大家?guī)?025年北京市場的第9篇推送

亂世出英雄，平凡見真章。

截至目前，2025年的北京新房，雖然市場整體相對慘淡，但已經(jīng)出現(xiàn)了很多現(xiàn)象級神盤。

從3月份入市的和樾望雲(yún)、和樾玉鳴、頤海澐頌組成的“海淀三杰”，以一種猝不及防的網(wǎng)簽速度驚艷市場，到4月份開盤的北京國賢府貳期，延續(xù)了一期打造的熱銷神話。

再到5月份中海萬吉玖序的開盤，朝陽望京富豪的購買力得到再次印證，還有6月份建發(fā)海晏入市，將全北京新房焦點(diǎn)再次拉回海淀，7月份招商朝棠攬閱的熱銷，則再次印證北京樓市不止豪宅買家。

你看，即使市場再慘淡，但依然會有賣得好的，給樓市留下濃墨重彩的樓盤。

8月份的北京新房市場都選擇了蟄伏，都選擇在樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”時(shí)間段，搞波大的。

就說上周六（9.20）剛剛開盤的中建運(yùn)河玖院，官宣764套拿證房源去化573套，銷售額47個(gè)億，首開去化率達(dá)到75%。

而運(yùn)河玖院幾乎就沒有給外界質(zhì)疑其銷售水分的時(shí)間，開盤第二天火速網(wǎng)簽，截止到包哥發(fā)稿之前，項(xiàng)目開盤5天，已經(jīng)成功網(wǎng)簽388套，拿證房源網(wǎng)簽去化率達(dá)到驚人的50.79%。

中建運(yùn)河玖院網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（9.26）

388套網(wǎng)簽，甚至已經(jīng)能擠進(jìn)2025年前8月北京新房成交套數(shù)TOP5。

圖源京樓銷售排行榜

運(yùn)河玖院的網(wǎng)簽速度，不能用“幾乎”，而是用“已經(jīng)”提前預(yù)定了一個(gè)2025年度北京新房年度神盤的名額。

而在運(yùn)河玖院開盤前兩天（9.18），大興黃村的興創(chuàng)沐春墅官宣開盤去化52套，銷售額3.5億。

沐春墅，聽名字就能聽出來，是一個(gè)改善盤，主力產(chǎn)品主要是平層大3居、大4居，還有52戶200平+的疊拼。

而且大興今年得市場環(huán)境，還能有新盤開盤，在包哥看來已經(jīng)是非常了不起的事情了。

包哥為什么重點(diǎn)提沐春墅？是因?yàn)樗潜本┑谝粋�(gè)喊出“適應(yīng)北京氣候的好房子”項(xiàng)目，其核心賣點(diǎn)圍繞科技健康居住系統(tǒng)和創(chuàng)新的社區(qū)設(shè)計(jì)，旨在系統(tǒng)性解決北京四季分明的氣候帶來的居住痛點(diǎn)。

興創(chuàng)六感健康科技系統(tǒng)

現(xiàn)在這階段，“好房子”已經(jīng)不是什么新鮮事兒，但好房子還能做到適應(yīng)北京氣候，它就是值得點(diǎn)贊。

同為區(qū)域核心改善盤的懷柔北京建工嘉棠澐璽，則選擇在上周日（9.21）開盤，官宣成交210套，全盤去化率超95%。

作為懷柔首個(gè)“第四代住宅”，嘉棠澐璽被冠以“懷柔燈塔作品”的title，一個(gè)月之前，包哥就對它進(jìn)行過詳細(xì)分析，彼時(shí)我們就說：嘉棠澐璽的224套房子，很可能成為懷柔樓市的一個(gè)分水嶺。

現(xiàn)來看，這樣的表述在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上得到充分證實(shí)。

嘉棠澐璽開盤4天，網(wǎng)簽均價(jià)穩(wěn)定在4萬/平。在如今的市場環(huán)境下，足以說明項(xiàng)目在懷柔人民心中的認(rèn)可度。

而就在9月24日，龍湖宸翰項(xiàng)目也低調(diào)開盤，官宣首開銷售額8.6億。

項(xiàng)目最大的優(yōu)勢在于其位于順義主城核心區(qū)的位置，區(qū)域內(nèi)頂級的交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療、公園等配套基本上都在1公里范圍圈內(nèi)實(shí)現(xiàn)。

龍湖宸翰產(chǎn)品方面，通過巧妙設(shè)計(jì)全贈送的花池、僅計(jì)一半面積的陽臺以及可封閉的挑空平臺，大幅增加了實(shí)際使用面積，使各個(gè)戶型的實(shí)際得房率普遍超過100%，部分戶型甚至可達(dá)104%-105%。

