千萬級豪宅的場子，終于是熱起來了。

今天，保利天奕剛官宣二期產(chǎn)品，127-170平四房，降容積率，升級交標(biāo)，強(qiáng)化兌現(xiàn)度。

那邊，天曜B1棟也拿證了，甩出全盤唯一一棟90方小戶型。

預(yù)計近期，保利·翡麗甲第也要開盤了，135平四房已經(jīng)被搶爆了。

中海大境搞出了一個新中軸大會，話題度也不低。

這些個新盤，不止是拉高了市場熱度，更重要的是引領(lǐng)趨勢，背后是廣州1000萬+豪宅正在形成的新格局——

珠金琶、海珠新中軸、白鵝潭沿江帶，三足鼎立。

關(guān)鍵邏輯是，頂級規(guī)劃+稀缺景觀+高兌現(xiàn)度+新一代產(chǎn)品，撬動有錢人換倉需求。

我們也收到一些新消息，下邊展開聊聊。

珠城東

保利臨江大道項目&保利天曜

保利天曜，是今年最能賣貨的千萬級豪宅。

核心邏輯，就是珠城東強(qiáng)規(guī)劃區(qū)+新規(guī)產(chǎn)品+江景資源，承接的就是換倉需求。

而就后續(xù)來看，爆點是不缺的：

1、馬場地塊掛地

2、花城大道東延段和員村二橫路征地、動工

馬場地塊，最近有兩個動態(tài)。

一個是9月18日，馬場項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查及用地報批技術(shù)服務(wù)招標(biāo)公告發(fā)布。

還注明，必須對項目進(jìn)行整體招標(biāo)，而不能只是單個子項內(nèi)容。

一個是9月15日，馬場地塊土壤污染狀況調(diào)查服務(wù)項目招標(biāo)公告發(fā)布。

這些，都是土地出讓前的必經(jīng)程序，說明馬場地塊土地供應(yīng)已經(jīng)進(jìn)入了實質(zhì)操作期。

如果它能掛出來，廣州今年的土拍KPI就可以沖一把了。

按照計劃，馬場會先推一期，主要包括商業(yè)27萬平（其中SKP12萬平）、住宅11萬平（容積率4.5）。

大約38萬方商業(yè)+住宅+SKP，造勢肯定是夠的。

更重要的是對區(qū)域的推動力，把珠城東進(jìn)預(yù)期落實。

馬場地塊，靠著花城大道，兩者完全可以聯(lián)動，一個造重奢商業(yè)IP，另一個往東延打通珠城到金融城的斷頭路。

而花城大道東，包括員村二橫路，我們之前也有爆料：

珠城一次版本加強(qiáng)，但很多人沒看懂

關(guān)鍵信息點是兩個：

1、花城大道東和員村二橫路爭取26年底開通

2、要做連片開發(fā)，后續(xù)有新地塊供應(yīng)，包括商務(wù)用地建面約21萬平，容積率約5.5；商住用地建面約14萬平，容積率約3.5。

在這種強(qiáng)預(yù)期之下，天曜、面粉廠確實夠硬氣。

• 保利天曜，加推唯一一棟90方小戶型、最后一棟210平大面積
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9月19日，天曜B1棟拿了預(yù)售證，亮點是全盤唯一一棟帶90平小戶型。

這種90平三房兩衛(wèi)戶型，天曜只有90套左右，兩條梯腿，全盤貨量占比最少。

戶型使用率大約110%，樓棟也帶共享平臺。

價值點挺清晰，小戶型+相對低總價+珠城東核心區(qū)+員村地鐵口+體育東小學(xué)+大社區(qū)，兼顧綜合性和預(yù)期性。

直接點說，天曜90平，應(yīng)該是珠金琶門檻最低的上車產(chǎn)品，800萬內(nèi)起步，沒有其他更好的選擇了。

另外，天曜A2棟新拿了預(yù)售證，165/210平臨江大平層，吹風(fēng)價為11-13.5萬/平。

同樣的大戶型，A1棟開盤時，單價大約是9.8-11.8萬/平，這次叫價明顯漲了。

當(dāng)然，A2棟也是有稀缺性的，全盤最后一棟有210平大平層的產(chǎn)品，最靠近珠江邊，景觀資源最優(yōu)，總結(jié)來說就是天曜的頂配。

再來看幾張景觀實拍。

A2棟正南向珠江景觀實拍：

A2棟正西向珠城景觀實拍：

總價2000萬，珠城東、南向看珠金琶核心江景，新規(guī)戶型，全景艙豪宅感。

這樣的產(chǎn)品，對比珠城二手確實能一戰(zhàn)，相比保利臨江大道項目，性價比還是有的。

• 保利臨江大道項目，主推203-630平大平層

保利臨江大道項目（面粉廠），戶型是約203-630平大平層，130%使用率，絕版戶型，全廣州沒人能對打。

當(dāng)下，項目新消息確實不多，很多坊間消息其實都是假的，頂豪要保持神秘感，但也注定不愁賣。

已知的是，樓體建筑、展示區(qū)、包括項目旁邊的臨江碼頭，都在哼哧哼哧動工了。

而開放時間，預(yù)計會在國慶后。

白鵝潭

聚龍灣&保利·翡麗甲第

白鵝潭，是廣州豪宅市場繞不過的地段，既能高能量項目，也有強(qiáng)熱點新盤。

聚龍灣雙太古+萬象城+看三江交匯的豪宅，從城市資源和情緒價值，已經(jīng)能夠讓高端客戶買單了。

• 聚龍灣片區(qū)太古里一期，預(yù)計最快圣誕節(jié)前夕開業(yè)
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最近我們受邀到聚龍灣參觀，了解到一些新消息。

