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2025年，西安止跌回穩(wěn)進入關(guān)鍵一年，樓市加速筑底，言外之意就是，房價還在跌，筑底還未到，尤其是二手，可謂跌跌不休。

一個極端的案例，在灃西，萬科·灃華錦鳴，七月份成交一套，單價來到8492元/㎡，精裝大平層社區(qū)，建面約143㎡寬廳，總價只要122萬。

（成交房源明細）

當年開玩笑，說晚買享折扣，結(jié)果一語成讖……

小區(qū)已成交的三套，都是相同戶型，都在2025年，其中一月份，均價最高還有12042元/㎡，但半年后，行情大變，算上低樓層因素，這個降幅也是意外。

（2025年成交清單）

作為萬科在西安少有開發(fā)的改善社區(qū)，萬科·灃華錦鳴是有記憶點的，2021年8月開盤，主力戶型建面約143-195㎡，均價約21900元/㎡。

作為剛需之王，萬科在西安小區(qū)眾多，但大面積，純改善，還是精裝修的很少，萬科翡翠國賓算一個，第二個就是灃華錦鳴。

在2021年主城區(qū)限購，搖號，一房難求的處境里，萬科的拿地邏輯是成立的。

（灃西新城實景）

一方面，是冉冉升起的灃西新城，又是灃西的核心位置，隔壁是567目的絲路歡樂世界，門前是通車的地鐵五號線，灃西公園，家門口幼兒園，小學(xué)，初中也都兌現(xiàn)。

在一眾新區(qū)里，可謂配套齊全，面貌一新，全景無限，與萬科一樣的，還有旁邊的龍湖，科為，以及搖號拿地的華潤。

2021年，大家，尤其是外地朋友，抱著投資大西安的心態(tài)，是相信新區(qū)，相信房價的，但這種相信也止步于這一年。

后來的事情大家都熟悉了，地產(chǎn)下行，房價下跌，需求萎縮，主城放開限購，二手破發(fā)，不僅萬科，周邊的一眾二手，不自住，就是降價賣。

但作為改善社區(qū)，自帶會所，精裝交付，一路從開盤均價約21900元/㎡，到如今二手低價8492元/㎡，是讓人沒想到的。

萬科·灃華錦鳴也是一直賣到了現(xiàn)房，去年九月，小區(qū)還公示了一棟28層的毛坯高層，備案均價16506元/㎡。

（萬科·灃華錦鳴園區(qū)實景）

目前，小區(qū)在售二期，升級了四代住宅，多了贈送面積，同樣建面約143㎡戶型，多了露臺陽臺，精裝單價11500元/㎡。

配套齊全了，房價降了，產(chǎn)品升級了，小區(qū)交付的也漂亮，但買房的人卻沒了，這就是灃西新房當下的處境。

灃西現(xiàn)狀

站在新區(qū)的視角，灃西應(yīng)該是五大新城里，發(fā)展兌現(xiàn)最好的，雖然地價和房價也經(jīng)歷了狂飆式上漲，斷崖式下跌，但新區(qū)的兌現(xiàn)和建設(shè)還是有條不紊的，版圖分為兩個區(qū)域：

壹

白馬河周邊，熱鬧且繁華

以白馬河為中心，原本就是咸陽人最熟悉的地方，服裝工程學(xué)院，鎬京學(xué)院，陳陽寨轉(zhuǎn)盤等地標熟悉多年。

劃入灃西管理后，增加了醫(yī)院，地鐵，學(xué)校配套，以萬科大都會為代表的社區(qū)，也一度成了樓市紅盤。

（灃西吾悅廣場）

對西安人而言，白馬河很陌生，但生活，工作在附近的，還是很便利的，少有空地，都是成熟的建成區(qū)，一號線，吾悅廣場，中醫(yī)藥大學(xué)二附院三大配套，人流攢動。

相比灃東，秦漢，涇河，空港缺人氣，缺配套，缺兌現(xiàn)的情況，灃西的白馬河周邊可謂相當成功，既有新區(qū)面貌，又有成熟人氣。

貳

絲路歡樂世界旁，空地待開發(fā)

