保障商戶的正常經(jīng)營(yíng)，維持甚至提升其收入，考驗(yàn)著運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的智慧。通州領(lǐng)展“漸進(jìn)式爆改”的策略很清晰——做減法。

01

減干擾

分階段分區(qū)域施工

通州領(lǐng)展由東區(qū)、西區(qū)組成，首期改造聚焦西區(qū)，采用分層推進(jìn)、局部圍擋的策略，避免“一刀切”的全面停工，通過(guò)科學(xué)規(guī)劃施工流線與時(shí)間，最大限度控制工程對(duì)營(yíng)業(yè)區(qū)域的影響。團(tuán)隊(duì)還通過(guò)微信公眾號(hào)、小紅書(shū)等社媒平臺(tái)持續(xù)發(fā)布“改造日記”，以圖文視頻實(shí)時(shí)呈現(xiàn)進(jìn)度，有效緩解施工現(xiàn)場(chǎng)帶來(lái)的不便感知。

改造期間，商場(chǎng)絕大多數(shù)區(qū)域保持正常營(yíng)業(yè)，確保了消費(fèi)者體驗(yàn)的連貫性與商戶經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性。與此同時(shí)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)重構(gòu)空間關(guān)系，拆除中庭觀光梯，提升商業(yè)樓層的通透性，擴(kuò)大中庭面積，并在L2-L3層增設(shè)跨層LED互動(dòng)屏，在減少施工干擾的同時(shí)，為消費(fèi)者帶來(lái)驚喜的空間煥新體驗(yàn)。

02

減冷區(qū)

釋放出更多呼吸感

針對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)體中常見(jiàn)的“冷區(qū)”痛點(diǎn)，通州領(lǐng)展以空間解放為思路，通過(guò)動(dòng)線重組和場(chǎng)景再造，將這些曾經(jīng)的“冷區(qū)”轉(zhuǎn)化為高活力場(chǎng)域。這些舉措，減的是物理阻隔，加的卻是空間呼吸感和商業(yè)可能性。

• B1層“拾味街”：拆除冗余隔墻，將原本割裂的餐飲點(diǎn)位串聯(lián)為環(huán)形動(dòng)線；并在動(dòng)線關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)植入藝術(shù)化裝置，檔口間的互動(dòng)墻、用餐區(qū)的生態(tài)綠植，讓“逛吃”變成沉浸式美學(xué)體驗(yàn)。

• L5層“星舞臺(tái)”：破除原有隔斷，犧牲部分經(jīng)營(yíng)面積，釋放出超200㎡的挑空共享空間，打造“星舞臺(tái)”城市空中會(huì)客廳。通過(guò)引入趕海樂(lè)園、二次元互動(dòng)等年輕化內(nèi)容，這里已迅速聚集人氣，該區(qū)域日均客流較改造前增長(zhǎng)2.5倍。

未來(lái)，該空間不僅是商場(chǎng)大型主題活動(dòng)的主辦地，更憑借其獨(dú)特的挑空視野，成為連接與呼應(yīng)東西區(qū)的視覺(jué)焦點(diǎn)和情感紐帶。

03

減陳舊

細(xì)節(jié)處實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)升級(jí)

通州領(lǐng)展的改造不僅關(guān)注宏觀空間，更著眼于細(xì)節(jié)處的體驗(yàn)升級(jí)。

通過(guò)對(duì)公區(qū)的全面翻新改造，使空間顯得更加明亮整潔，視覺(jué)通透感顯著增強(qiáng)；同時(shí)，公區(qū)美化效果突出，細(xì)節(jié)處理更具設(shè)計(jì)感，提升了環(huán)境的整體質(zhì)感。