1、資金支持力度大，總投資金額超千億

2、打造全國首個國際高端濱水“雙太古”項目

3、聚龍灣太古里一期，預(yù)計最快圣誕節(jié)前夕開業(yè)，品牌包括四大重奢

據(jù)網(wǎng)友爆料，四大重奢，即愛馬仕、香奈兒、LV、迪奧，會在江邊各自有一棟小獨棟，打造旗艦店。

招商方面，目前的確定性是比較高的，整體就是按重奢模式打造。

| 聚龍灣啟動區(qū)效果圖

疊加大量歷史古跡群、文化體驗區(qū)、江岸步行區(qū)——這種在珠江邊的商業(yè)消費場景，確實從未見過。

而且，整個聚龍灣片區(qū)，實際上非常大，總用地約1.56平方公里，分三期開發(fā)，雙太古還只是其中的商業(yè)部分。

所以，聚龍灣是一個更長的變量，配合周邊連片舊改，進(jìn)度不會很慢，這兩年就會見到成果。

• 保利·翡麗甲第，凍資超150組

而白鵝潭當(dāng)下話題度最高也是最神秘的盤，莫過于保利·翡麗甲第了，幾個重點：

1、截至上周六（9月20日）凍資超150組，排卡超700張，而驗資門檻就是200萬

2、首推1棟和5棟，135-165-176-246平戶型，1棟和5棟價格會是兩個不同定位

3、產(chǎn)品設(shè)計很新穎，和江景的融合度會比較高

｜規(guī)劃示意圖，僅供參考

其實，白鵝潭核心區(qū)在每個階段主推的豪宅盤都比較少，上一輪是白鵝潭悅府，賣爆了；這一輪是翡麗甲第，產(chǎn)品是有明顯迭代的——

萬象城+三館合一+三江交匯景觀+萬豪系五星級酒店+超高使用率新規(guī)產(chǎn)品+望江全景艙，升級性很明顯。

其中，1棟為西側(cè)頭排望江，3梯2戶，44層以下是176平四房；44層以上是246平大平層，吹風(fēng)價10-14萬/平。

5棟為第二排望江，3梯3戶，西北望江的兩戶是165平，東南向是135平，其中165平吹風(fēng)價9-10萬/平。

135平戶型熱度最高，排卡客戶超200組，大橫廳+四葉草格局，很多都是荔灣本地老板、白鵝潭悅府業(yè)主換倉置換。

165平，“飛機(jī)戶型”，4+2房3衛(wèi)雙主套，南北雙陽臺，觀景面延展到19米。

176平，北向 8 米落地窗，接駁東側(cè)整面長窗，把客廳做成一個LDK環(huán)幕觀江巨廳。

海珠新中軸

中海大境

上周五，新中軸大會舉辦，新中軸海珠段又強(qiáng)勢刷屏。

關(guān)于大會的內(nèi)容，我們周六已經(jīng)做過詳細(xì)解讀，感興趣的同學(xué)可以再復(fù)習(xí)一下：

信息量爆炸！一場新中軸大會，把廣州未來都說透了

接下來，可以期待的點，主要兩個：

1、新中軸海珠段的實際進(jìn)度

2、新中軸海珠段整體策劃及設(shè)計方案

就在前兩天，粉絲爆料，位于金帆工業(yè)區(qū)的百事可樂公司廠房也被拆平了。

新中軸海珠段的進(jìn)度確實是快到冒煙。

至于新中軸海珠段設(shè)計方案，那就要等等看，到底是哪一個設(shè)計團(tuán)隊中標(biāo)。

其實，無論是哪一個團(tuán)隊，都做過城市地標(biāo)作品，含金量不低。

像華南理工設(shè)計院為新中軸海珠段做的設(shè)計方案，都已經(jīng)拿獎了。

再來看下華工設(shè)計院的方案，曝光的是其中的局部。

規(guī)劃以“世界城央水岸先鋒、嶺南人文社區(qū)典范、花城時尚科技標(biāo)桿”為愿景，構(gòu)建文化、數(shù)字、綠色經(jīng)濟(jì)三輪驅(qū)動的特色產(chǎn)業(yè)體系。

說人話就是，將海珠湖和新中軸充分融合，植入文化、數(shù)字、綠色經(jīng)濟(jì)等新產(chǎn)業(yè)，還要搭建住宅區(qū)，生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、居住復(fù)合發(fā)展。

而與新中軸海珠段綁定的新盤，自然就是中海大境了。

幾個重點：

1、大境提早進(jìn)入兌現(xiàn)周期，預(yù)計2026年整體交付

2、學(xué)校的預(yù)期

3、改善性更加突出

目前，大境的濱水商業(yè)、外立面、高定會所、園林、板房都已經(jīng)有實體呈現(xiàn)了，再加上明年交付，確定性會更強(qiáng)。

| 中海大境實景圖

最新開放的實體板房，也能看到項目建設(shè)進(jìn)度，高區(qū)還能直接看到海珠湖濕地公園。

主推戶型是約129-143-190-270平大平層，目前報價大約在950-2700萬之間，月底前可能還有驚喜。

| 中海大境實景圖

9.30左右，應(yīng)該還有一個新消息，就是廣州大道南788號二期地塊截至報名，到時候大概率會知道有哪些意向開發(fā)商。

這塊地拍出，那就意味著大境旁邊的18班公辦小學(xué)能早點動工，對周邊來說都是好事。

放在整個新中軸海珠段來看，大境的兌現(xiàn)度跑在了前邊，調(diào)性也立得夠高，可替代性很低。

畢竟，對比新中軸海珠段以后供應(yīng)住宅，要么容積率去到5-6，要么高層遮擋，要么北向望海珠湖，論改善度不如大境。

好了，還想了解1000萬級新房更多選房干貨，加拆神助手，我們繼續(xù)聊。