為深入貫徹落實(shí)中央關(guān)于建設(shè)“好房子”的重要指示及省委省政府促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決策部署，搶抓“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季機(jī)遇，在湖南省住建廳、商務(wù)廳、工信廳的指導(dǎo)下，全省正聯(lián)動開展“安居芙蓉·暢購好房”金九銀十惠民置業(yè)活動。

為積極響應(yīng)行業(yè)“倡議”，促進(jìn)惠民、利民、便民置業(yè)活動落地。以優(yōu)質(zhì)房源、貼心服務(wù)、真實(shí)優(yōu)惠回饋老百姓。

9月18日正式啟動了2025年高品質(zhì)住宅示范案例征集活動，并開展巡禮調(diào)研?；顒渝噙x推出了一批好房子、好項目。

巡禮人員：

湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)人

張勝強(qiáng)（鑫遠(yuǎn)投資集團(tuán)地產(chǎn)事業(yè)部 營銷總監(jiān)）

熊源源（城發(fā)恒偉 營銷副總監(jiān)）

關(guān) 典（基準(zhǔn)方中建筑設(shè)計股份有限公司長沙公司 總經(jīng)理）

鄒戀暉（貝殼長沙站新房策略負(fù)責(zé)人）

為期一天的巡禮活動，通過項目參觀考察、深度交流，為行業(yè)有價值、可借鑒的產(chǎn)品理念發(fā)聲，與行業(yè)共同成長。

作為招商蛇口「啟序系」旗艦產(chǎn)品，長沙招商序是繼深圳、上海等城市之后的全國第六座封面級作品，定位為城市封面級作品。項目以國際視野融合在地文化，通過創(chuàng)新設(shè)計與高端配置，重新定義長沙高端人居標(biāo)準(zhǔn)。

2025年8月24日，項目首推1/6/8/9號棟共218套房源，戶型涵蓋127-139-170㎡，首開去化率高達(dá)95.4%，以熱銷實(shí)力印證真正的好產(chǎn)品足以穿越周期、贏得市場。

首開測評 | 招商序：長沙首個"啟序系"封面盤，首開去化超9.5成

（招商序營銷中心實(shí)景圖）

本次，2025年湖南好房巡禮第一站，我們走進(jìn)招商序，并召開了閉門沙龍，以產(chǎn)品打造思路和產(chǎn)品力升級為主題進(jìn)行研討交流，探究其產(chǎn)品之道。

第一站：招商序

開發(fā)企業(yè)：招商蛇口

產(chǎn)品類型：24-32層純板樓住宅產(chǎn)品

所處板塊：雨花區(qū)-雅塘井灣板塊

參觀路線：沙盤講解——項目公區(qū)——樣板間——圓桌討論會

巡禮路徑及講解

（1）沙盤講解

招商序占據(jù)雨花區(qū)城市核心稀缺地段，處于雅塘城市更新片區(qū)，項目自身作為老鼓風(fēng)機(jī)廠城市更新項目，更能優(yōu)先享受未來城市界面升級、基礎(chǔ)設(shè)施煥新帶來的巨大增值紅利。

項目坐擁“三軌交匯”優(yōu)勢，周邊大型商業(yè)環(huán)繞，距離圭塘河風(fēng)光帶僅700米，且北側(cè)配建九年制品牌學(xué)校，配套豐富且等級較高。

項目總建筑面積約16.4萬㎡，容積率2.6，規(guī)劃布局13棟24-32層純板樓住宅，均為兩梯兩戶設(shè)計，并配建9班幼兒園與3班托兒所。

（實(shí)景圖）

（2）項目公區(qū)

招商序以全首席制共創(chuàng)，從為城定制、為人定制、為宅定制三個角度展開系統(tǒng)性的高端人居革新。

01.釋義與城共融的歸家體驗

超120米具有煙火氣的精奢感城市界面，一條45°軸線串聯(lián)塞社區(qū)、商業(yè)、廣場與花園。以序系首個花園式商業(yè)，打造家門口度假商業(yè)與街角花園，將自然、松弛的度假感植入日常。