北側(cè)下沉廣場(chǎng)的翻新改造，美觀度和個(gè)性感大幅提升，集裝箱風(fēng)格設(shè)計(jì)、涂鴉墻、深淵鏡等場(chǎng)景化元素的嵌入，讓下沉廣場(chǎng)變身打卡地。除此之外，下沉廣場(chǎng)的改造還優(yōu)化了地面與B1層拾味街Foodie+的直達(dá)性，增強(qiáng)了地下商業(yè)的觸達(dá)便捷性與吸引力。

此次改造還將原有中島區(qū)域打造統(tǒng)裝氛圍，有效降低了后疫情時(shí)代商戶的裝修成本投入，助力品牌輕裝上陣。此外，電梯廳與電梯轎廂的改造、服務(wù)臺(tái)的形象升級(jí)，以及一層黃金珠寶區(qū)的品牌優(yōu)化與布局調(diào)整，進(jìn)一步強(qiáng)化了商業(yè)空間的高品質(zhì)氛圍。

改造過(guò)程中商場(chǎng)空調(diào)系統(tǒng)也進(jìn)行了優(yōu)化升級(jí)，溫度舒適宜人。通州領(lǐng)展通過(guò)對(duì)這些細(xì)節(jié)的精心打磨，實(shí)現(xiàn)了全場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施的品質(zhì)躍升，讓消費(fèi)者在不知不覺(jué)中感受到舒適度的全面提升。

Vol.2

做加法

給消費(fèi)多一點(diǎn)選擇，多一份適配

如果說(shuō)改造階段是做減法，那在業(yè)態(tài)與品牌層面，通州領(lǐng)展顯然更傾向于做加法，向我們展示了一條差異化調(diào)改路徑。

在招商過(guò)程中保持與消費(fèi)者的高頻互動(dòng)，根據(jù)消費(fèi)者需求和呼聲進(jìn)行定向招商和品牌調(diào)整，是通州領(lǐng)展招商模式的創(chuàng)新體現(xiàn)。逆勢(shì)而上，項(xiàng)目品牌調(diào)整數(shù)量較大、超過(guò)80個(gè)；改造區(qū)域涉及的商業(yè)面積3,000平米，改造后對(duì)比改造前品牌數(shù)量增加了20%。尤其B1層調(diào)整后的品牌數(shù)量增長(zhǎng)了200%，L1層品牌數(shù)量增長(zhǎng)了50%，更多品牌的引入讓消費(fèi)者有了更多的購(gòu)物和美食選擇。

這些“加法”也不是盲目堆砌，而是精準(zhǔn)匹配“用得上、喜歡用”的需求，讓每個(gè)人都能在這里找到屬于自己的小滿足。

給“味蕾選擇”加豐富度

以“食”為引、以“味”為媒，領(lǐng)展將在中國(guó)內(nèi)地成熟運(yùn)營(yíng)的“Foodie+”系列美食街區(qū)引入本地。B1層“拾味街”正式升級(jí)為“拾味街foodie+”，在物理層面改造的同時(shí)，還新增20余家煥新品質(zhì)品牌，包括御膳雅韻糕點(diǎn)通州首店、臉紅秦田田、波棠、薛記炒貨、嘻人椒、辣玖格、鹿野制菓、鹵力鴨、阿上阿上、曾三仙、味千拉面、茶百道、茉莉奶白、繼光香香雞、甲乙餅、砂鍋婆、一鍋一膳、魏記小炒、樂(lè)樂(lè)姐等，形成了多元化、多層次的美食矩陣。

“拾味街foodie+”升級(jí)，遠(yuǎn)不止品牌的豐富與疊加，而是突破了“吃飯”這單一功能，通過(guò)“旗艦店+快閃店+主題檔口”的多層級(jí)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建出一店一景的差異化場(chǎng)景體驗(yàn)，將B1層轉(zhuǎn)化為一個(gè)融合社交、休閑與文化體驗(yàn)的煙火氣生活場(chǎng)域。

