日本國土交通省9月16日公布了2025年基準地價，全國土地漲幅為1.5%，這是第4年連續(xù)上漲。

這個漲幅是1991年以來的第二高。

從這個數據圖看，日本全國土地都進入上漲空間。

但都市圈漲的最多，地方圈只是微漲，但也漲了。

三大都市圈中，東京圈一騎絕塵，不管是均幅，還是住宅和商業(yè)，都比大阪高出將近2個百分點。

住宅和商業(yè)相比，商業(yè)用地漲幅遠遠超過住宅用地，漲幅相差將近4個百分點。

從個案來看，地價最高的地塊，是位于東京銀座2丁目的“明治屋銀座大廈”。每平方米約合人民幣228萬元，比去年上漲11.4%。

住宅用地中價格最高的赤坂1丁目，今年的漲幅是15.6%。就是下面紅框里面的灰色板塊。

從這里你會發(fā)現，對東京來說，皇居就是核心，都心三區(qū)周邊環(huán)繞，就是東京價值最高的是三個區(qū)。

從東京市內的23區(qū)看，漲幅度最高的也是都心三區(qū)，也就是千代田區(qū)、中央區(qū)和港區(qū)，平均漲幅都超過了10%。接下來是澀谷和新宿，也超過了10%。這五個區(qū)合起來就是都心5區(qū)。

很顯然，東京地價漲的最多的中央區(qū)+千代田區(qū)+港區(qū)+澀谷+新宿，如果你想在日本買房，這就是你必須重點關注的區(qū)域。

這是市場投票的結果，買的人多了，地價就越來越貴，這是最基本的商業(yè)邏輯。

并且從房價漲幅看，也基本和地價漲幅重合。僅僅是今年上半年，前面都心5區(qū)再加上文京區(qū)組成的都心6區(qū)，整體漲、漲幅超過了40%。

這樣漲的結果是，截止到6月，以中位平方數70平方為基準，整個東京23區(qū)二手房均價單套超過了1億日元，也就是單套70平米的住宅均價在500萬人民幣。

東京都心6區(qū)，也就是千代田區(qū)、中央區(qū)、港區(qū)、新宿區(qū)、文京區(qū)、澀谷區(qū)，單套均價達到1億6341萬日元，約合人民幣804萬。

從股市到樓市，東京已經成為東亞甚至是整個亞洲，最具賺錢效應的市場。

這是我們今天知道的第一個事實。

東京為什么漲的這么猛？

原因是供需。

一邊是人口流入，一邊是資金涌入。

但在人和錢在大量流入的同時，相匹配的供應卻遲遲無法跟上。

最終導致了供需嚴重失衡，從一個蘿卜一個坑到三個蘿卜一個坑，價格自然水漲船高。

在供需市場的同時，外國人因為全球配置和資產對沖需求，也開始大量進入東京市場。從2022年開始，每年都在大幅度增長。

三菱UFJ信托銀行于2025年1月針對房地產開發(fā)公司進行的問卷調查顯示，在千代田區(qū)、港區(qū)和澀谷區(qū)的新房買家中，外國人占到2～4成。

日本本身是人口負增長國家，往前追溯人口已經連減了16年，年年負增長。

這時，因為全球局勢大變，遷居日本的外國人卻越來越多，今年的數據是有統(tǒng)計以來最高。

結果，因為外國人買的太多，現在日本社會正醞釀著一種風氣，就是要不要限制外國人買房。

從這個統(tǒng)計數據看，日本買房的窗口期很可能也在縮短，也開始充滿變數。

這是因為，因為外國人太多，導致房價上漲，很多年輕人買不起房都轉為租房，結果導致租金也大幅度上漲。

截止到8月底，東京23區(qū)各類面積住宅的租金全部環(huán)比上漲。

標間

30-50

平方米環(huán)比上漲

1.9

％，租金約合人民幣

元。

50-70

平方米的小戶型也上漲

1.9

％，租金約合人民幣

元。

70

平方米以上大戶型上漲最多，

2.5

％，租金達到了約合人民幣

元。

這都是環(huán)比，意味著8月比7月漲了這么多。

這一切漲幅，加上國際局勢動蕩帶動的資產配置和對沖需求，讓東京已經成為全球最受歡迎的投資城市。

東京第一、紐約第二、新加坡第三、倫敦第四、香港第五。

這五大城市都是國際一流的大城市。

但對比起來看，你會發(fā)現毫無疑問，東京房價是最便宜的，也是購房門檻最低的。2022年開始，國際資本開始集中流入資產洼地東京，就是在抄底，東京是典型的價值高地+價格洼地。

但相比其他，比如香港均價20萬一平，東京的均價只有7萬，簡直是過于便宜。

所以，仲量聯行匯總的數據，2025年1-6月，進入日本房地產的投資額同比增長22％，達到3.1932萬億日元。這是自2007年開始調查以來，上半年數據首次超過3萬億日元。從全球城市排名來看，東京位居首位。

分地區(qū)來看，東京都心5區(qū)（千代田區(qū)、中央區(qū)、港區(qū)、新宿區(qū)、澀谷區(qū)）占投資額的56％。

也就是說這3.2萬億中，一大半都投在了都心5區(qū)。

這是我們今天知道的第二個事實。

這兩個事實，蘊含著一個被忽略的真理。

土地價格漲幅最高的區(qū)域；

房價漲幅最高的區(qū)域；

國外投資進入最集中的區(qū)域；

單個商業(yè)體漲幅最高的項目；

單個住宅漲幅最高的板塊；

這幾個數據在相互疊加之后，你會發(fā)現，它們之間其實是重合的，都指向了同一個地方。

就是都心5區(qū)。

也就是中央區(qū)+千代田區(qū)+港區(qū)+澀谷+新宿。

這就是關于東京的第一真理。

那么為什么是這5區(qū)？為什么銀座二丁目的明治屋銀座大廈能保持20年全日本漲幅第一的記錄？

原因只有一個，就是位置。

皇居就是東京永遠無法替代的價值核心；

都心

5

區(qū)全部都圍繞著皇居，及其外延；

都心

5

區(qū)正在虹吸全日本的資本；

都心

5

區(qū)正在虹吸進入外國的資本。

位置的核心是什么？是土地。

你只有占據了距離皇居最近的土地，就能占據了東京最有價值的資產。

房地產投資的價值，不是賺房價的買賣價差，而是核心區(qū)土地的不可替代，也就是不可再生的稀缺資源。

這是關于東京的第二個真理。

東京房價的上漲，不只是房子本身貴了，而是整個城市的資源在重新分配。

資本的集約化、資源的集約化，這是關于東京的第三個真理。

什么是真理？

用巴菲特的話說，就是由龐大的護城河構成的盈利確定性。

懂得了這些道理，但落地時該如何微操，該如何在東京具體選籌，東京的巨大價值陷阱又是什么？

概念過于抽象，我準備用千代田一個具體的案例解答了這一切，有需要、想了解就加群索取，用一個案例讓你看懂東京的價值邏輯。