約7米高、53米寬的禮序門庭，搭配約10米寬奢門廳，構(gòu)成恢弘的歸家儀仗序列；同時結(jié)合定制燈光系統(tǒng)，晝夜皆可呈現(xiàn)藝術(shù)館級的視覺效果。這是一處不僅服務(wù)于業(yè)主，更獻(xiàn)給城市的建筑藝術(shù)名片。

（實(shí)景圖）

招商序借鑒八角亭圍合的形制，大門后落地第一重歸家廳堂，雙十字軸引導(dǎo)歸家禮序，達(dá)9.5米挑高大堂，酒店式歸家大堂，開啟迎賓、會客、游園、歸家的多重體驗。

（實(shí)景圖）

02.全維激活日常的社交體驗

約7000平米中心下沉?xí)?amp;架空層泛會所，構(gòu)成大家到小家的進(jìn)化鏈。

約2400㎡超級酒店式會所除了健身、泳池等功能，還引入了復(fù)合紅酒雪茄的行政酒廊、全配置的拳擊訓(xùn)練場等個性化功能空間，六大配套全維煥新理想生活方式。

（實(shí)景圖）

其中，約280㎡序系圖書館，打破傳統(tǒng)圖書館的單一格局，靈活劃分為三大核心體驗區(qū):靜謐專注的借閱區(qū)、沉浸高效的自習(xí)區(qū)，以及激發(fā)思想碰撞的開放式課堂模式區(qū)，共同構(gòu)筑一個兼容開放活力與深度專注的“超級學(xué)習(xí)場域”。

（實(shí)景圖）

（巡禮實(shí)拍圖）

此外，約4400m首層架空泛會所，滿足成長、社交、康養(yǎng)所需，實(shí)現(xiàn)全齡段第二客廳的社群激活，以讓更松弛和專享化的場景滿足，讓開懷日常隨時在樓下上演。

（效果圖）

03.中央地庫樞紐，打造璽序標(biāo)志性歸家落客區(qū)

專屬地下車行歸家動線，超配置的半開放區(qū)域，打造地上地下雙重大堂，配備洗車房及小招驛站便捷生活服務(wù)站點(diǎn)等。同時，極具辨識度和認(rèn)同感的審美，取自湘江流水的元素打造光學(xué)地庫，賦予招商序業(yè)主歸來時的尊崇身份認(rèn)同。

（效果圖）

04.生動自然山水的度假體驗

室內(nèi)外空間延續(xù)同一高標(biāo)準(zhǔn)，首創(chuàng)立體式度假園林，約1800㎡立體中心庭院通過退臺設(shè)計，將山、水、園元素融入社區(qū)，漂浮綠島、疊水瀑布與林間棧道構(gòu)成酒店式度假場景。

（實(shí)景圖）

（巡禮實(shí)拍圖）

更開創(chuàng)三池聯(lián)動的場景覆蓋，會所恒溫泳池、林下泳池、戲水池，滿足全齡段、全天候的使用需求。在景觀中央開闊的泳池和戲水池，采用淺色系，最大程度消隱人工的色彩，展現(xiàn)出倒映水上的自然天光。

（實(shí)景圖）

（3）樣板間

招商序為毛坯銷售，全系兩梯兩戶純板樓設(shè)計，涵蓋117-128-139-170㎡四種戶型，均為建筑新規(guī)后“超贈面積”產(chǎn)品。

117㎡戶型：3房2衛(wèi)，實(shí)際使用面積達(dá)到126.36㎡，整體面寬13.5米。全明私梯，戶型方正，功能齊全。

128㎡戶型：4房2衛(wèi)，實(shí)際使用面積達(dá)到144.64㎡，整體面寬13.5米；四開間朝南，約46㎡通廳格局，保留較好的可變性。

（巡禮實(shí)拍圖）

139㎡戶型：4房3衛(wèi)，實(shí)際使用面積159.85㎡，整體面寬16.2米；配置了南向雙套房臥室。

（樣板間實(shí)景圖）

170㎡戶型：4+1房3衛(wèi)，實(shí)際使用面積達(dá)到198.9㎡，整體面寬達(dá)到19.5米；各項空間尺度優(yōu)秀，客廳與主臥面寬分別為7.2米和4米，舒適宜居。