以絲路歡樂世界為中心，向西是交大創(chuàng)新港，西工大翱翔小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園，向東龍湖，萬科等住宅配套。

阿房大道以南，灃西大道以北，這個兩平方公里的區(qū)域內(nèi)，同樣兌現(xiàn)齊全，灃西小學(xué)，灃西第五學(xué)校，灃西公園，住宅區(qū)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也是一應(yīng)俱全，還有巨無霸體量的交大創(chuàng)新港。

（灃西創(chuàng)新港）

地鐵也給力，五號線設(shè)站四座，東馬坊、文化公園、釣臺、翱翔小鎮(zhèn)，連通灃東和西安主城區(qū)。

無論是白馬河還是絲路歡樂世界，在各自的小范圍里，都有不錯的兌現(xiàn)，地鐵，商業(yè)，公園，住宅，產(chǎn)業(yè)依次排開，一幅未來新城的生活美景。

新區(qū)越來越好，但房價越降越低，問題出在了供需失衡與主城距離上。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差，不再走彎路。

（一對一私聊房哥答疑）

距離20KM

目前西安來往灃西，主要兩種方式，地鐵五號線，也叫交大上班線，以南稍門為圓心，約20站，時間在50分鐘左右，平時過了阿房宮南，車上空座就很多了。

（西安地鐵五號線）

開車則是走連霍高速或西興高速，不堵車的情況下，40分鐘以內(nèi)，除此以外，指望騎個車，坐個公交不要想了，這都不是穿城，而是跨城，先跨西安，再跨灃東，最后才是灃西。

咸陽距離灃西很近，但咸陽人需求，購買力有限，西安人距離很遠，但主城都是房，又沒有理由去灃西，地緣購買力不夠，外來需求萎靡，這是灃西降價的直接原因。

過去，群體上頭的時期，有房價上漲灌迷魂湯，心想20公里就是踩踩油門的事兒，地圖都不帶看的，現(xiàn)在冷靜下來，回歸自住需求，這是真的遠。

首先是西安和灃東的距離，三環(huán)外王寺有不能開發(fā)的阿房宮遺址保護區(qū)，有村子連成片的王寺街道，斗門街道。

好不容易從灃東跨過了灃河，又是連成片的農(nóng)田和未拆遷的村子，可以說灃西是平地起高樓，自己地盤內(nèi)的樓蓋的很好，但西安到灃西連片的農(nóng)田，村子卻是無能為力。

除非像交大創(chuàng)新港工作，被動地鐵上班的，或者灃西有極優(yōu)厚工作待遇，能讓西安人跨城去工作的，就當下的處境，出于真愛天天來往的，少之又少。

（灃西新城）

對于新區(qū)而言，距離有時候是一腳油，但大部分時間都是心理上極難跨過的天塹。

疾馳在高速上，窗外村子，農(nóng)田，高樓，空地交替會讓人有極大的恍惚感，人是群居動物，多數(shù)人還是會選擇回到西安，人多的地方才有需要，才有房價支撐。

誰住灃西

距離之外，當下二手房面臨的困境，更是需求的萎靡，距離已經(jīng)決定在灃西的更多是咸陽人，以及少數(shù)在周邊工作的西安人，以及高價入場，急于離場的外地人。

（咸陽市區(qū)實景）

壹

咸陽人住灃西天生親近

咸陽朋友買灃西很好理解，市中心一河之隔就是白馬河片區(qū)，5公里通勤半徑，基本覆蓋了白馬河片區(qū)全域，就像高新打工人住西部大道，未央原住民選團結(jié)片區(qū)一樣，都是基于自然的買房需求外溢。