龍湖宸翰138平戶型圖

宸翰位置和產(chǎn)品都沒問題，又有龍湖品牌的加持，等網(wǎng)簽吧。

北京太大了，作為各區(qū)域的新盤，只需要做到“打動(dòng)想打動(dòng)的”就OK了。

如果說九月底的新盤，像雨后春筍，那10月份的北京新房市場，將會迎來新房入市的裂變期。

接下來，咱就重點(diǎn)聊聊，那些同區(qū)域即將出現(xiàn)的“雙子星”。

先是朝陽。

黃杉木店板塊，紫京宸園、璞樾絕對會成為北京樓市的焦點(diǎn)。

兩項(xiàng)目一南一北，位于位置絕佳的星河灣豪宅板塊，周邊公園、頂級、交通配套都非常頂級，組成非常好的豪宅生態(tài)。

星河灣板塊示意圖

先說紫京宸園，作為中建智地“宸園”三部曲的第三部，它真是實(shí)打?qū)嵉貙ⅰ皥@”造得出神入化，充分展現(xiàn)以“園”為中心的規(guī)劃哲學(xué)。

它不僅通過建筑退讓，實(shí)現(xiàn)未入門先入林，巧妙平衡了園與城市的關(guān)系。

項(xiàng)目打造4.5萬㎡的山水體系，通過連廊與橋的系統(tǒng)性設(shè)計(jì)，使整座園林可游可感可參與，5700㎡的會所“宸雅會”也完美“嵌入”園林之中，每個(gè)功能空間望向窗外都為其度身定制了獨(dú)屬的園林景致。

紫金宸園園林效果圖

大膽采用大幅玻璃幕墻。玻璃不僅彰顯現(xiàn)代感，更妙在能倒映天光云影、園中山水，使建筑本身成為一幅靈動(dòng)的立體畫作。

紫京宸園從設(shè)計(jì)上來看，算是完美平衡了園與城市與建筑的關(guān)系。

還有紫京宸園北邊的璞樾，是金茂拿出自己的璞系、越秀拿出自己的樾系這兩個(gè)高端產(chǎn)品系共同組成。

金茂璞系有打造得非常亮眼的璞逸豐宜，越秀樾系則有海淀著名的香山樾。

此次的璞樾在園林打造上，也很下功夫。項(xiàng)目汲取六善、麗茲卡爾頓、安縵三大隱奢酒店精神內(nèi)蘊(yùn)，將園林捏合成國際與傳統(tǒng)的組合，打造北京首個(gè)國際療愈美學(xué)和東方人文意境的景觀園林。

重點(diǎn)是，璞樾此次還融入了金茂標(biāo)志性的“十二大科技系統(tǒng)”，旨在打造恒溫、恒濕、恒氧的健康人居體驗(yàn)。同時(shí)，其152-258㎡的戶型設(shè)計(jì)注重空間感和舒適度，并規(guī)劃有約4800㎡的高端私享會所，旨在滿足高端圈層的社交需求。

璞樾十二大科技系統(tǒng)

在包哥看來，紫京宸園、璞樾這倆項(xiàng)目真不是“互相打架”的關(guān)系，而是各有所長、彼此托舉星河灣豪宅板塊進(jìn)階的關(guān)系。

再說海淀。

寶山村倆項(xiàng)目也都確定了案名，中建壹品海宸元境、北京隅海岄，名字中都帶了海，海淀的海。

兩個(gè)項(xiàng)目目前還都處于剛剛公布案名的階段，售樓處預(yù)計(jì)都要在10月份亮相，所以現(xiàn)在沒有什么具體的產(chǎn)品信息。

兩個(gè)項(xiàng)目不僅在案名上都帶“�！弊�，在產(chǎn)品面積段則基本上大差不差的打一個(gè)“剛豪”概念。

其中，海宸元境是中建壹品“元境系”產(chǎn)品線在北京的首次落地。

項(xiàng)目官方視頻截圖

項(xiàng)目總共規(guī)劃了11棟7—11層的洋房，一共414套，其主力戶型是98-125平，占比近80%，此外還有139平、181平大戶型，占比大概20%。

因?yàn)楹５韴?bào)規(guī)陽臺很嚴(yán)格，所以此次海宸元境還是只能通過飄窗的贈送來增加產(chǎn)品的實(shí)際得房率。

而海宸元境東側(cè)就是金隅的北京隅海岄，“北京隅”這個(gè)前綴熟悉北京市場的人都不會感到陌生，因?yàn)榻鹩缭诖酥耙呀?jīng)打造了北京隅東序和北京隅西頌。

項(xiàng)目官方視頻截圖

海岄則總共規(guī)劃了13棟6—11層的洋房，總共458戶，主力戶型建面約105平、130平和145平，與海宸元境不可避免地要進(jìn)行一場貼面競爭了。

最后石景山。

石景山即將登場的瑞文里、玉華玖章雙子星，與朝陽、海淀的各自為營不太一樣，這兩個(gè)項(xiàng)目都是一個(gè)開發(fā)商，中海。

中海瑞文里位置處在石景山核心區(qū)，各項(xiàng)生活配套都不差。項(xiàng)目產(chǎn)品主打90-131㎡三至四居，戶型得房率高達(dá)86%-96%，采用“滿配精裝”交付，創(chuàng)新性1.8米進(jìn)深陽臺及270°環(huán)幕廳/窗設(shè)計(jì)。

