近1年內(nèi)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)變動(dòng)較大，基于項(xiàng)目庫(kù)，我們監(jiān)測(cè)到有29家新開業(yè)的長(zhǎng)租公寓是由更換運(yùn)營(yíng)方而來(lái)的（數(shù)據(jù)庫(kù)：數(shù)智MAP），這些公寓中變更運(yùn)營(yíng)方的原因可能是停業(yè)、出售或酒店新增公寓業(yè)務(wù)。

表：近1年內(nèi)上海部分更換運(yùn)營(yíng)方的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目

數(shù)據(jù)來(lái)源：數(shù)智MAP，同策研究院

01

更換運(yùn)營(yíng)方的長(zhǎng)租公寓占比

結(jié)合我們前期調(diào)研估算，上海大約有1/3-1/2的長(zhǎng)租公寓關(guān)店或出售后以更換運(yùn)營(yíng)方的形式繼續(xù)留在長(zhǎng)租公寓行業(yè)（數(shù)據(jù)僅供參考，主要為了說(shuō)明問(wèn)題），閉店后立馬換一波人重新入局，說(shuō)明當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，沒有幾個(gè)比長(zhǎng)租公寓更好的商業(yè)模式，長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)前景仍然得到投資方的廣泛認(rèn)可。

那么其余的長(zhǎng)租公寓都走向了哪里？

一類是關(guān)店空置，位置比較偏遠(yuǎn)的長(zhǎng)租公寓，原先經(jīng)營(yíng)情況不善換運(yùn)營(yíng)方恐也難救活，也就沒有“接盤俠”。市場(chǎng)是極致聰明的，（下圖）那些能“復(fù)活”的長(zhǎng)租公寓基本沿著中環(huán)線與外環(huán)線分布，遠(yuǎn)郊區(qū)域寥寥無(wú)幾。很顯然中外環(huán)線附近租賃需求旺盛并且距離市區(qū)較近，“手里的牌沒打完”換個(gè)運(yùn)營(yíng)方或許有盤活的可能，遠(yuǎn)郊區(qū)域已“無(wú)牌可出”并且上一個(gè)運(yùn)營(yíng)方已經(jīng)驗(yàn)證過(guò)市場(chǎng)真的不行，不如讓它安心的“死去”，僅有的幾個(gè)能出牌的，要么靠近大學(xué)校園要么是保租房性質(zhì)。

圖：上海部分更換運(yùn)營(yíng)方的長(zhǎng)租公寓分布區(qū)域

△同策研究院制圖

另一類是更換成其他業(yè)態(tài)重新開業(yè)，主要為酒店類、月子中心類，這兩種業(yè)態(tài)因物業(yè)改造條件的天然相近，切換起來(lái)也就更加“絲滑”。相比之下，更換成酒店類的居多，更換成月子中心類的偏少，主要由于生育率大幅下降，月子中心的生意也不好做了。

02

更換運(yùn)營(yíng)方的長(zhǎng)租公寓特征

△同策研究院制圖

從上面的統(tǒng)計(jì)維度來(lái)看，這些長(zhǎng)租公寓主要以白領(lǐng)公寓為主，房間數(shù)集中在300間以下，產(chǎn)品檔幾乎都是35平以下的小戶型，重點(diǎn)分布在浦東和閔行區(qū)域，絕大多數(shù)都沒有納入保租房體系。

首先，這些項(xiàng)目的產(chǎn)品本身是市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，浦東和閔行也是上海長(zhǎng)租公寓的重點(diǎn)分布區(qū)域，基數(shù)大自然變動(dòng)量也大。其次，從產(chǎn)品線的角度理解，這些公寓中白領(lǐng)公寓居多，服務(wù)式公寓很少，主要由于白領(lǐng)公寓市場(chǎng)內(nèi)部差異大，不同運(yùn)營(yíng)商的條件背景和運(yùn)營(yíng)能力差異巨大，所以這里存在“以小換大”和“以大換小”的操作空間，“以小換大”是指遵從成本邏輯，品牌方因拿房或運(yùn)營(yíng)成本高退場(chǎng)，物業(yè)方拿過(guò)來(lái)自己做，成本明顯下降后利潤(rùn)也可以做的不錯(cuò)；“以大換小”則是指能力邏輯，小的運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)不下去換成大的專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)場(chǎng)，運(yùn)營(yíng)能力上升帶動(dòng)利潤(rùn)上漲。而高端公寓不用于白領(lǐng)公寓，能做高端公寓的運(yùn)營(yíng)商自身就需要一些條件稟賦，高端公寓市場(chǎng)基本就是“平進(jìn)平出”，“大小替”的操作空間明顯縮小，因此高端公寓多以向下兼容，降維收房。

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