文/北京進深 嚴明會

龍湖凌雲頌背后神秘老板，雖然身家百億，但也終于向銀行“低頭”了。

年前，北京新恩祥超君置業(yè)將持有北京新恩祥睿澤置業(yè)（凌雲頌項目公司）價值3000萬股權，一股腦全出質予平安銀行北京分行，登記日期為1月27日。

這個項目單單拿地就砸了13.69億元，目前地價覆蓋率約9.6%。后面還有建安、設計、稅費、代建費一堆“吞金獸”等著喂。

當然，凌雲頌背后老板，在項目上的投入也很大手筆、很舍得。凌雲頌不僅有超級界面，還是昌平主城首個新規(guī)雙會所住宅。會所配置3300平，平均每戶的會所面積接近5.7平米。

雖然砸了不少真金白銀，但凌雲頌的網簽卻不盡人如意。

取證3個多月，“貼牌”龍湖的光環(huán)下，凌雲頌僅有33套網簽，去化率5.7%，成交額1.32億元。

這30多套，還是“以價換量”換來的。

去年12月，凌雲頌網簽25套，成交均價42,288元/㎡；

進入2026年，1月，凌雲頌成交均價直接砍到40,608元/㎡，結果只換來8套網簽。

降價都沒人買賬，市場就是這么現實——你越降，人越不敢買。

2月眼看還剩三天，凌雲頌的網簽至今還掛著一個大零蛋。

01

凌雲頌規(guī)劃24棟住宅樓，包括2棟小高層、6棟矮板和11棟洋房，共580戶。

戶型建面78/96/112/139㎡，層高3米。

它有些生不逢時，撞到了北京收緊“好房子”政策的槍口上。陽臺進深根據不同面積，分為1米或1.5米。

但凌雲頌還是憑借自己的努力，通過“同面積多一房”的空間設計，以及內嵌陽臺、飄窗/轉角飄窗等贈送面積，實現超90%的高得房率。

首推房源包括了最小的78㎡緊湊三居和96㎡三居主力戶型。

按理說這類小戶型最能跑流量，但凌雲頌看房人不少，實際轉化并不好。

78㎡戶型：共132套，占比約22.76%，分布在最北邊的1#、2#東側兩個單元、3#西側兩個單元、4#。

目前，該戶型網簽8套，成交均價41,367元/㎡。

78㎡是窄長條戶型，通病就是采光和通風，且北邊兩個臥室面積真的很mini。

96㎡主力戶型：共260套，占比約44.83%，分布在2#西側兩個單元、3#東側兩個單元、6#、7#、10#、11#、12#、13#、16#、17#、19#、20#、23#、24#。

目前，該戶型網簽19套，成交均價41,881元/㎡。

96㎡戶型是南向三面寬，客廳、主臥雙跨陽臺，進深1米；次臥為飄窗；北向臥室和公衛(wèi)外側各有一處設備平臺。

112㎡戶型：共128套，占比約22%，分布在樓王棟附近的8#、9#、14#、15#、21#、22#。

目前，該戶型網簽5套，成交均價42,252元/㎡。

112㎡戶型南向客廳3.9米面寬，內嵌陽臺進深1.5米；南邊兩個臥室都送飄窗，其中主臥為超大轉角飄窗；北向兩個臥室贈送設備平臺，1米深、5.7米寬。

139㎡戶型：共60套，占比約10.3%，分布在5#、18#。

目前，該戶型就只有5#1002網簽了1套，成交均價43,504元/㎡。

139㎡戶型是改善天花板，整體戶型更為方正，面寬更豪橫，5.3米寬廳，1.5米進深陽臺，贈送的陽臺尺度也更大，主臥270度轉角飄窗。

主要區(qū)別是112㎡戶型開門正對餐桌，139㎡戶型則升級成獨立入戶玄關；此外，主衛(wèi)犧牲一部分淋浴間面積，做了雙臺盆。

02

時間回溯至去年7月底，北京新恩祥睿澤置業(yè)以13.69億元底價拿下凌雲頌所在地塊。

當天，龍湖旗下代建品牌龍智造官宣簽約河北太行鋼鐵集團&北京恩祥集團，提供項目建造管理服務。

這家房企背后是武安市明芳房地產（簡稱“明芳地產”）和北京超君萬合管理，分別持股99%和1%。

二股東超君萬合則由姚君和李超分別持股50%。二人行事低調，公開信息中幾乎查不到其他投資痕跡。

大股東明芳地產則是一家河北民企，為河北太行鋼鐵集團下屬地產開發(fā)平臺，成立于2010年，注冊資本6000萬元，背后唯一股東為孫趙云。

但蹊蹺之處在于，河北太行鋼鐵集團背后的股東卻不見孫趙云，而是李萬順和張鐳。

無論是孫趙云，還是李萬順、張鐳，其實都是太行鋼鐵的外圍代持人。真正的老板是太行鋼鐵集團董事局主席姚明芳，也難怪他會取名“明芳地產”。

在業(yè)內人士看來，一般股東隱名，遙控指揮，側面也說明家族成員對產業(yè)的信心可能不夠，有擔心牽連家族的嫌疑，另外代持人較多，管理上是否跟得上，另是否存在眾多未知的代持，也具有較大不確定性。

姚明芳是一個有故事的鋼鐵大佬。資料顯示，他小學四年級時因家庭貧困輟學，十三歲開始學做生意，賣過熟食，開過服裝店，搞過運輸，做過家電生意。

2004年，姚明芳接手了面臨倒閉的武安太行煉鐵廠，并將其改制為民營企業(yè)武安市明芳鋼鐵有限公司。2009年8月，企業(yè)重組，更名為河北新武安鋼鐵集團明芳鋼鐵有限公司，后改為武安市明芳鋼鐵有限公司。

2010年起，企業(yè)開始多元化布局，進入房地產和天然氣行業(yè)等領域。2012年后，姚明芳開始將企業(yè)管理權逐步移交給兒子姚菲。

目前，姚明芳本人還投資了武安市盛世房地產，持股50%。

這家房企曾在2022年，因為未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設案，被處罰208772元，且因為在建設工程竣工驗收后，建設單位未向建設行政主管部門或者其他有關部門移交建設項目檔案，又被處罰7萬元。

在地產圈，明芳地產的項目主要在邢臺、武安，目前名下有6家子公司，還包括深圳市明芳置業(yè)房地產、邢臺市隆發(fā)房地產、沙河市明芳房地產、曲周縣明芳房地產和武安市明芳企業(yè)管理。

但它一線城市的開發(fā)經驗基本空白，屬于“新兵”。

新兵打仗怎么辦？找外援。姚明芳很聰明，一進京就牽上了龍湖龍智造的手，搞代建。項目案名直接打上“龍湖凌雲頌”，購房人一看：哦，頭部房企的項目。心理價位立馬高出3%-5%。

河北太行鋼鐵集團董事長姚菲說得更直白：尋求代建是因為武安明芳地產在北京的項目需要受當地認可的品牌來運營。

換句話說，鋼鐵老板掏錢，龍湖貼牌，大家各取所需。

只可惜，抱上龍湖大腿，也未必能圓了姚明芳的地產夢。

凌雲頌現在的處境，用四個字形容：腹背受敵。

后面的“追兵”——東小口的龍樾海序、歇甲村的中建智地項目、未來科技城南區(qū)的星寰時代，已經加速進場。

相較于“后來者”，凌雲頌在區(qū)位和配套上并不占優(yōu)勢。很顯然，打贏這場仗，并不是靠砸錢就能取勝。