對咸陽人而言，絲路歡樂世界，就算印象里的郊區(qū)了，通勤距離擴展到了七公里，除了渭河阻隔外，就是西興高速，但秦皇北路向南到豐邑大道，一路暢通，也還能接受。

相當于西安人跨過三環(huán)買高鐵新城，港務(wù)區(qū)，只要房子好，喜歡安靜，白馬河夠不著，沒看上的，也能在這里看看。

基于這樣的地理位置，先看咸陽，再看白馬河，再看文化公園附近，萬科所在的灃西大道，已經(jīng)是新區(qū)邊界，再往南，就是成片的村子和農(nóng)田。

(灃西新城西部云谷）

既然咸陽朋友更容易接受這里，有需求，但沒預(yù)算，買的前提一定是價格足夠低，不能和開盤價相比，不能和西安房價相比，而要和咸陽房價，咸陽收入，咸陽人接受的月供極限相比。

所以，8492元/㎡的價格，還是打骨折嗎？當年均價約21900元/㎡，那是開發(fā)商上頭了，是買新房的業(yè)主上頭了，現(xiàn)在理智買二手的，壓根不考慮這些，自住看口袋，投資看預(yù)期，既然預(yù)期沒了，就拼誰的口袋能扛住。

貳

就地工作但不在灃西住

少數(shù)在周邊工作的西安人，比如創(chuàng)新港的老師及家屬，有一定需求，但不迫切，絲路歡樂世界上班的員工，人家是來掙錢的，不是來投資的，周邊的原住民，又有安置房小區(qū)住，沒必要買商品房。

（灃西絲路歡樂世界）

還有房在灃西，人不在灃西的外地朋友，以投資為目的，看好新區(qū)發(fā)展，但投資心態(tài)本質(zhì)是房價上漲，賺錢套現(xiàn)，如今沒有機會，心態(tài)轉(zhuǎn)變的，安心裝修入住，完全沒有自住需求的，降價賣房離場。

你是喜歡灃西環(huán)境，萬科品質(zhì)，買來自住的，能不能接受少數(shù)鄰居投資失誤，虧損離場？有什么不能接受的呢？

叁

創(chuàng)新港買學(xué)區(qū)房陪讀

最后的最后，還有一部分買灃西為上學(xué)的西安家長，對應(yīng)的就是中鐵建西派瀾庭和南洋公館，由于地處交大創(chuàng)新港范圍內(nèi)，對應(yīng)學(xué)區(qū)為交大附小，附中，一些家長，橫跨幾十公里來過陪讀，可敬可佩。

（創(chuàng)新港交大附中學(xué)區(qū)）

但學(xué)區(qū)房，除了學(xué)校優(yōu)質(zhì)，學(xué)區(qū)穩(wěn)定外，也是控制面積，控制總價，低預(yù)算買房，這也讓起步建面約143㎡的萬科·灃華錦鳴難受。

因此才會出現(xiàn)單價降至8492元/㎡，總價122萬，改善小區(qū)賣出剛需價的情況。

對西安的朋友，8開頭是骨折價，但對買這里，且有需求的，這可能是猶豫后，最終抉擇的結(jié)果，畢竟灃西不缺房，更不缺低價房。

至于品質(zhì)，賣新房的時候買家認，賣二手的時候，會所多大，多少名貴樹種，用了什么石材，都抵不過房價本身，屬實算需求錯配。

自住為王

灃華錦鳴的二手骨折案例，不算個例，灃東的海逸長洲，同樣是大戶型，改善社區(qū)，因為沒需求，硬賣，開盤均價最貴26000+，上周成交二手，單價11611元/㎡，不是房子不好，就是沒有需求。

過去，西安是情緒和PPT引領(lǐng)房價，如今是收入和需要決定房價，全國都在止跌回穩(wěn)，西安反映慢半拍，普跌之下新區(qū)只有剛需，主城才有改善。

軟西也罷，CID也罷，灃東灃西也罷，都在經(jīng)歷擠水分的工程，很多人一看降價就恐慌，盼望著回穩(wěn)，但房子是住人的，你不住，天天空置，沒有人的社區(qū)，如何回穩(wěn)。

我就不信一個1300多戶的社區(qū)，如果有50%的入住率，大家會盲從，會拋售賣房？如果沒有，就現(xiàn)在5%的入住率，一套房低價成交又能說明什么呢？

人生的很多煩惱，都是閑帶來的，人太閑了，就會胡思亂想，房子閑了，也是一樣！

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作者：晴明

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