其他樓層空間則圍繞網(wǎng)紅美食、精致餐飲，填入熱門品牌、更高規(guī)格的品牌特型店，如烘焙“排隊(duì)王”UH祐禾、國(guó)風(fēng)茶飲品牌霸王茶姬、濱壽司通州首店、中式餐飲引領(lǐng)者小菜園、大嘆號(hào)韓式烤肉。此外，藍(lán)象泰國(guó)餐廳、云海肴秘境汽鍋雞、DQ冰淇淋、鮮芋仙等也以全新形象重裝開(kāi)業(yè)，為消費(fèi)者提供了更具松弛感和社交屬性的餐飲空間。

給“生活需求”加適配度

消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物中心的功能期待已遠(yuǎn)超購(gòu)買本身，轉(zhuǎn)而追求覆蓋全生活場(chǎng)景的品質(zhì)化、社交化與情感化體驗(yàn)，北京通州領(lǐng)展廣場(chǎng)深諳此道，通過(guò)科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃與精準(zhǔn)布局，構(gòu)建出與副中心客群生活方式同頻的“立體生活場(chǎng)”。

在零售維度，不僅引入瑪絲恩迪、Warming Colours等聚焦都市女性的品質(zhì)女裝；亦布局鉛筆俱樂(lè)部、小護(hù)士家居服、Balabala、TOREAD kidsS等童裝品牌，強(qiáng)化家庭型消費(fèi)的吸引力與黏性；名創(chuàng)優(yōu)品旗艦店臻選的開(kāi)業(yè)將再一次為消費(fèi)者帶來(lái)全新潮玩消費(fèi)體驗(yàn)。

尤為關(guān)鍵的一步，在于對(duì)高頻及目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)的集中優(yōu)化。將謝瑞麟、六桂福、中國(guó)黃金、潮宏基、老銀匠、周大生、六福珠寶、老鳳祥、老廟黃金等黃金珠寶品牌，聚合形成璀璨奪目的“精品珠寶區(qū)”，極大提升品牌辨識(shí)度和消費(fèi)者比選購(gòu)物的效率；京東之家、小米之家、VIVO等數(shù)碼電子品牌則以集群方式亮相，構(gòu)建出充滿科技氛圍與互動(dòng)體驗(yàn)的“智能生活走廊”。

不止于零售，項(xiàng)目更著力打造覆蓋全方位需求的服務(wù)體驗(yàn)生態(tài)。

MY HAIR SALON、NAIL ME通州首店、樊文花、牽手緣等品牌調(diào)整聚焦個(gè)人美麗與精致護(hù)理；寵萌日記構(gòu)建人寵友好互動(dòng)空間；結(jié)繩記、菲歐眼鏡提供文化配飾與視覺(jué)解決方案；夢(mèng)想party樂(lè)園則為兒童游樂(lè)與社交歡聚創(chuàng)造更多可能；轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的入駐，體現(xiàn)了對(duì)可持續(xù)生活方式和二手優(yōu)品消費(fèi)趨勢(shì)的精準(zhǔn)捕捉。

此外，項(xiàng)目的谷谷囊囊、微谷社、一番賞、金橘動(dòng)漫游戲中心等次元體驗(yàn)類業(yè)態(tài)，有效破解高層引流難題，讓L5層成為社交聚集地與核心記憶點(diǎn)。

這些品牌織就了高度適配的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，使通州領(lǐng)展進(jìn)化成滿足消費(fèi)者多元化生活想象、提供持久情感價(jià)值的社區(qū)共生體。

Vol.3

加法不止于品牌

以內(nèi)容賦能空間，用情感聯(lián)結(jié)社區(qū)

運(yùn)營(yíng)與內(nèi)容的優(yōu)化升級(jí)，也是商業(yè)項(xiàng)目調(diào)改的核心任務(wù)之一。

內(nèi)容運(yùn)營(yíng)成為了打造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵，通州領(lǐng)展致力于營(yíng)造社區(qū)共建的煙火氣，構(gòu)建“月月有主題、周周有活動(dòng)”的持續(xù)吸引力。其實(shí)踐給我們深刻啟示：未來(lái)的商業(yè)空間，不僅要服務(wù)生活，更要溫暖人心。