圓桌討論會

在實(shí)際感受完招商序的產(chǎn)品實(shí)力后，大家圍桌而坐，圍繞產(chǎn)品設(shè)計、市場定位和運(yùn)營策略等話題進(jìn)行了深入研討。

大家一致認(rèn)為，招商序通過精準(zhǔn)定位、在地化設(shè)計和創(chuàng)新運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品力的全面突破，為行業(yè)提供了高質(zhì)量范本。

招商序項目營銷負(fù)責(zé)人蔡靜出席了圓桌會議，并從以下四個核心維度深入解讀了招商序產(chǎn)品的戰(zhàn)略布局與創(chuàng)新實(shí)踐：

一、全國產(chǎn)品系戰(zhàn)略與本土化創(chuàng)新

招商蛇口目前形成了"璽、天青、攬閱、序"四大產(chǎn)品系的全國布局。其中"序"系列專注城市核心地段，以年輕客群為目標(biāo)。那么，長沙招商序采用總部首席指導(dǎo)的產(chǎn)品理念，深度融合在地化設(shè)計，通過營銷團(tuán)隊與貝殼大數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)對接，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品與市場的精準(zhǔn)適配。

二、構(gòu)建“三方聯(lián)動”會所運(yùn)營新模式

針對會所對外運(yùn)營的部分，創(chuàng)新采用"物業(yè)+社區(qū)+運(yùn)營方"多方共治的運(yùn)營模式，由專業(yè)團(tuán)隊負(fù)責(zé)市場化運(yùn)營，物業(yè)提供保障，社區(qū)進(jìn)行監(jiān)督，以此賦能空間，實(shí)現(xiàn)服務(wù)品質(zhì)與經(jīng)營效益的共享共贏。

三、產(chǎn)品優(yōu)化與精準(zhǔn)客群定位

此外，項目在保留高端配置的同時，創(chuàng)新性地取消了使用頻率較低的私宴廳等功能空間，充分體現(xiàn)了"取其精華"的優(yōu)化理念。這一優(yōu)化策略既精準(zhǔn)控制了產(chǎn)品總價，又確保了核心居住品質(zhì)的提升。在客群定位方面，招商序聚焦地緣性客戶與年輕購房群體，依托貝殼大數(shù)據(jù)分析，精準(zhǔn)識別目標(biāo)客群的居住偏好與價格敏感度，這一策略不僅有效促進(jìn)了銷售去化，更為項目長期價值提升奠定了堅實(shí)基礎(chǔ)。

四、城市深耕與持續(xù)發(fā)展策略

招商序項目營銷負(fù)責(zé)人蔡靜透露，公司將持續(xù)深耕長沙市場，重點(diǎn)布局湘江沿岸和核心優(yōu)質(zhì)片區(qū)。這一戰(zhàn)略既體現(xiàn)了企業(yè)對長沙市場的信心，也展現(xiàn)了長期深耕的決心。通過持續(xù)推出優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，招商蛇口致力于為長沙市場帶來更多標(biāo)桿項目，推動城市人居品質(zhì)提升。

貝殼長沙站新房策略負(fù)責(zé)人鄒戀暉從數(shù)據(jù)分析角度解讀了產(chǎn)品設(shè)計邏輯。首先是從客戶層面出發(fā)，通過適度控制戶型面積降低購房門檻，擴(kuò)大項目的市場關(guān)注度和客戶覆蓋面，避免因門檻過高而阻礙潛在客戶的購房意愿。其次是通過大數(shù)據(jù)研究和產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新，在117戶型中實(shí)現(xiàn)了空間使用效率的最大化，通過優(yōu)化空間布局和贈送面積等策略，使該戶型的實(shí)際使用體驗達(dá)到130-140平米戶型的居住感受，完美契合改善型客戶的需求預(yù)期。

