穩(wěn)定樓市、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)，這一目標(biāo)從國(guó)家層面到各地政府，都是重要任務(wù)。

而推進(jìn)并完成該任務(wù)的主要責(zé)任主體，在于城市政府。

這一邏輯，與當(dāng)年樓市繁榮期一致：

2016 年至 2021 年，國(guó)家調(diào)控樓市（當(dāng)時(shí)樓市熱度較高，需抑制房?jī)r(jià)、地價(jià)過(guò)快上漲），調(diào)控的主體責(zé)任就落在地方政府肩上，地方政府需因城施策，若未完成目標(biāo)，還會(huì)被住建部約談甚至問(wèn)責(zé)。

過(guò)去三四年，全國(guó)樓市大幅降溫，房?jī)r(jià)、地價(jià)跌跌不休，如今要穩(wěn)住樓市，主要責(zé)任和任務(wù)同樣由地方政府承擔(dān)。

過(guò)去幾年，地方政府出臺(tái)各類措施刺激購(gòu)房需求：放松限購(gòu)、限價(jià)、限貸等管控政策，在個(gè)人貸款、公積金貸款方面給予充足優(yōu)惠，甚至為購(gòu)房者提供財(cái)政補(bǔ)貼。

但截至目前，全國(guó)樓市仍在持續(xù)下跌，今年八月份全國(guó)樓市景氣度更是創(chuàng)下歷史新低。

去年12月zy經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出：（2025年）要穩(wěn)住樓市！

由當(dāng)前推演全年，全國(guó)大部分城市政府其實(shí)都未完成穩(wěn)樓市目標(biāo)，難道都該被 “打板子” 嗎？

不過(guò)，其中有一座城市可謂 “一枝獨(dú)秀”，穩(wěn)樓市的成效相對(duì)較好，它就是上海！

那么，上海市政府究竟出臺(tái)了哪些密集 “絕招” 來(lái)穩(wěn)住樓市呢？

衡量樓市情況，主要看三個(gè)指標(biāo)：房?jī)r(jià)、住宅交易量、土拍市場(chǎng)。

首先，看土拍市場(chǎng)

近兩三年，上海的土拍市場(chǎng)是全國(guó)最火爆的，許多地塊（尤其是中心城區(qū)地塊）基本沒(méi)有流拍，反而溢價(jià)率較高，不少房企都在爭(zhēng)搶宅地。

其次，重點(diǎn)看房?jī)r(jià)

上海的房?jī)r(jià)包含新房和二手房?jī)r(jià)格。

其中，二手房?jī)r(jià)格與全國(guó)大趨勢(shì)相似，尤其 2023 年二季度以來(lái)，上海二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌，乏善可陳。

但上海的新房?jī)r(jià)格卻在持續(xù)上漲，這種態(tài)勢(shì)在全國(guó)獨(dú)一無(wú)二。

下圖是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月公布的全國(guó) 70 個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅與上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅對(duì)比。

從全國(guó) 70 城總體來(lái)看，2021 年 9 月房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌。

之后在下跌過(guò)程中出現(xiàn)過(guò)一波小脈沖：2023 年 2 月至 5 月，因疫情管控取消，全國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)活動(dòng)及看房活動(dòng)量明顯增加，帶動(dòng)房?jī)r(jià)止跌反彈，但這只是小幅波動(dòng)。

2023 年 6 月起，全國(guó)房?jī)r(jià)再次進(jìn)入下跌通道，并持續(xù)至今。

而上海的走勢(shì)與全國(guó)，完全不同！

過(guò)去四年多，上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅始終保持在 0 以上，全程呈上漲態(tài)勢(shì)，僅兩個(gè)月份出現(xiàn)異常持平 ——2022 年 4 月至 5 月，因疫情管控上海封城，新房無(wú)交易量，價(jià)格自然未發(fā)生變化。

當(dāng)前全國(guó)幾乎所有城市的新房?jī)r(jià)格都在下跌，上海卻能每月保持上漲，堪稱奇跡，令人不可思議。

其中的關(guān)鍵原因有兩點(diǎn)：

其一，上海的新房限價(jià)政策至今未全面取消（全國(guó)絕大部分城市已取消新房?jī)r(jià)格管控）。

今年上海對(duì)新房?jī)r(jià)格線進(jìn)行了小幅調(diào)整，逐步放松管控，使得新房定價(jià)緩慢上行。

其二，與成交結(jié)構(gòu)相關(guān)。

上海郊區(qū)（尤其是遠(yuǎn)郊）的新房市場(chǎng)和很多城市一樣，較為低迷；

但市區(qū)（尤其是市中心）近幾年推出了大量新房項(xiàng)目，且多定位為豪宅 —— 地段優(yōu)越、品質(zhì)高端，加之限價(jià)政策影響，價(jià)格程度不一的低于周邊二手房。

這一優(yōu)勢(shì)吸引了上海本地大量高收入人群，以及少數(shù)來(lái)自全國(guó)的富裕群體，前往市中心購(gòu)買新建豪宅，目前上海中心城區(qū)仍有部分 “日光盤(pán)”（開(kāi)盤(pán)即售罄），這在全國(guó)極為罕見(jiàn)！

不過(guò)在我看來(lái)，當(dāng)前二手房?jī)r(jià)格的下跌，較為客觀地反映了上海樓市的真實(shí)現(xiàn)狀；而新房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲，其實(shí)存在一定扭曲，并未真實(shí)體現(xiàn)市場(chǎng)情況。

最后，看住宅交易量

近幾年，上海樓市的住宅交易量雖與全國(guó)大趨勢(shì)一致，呈下滑態(tài)勢(shì)，但相比很多城市的大幅下滑，上海的降幅相對(duì)較小。

從上海新房與二手房交易總量來(lái)看：

2015-2016 年交易量極高；

2017-2018 年上海率先收緊調(diào)控政策，導(dǎo)致交易量明顯下滑；

2019 年出現(xiàn)小幅復(fù)蘇；

2020-2021 年迎來(lái)一波樓市行情，但交易量仍低于 2015-2016 年；

2022 年受全國(guó)樓市大幅降溫、上海疫情封城雙重影響，交易量大幅下滑；

2023-2024 年交易量小幅回升。

如果 “瘸子里面挑將軍”，從全國(guó)范圍來(lái)看，目前上海樓市總體相對(duì)穩(wěn)定。

但每個(gè)指標(biāo)背后的具體內(nèi)涵與樓市真相，今天我已向各位說(shuō)明。

從不同視角觀察，便能做到 “內(nèi)行看門道，外行看熱鬧”。