活動(dòng)從來(lái)不是“為了辦而辦”，而是精準(zhǔn)踩中社區(qū)居民的需求點(diǎn)。今年以來(lái)，通州領(lǐng)展在對(duì)場(chǎng)內(nèi)品牌煥新升級(jí)的同時(shí)，陸續(xù)舉辦了研學(xué)、趕海、萌寵、街舞、公益、全國(guó)籃球賽事、品牌IP聯(lián)名、全國(guó)青少年平衡車賽、王者榮耀賽事等20余場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)，為消費(fèi)者帶來(lái)豐富的福利與全新的體驗(yàn)，成功塑造了獨(dú)特的社區(qū)氛圍。

升溫社區(qū)情感：打造有黏性的煙火生活場(chǎng)

9月20-21日，通州領(lǐng)展將推出“新花怒放”11周年慶典暨拾味街Foodie+開(kāi)街啟幕。屆時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)將呈現(xiàn)豐富多彩的狂歡活動(dòng)，還有積分購(gòu)券、五折優(yōu)惠、超級(jí)扭蛋轉(zhuǎn)好禮，感受店慶禮的滿滿誠(chéng)意。

通州領(lǐng)展還引進(jìn)了地下偶像嘉年華，人氣偶像率先登場(chǎng)，帶來(lái)極致的視聽(tīng)盛宴。林俊杰粉絲歌友會(huì)、摩登桑巴舞表演、花與精靈高空雜技秀將如約而至，現(xiàn)場(chǎng)顧客將共同分享熱烈與閑適。在戶外廣場(chǎng)上，還有精彩的啟幕儀式及超炫的Mini后備箱市集亮相。

注入文化活力：讓商業(yè)空間有靈魂

特別值得關(guān)注的是項(xiàng)目對(duì)城市文化的內(nèi)容植入。結(jié)合通州運(yùn)河文化與當(dāng)?shù)靥厣?，如運(yùn)河文化節(jié)、通州馬拉松跑以及市集、街道宣傳普法等活動(dòng)，這些文化活動(dòng)，讓商場(chǎng)不再是脫離城市的孤島，而是成為商業(yè)+教育+娛樂(lè)的融合體。

正如項(xiàng)目一直秉承的理念，“好的商業(yè)空間，要能承載城市的溫度”。通過(guò)社區(qū)情感的重構(gòu)與文化內(nèi)容的賦能，通州領(lǐng)展成功實(shí)現(xiàn)了從“去處”到“歸處”的轉(zhuǎn)變，不僅提升了項(xiàng)目的格調(diào)，更實(shí)現(xiàn)了商業(yè)空間與城市文化、社群情感的深度綁定。

贏商觀察

通州領(lǐng)展的故事還在繼續(xù)，據(jù)項(xiàng)目方透露，未來(lái)將啟動(dòng)?xùn)|區(qū)二期深度改造，計(jì)劃打造主題化場(chǎng)景，釋放更大面積的戶外空間，引入更多契合通州城市副中心發(fā)展的品牌。

回顧這場(chǎng)調(diào)改，通州領(lǐng)展的秘訣從來(lái)不是復(fù)雜的方法論，而是對(duì)生活的敬畏：“減法”減的是多余的干擾與陳舊的體驗(yàn)，讓改造不打擾日常；“加法”加的是精準(zhǔn)的需求與溫暖的情感，讓空間充滿活力。

它證明了存量商業(yè)的終極答案：商業(yè)空間的價(jià)值重塑，不在于面積大小、投資多少，而在于能否精準(zhǔn)把握時(shí)代的脈搏，能否在“加減”之間，找到那份恰到好處的分寸感。

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