基準(zhǔn)方中建筑設(shè)計股份有限公司長沙分公司總經(jīng)理關(guān)典從專業(yè)設(shè)計角度盛贊項目的品質(zhì)追求。他指出，項目采用三泳池設(shè)計、高品質(zhì)外立面用料等環(huán)節(jié)的重金投入，彰顯了招商蛇口對產(chǎn)品品質(zhì)的堅持。這些投入不僅提升了項目檔次，更為業(yè)主帶來了實(shí)實(shí)在在的品質(zhì)生活體驗，體現(xiàn)了開發(fā)商對產(chǎn)品細(xì)節(jié)的重視。

鑫遠(yuǎn)投資集團(tuán)地產(chǎn)事業(yè)部營銷總監(jiān)張勝強(qiáng)重點(diǎn)評價了項目的運(yùn)營模式。招商序創(chuàng)新的會所運(yùn)營機(jī)制為行業(yè)提供了寶貴經(jīng)驗。通過"物業(yè)+社區(qū)+運(yùn)營方"的多方協(xié)同模式，既保證了服務(wù)品質(zhì)，又確保了運(yùn)營可持續(xù)性，這種創(chuàng)新模式值得業(yè)內(nèi)借鑒和學(xué)習(xí)。

城發(fā)恒偉營銷部副總監(jiān)熊源源從市場角度盛贊產(chǎn)品的差異化優(yōu)勢。招商序采用淺色系外立面，打破市場上常見的深色系風(fēng)格，精準(zhǔn)契合年輕客群審美需求。這種創(chuàng)新不僅體現(xiàn)了產(chǎn)品的市場敏銳度，更展現(xiàn)了招商蛇口引領(lǐng)市場的產(chǎn)品力。

研討與寄語

在項目考察期間，湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長馮智敏為招商序的巡禮活動總結(jié)陳詞。

馮秘書長在總結(jié)中深入剖析了市場現(xiàn)象。他指出，招商序的熱銷絕非偶然，這深刻印證了長沙市場改善型客群對高品質(zhì)產(chǎn)品的迫切期待。從市場數(shù)據(jù)來看，項目精準(zhǔn)把握客戶購房心理，通過總價段的精準(zhǔn)把控與圈層的營銷，成功觸達(dá)目標(biāo)客群的核心需求，實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績與產(chǎn)品價值的雙贏。

馮秘書長進(jìn)一步表示，希望招商蛇口能繼續(xù)發(fā)揮產(chǎn)品研發(fā)優(yōu)勢，在準(zhǔn)確把握長沙市場特征的基礎(chǔ)上，為市場帶來更多契合本地需求的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，從而推動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)向更加健康、理性的方向發(fā)展。

活動總結(jié)

活動最后，克而瑞湖南區(qū)域總經(jīng)理陸勁就當(dāng)前市場發(fā)展和產(chǎn)品力演變，以及通過對項目實(shí)地巡禮的所觀所感進(jìn)行總結(jié)發(fā)言。

招商序的首開熱銷具有標(biāo)志性意義，彰顯了項目穿越市場周期的強(qiáng)大產(chǎn)品力。在市場調(diào)整期，能夠?qū)崿F(xiàn)逆勢熱銷，充分說明了真正的好產(chǎn)品始終具有市場競爭力。

作為央企代表，招商蛇口展現(xiàn)出了對品質(zhì)的執(zhí)著追求和企業(yè)的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，這種堅持以產(chǎn)品品質(zhì)為核心的發(fā)展理念，不僅贏得了市場認(rèn)可，更為行業(yè)樹立了良好典范。這種產(chǎn)品力至上的開發(fā)理念，將成為未來房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要方向。

攜手房企和項目，品鑒產(chǎn)品力樣本。