中海瑞文里90平戶型圖

瑞文里的定位比較精準(zhǔn)，特別適合在海淀或西城等京西核心區(qū)域工作、注重通勤效率、追求高性價(jià)比和高得房率的剛需和改善型家庭。

而中海玉華玖章則主打高端，在1.6的超低容積率的地塊條件下，只打造了5棟僅10-11層的104戶純洋房，還通過陽臺、花池、露臺等設(shè)計(jì)，使主力157-239㎡戶型的實(shí)際使用率遠(yuǎn)超常規(guī)。

尤其是239㎡的“山河全景艙”戶型，通過270°三面環(huán)幕玻璃窗設(shè)計(jì)，將遠(yuǎn)山、河景盡收眼底，提供了IMAX級的沉浸式觀景體驗(yàn)。

玉崋玖章樣板間實(shí)拍圖

中海在石景山的兩個(gè)項(xiàng)目即將入市，基本上覆蓋了京西剛需、剛改、改善、超改的所有客群，產(chǎn)品形態(tài)基本上可以達(dá)成1+1＞2的效果。

無論朝陽、海淀還是石景山，同區(qū)域一口氣推出倆新盤，那關(guān)注度絕對低不了。

不僅有“雙子星”，不少北京樓市高流量區(qū)域也將迎來一波入市潮。

首先豐臺新宮板塊的建發(fā)金茂觀宸二期，已經(jīng)在20號拿了預(yù)售證，離正式開盤不遠(yuǎn)了。

說二期得先說一期，觀宸一期今年3月25日開盤，在極度內(nèi)卷的豐臺新房市場，突出重圍，生生靠產(chǎn)品力殺出一條血路。

開盤半年，一期目前479套房源，已成功網(wǎng)簽309套，網(wǎng)簽去化率已經(jīng)達(dá)到64.5%，這成績不僅在豐臺，在全北京新房項(xiàng)目中都相當(dāng)出色了。

建發(fā)金茂觀宸一期網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（9.26）

得益于一期的大賣，觀宸二期產(chǎn)品面積段設(shè)置在113平—170平全四居，基本上和一期無異。

而且，觀宸一二期實(shí)現(xiàn)了有效聯(lián)動(dòng)，計(jì)劃整體打造成一個(gè)17萬方的城市共同體，一二期之間的道路被設(shè)計(jì)成了景觀大道。

項(xiàng)目效果圖

觀宸一期的實(shí)景大門已經(jīng)實(shí)景呈現(xiàn)，這也會給二期的潛在買房客群一劑定心丸。

這大概就是古人常說的“前人栽樹，后人乘涼”吧。

還有北邊昌平南邵板塊的龍湖恩祥凌雲(yún)頌項(xiàng)目，也剛剛公布案名不久。

凌雲(yún)頌的核心賣點(diǎn)在于其主打高得房率和極致空間利用的改善型產(chǎn)品，主打“昌平主城區(qū)第一個(gè)新規(guī)好房子”，并規(guī)劃了昌平主城首個(gè)“新規(guī)雙會所”。

項(xiàng)目產(chǎn)品為7-15層的洋房和小高層，戶型涵蓋78㎡三居至139㎡四居，全部為層高3米的全明通透戶型。項(xiàng)目通過設(shè)計(jì)1.2-1.8米進(jìn)深的陽臺、大尺度飄窗等方式優(yōu)化空間，力求讓部分戶型實(shí)現(xiàn)“同面積多一房”的躍級體驗(yàn)。

凌雲(yún)頌規(guī)劃圖

而且，昌平新城東區(qū)也是目前昌平重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，未來的城市能級會有質(zhì)的提升。

最后，咱們說個(gè)豪宅項(xiàng)目，華潤在順義后沙峪傳統(tǒng)中央別墅區(qū)的“園”系豪宅項(xiàng)目，將在10月份亮相。

項(xiàng)目共計(jì)483戶，其中265平、320平洋房平層+329平復(fù)式，295戶，占比61%；339平—489平雙拼別墅，188戶，占比39%。

而且項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)之一是僅1.01的超低容積率，這是自2013年北京出臺“限墅令”后供應(yīng)地塊中非常低的，保證了社區(qū)的低密度和高端品質(zhì)。

待項(xiàng)目正式亮相，包哥再給大家描述更多產(chǎn)品細(xì)節(jié)。

綜上，我們大概粗算了一下，到目前為止，北京新房從九月底開盤到10月份入市的項(xiàng)目，達(dá)到15+。

這些新房項(xiàng)目，對于其自身所在的區(qū)域，無論在位置、配套還是產(chǎn)品方面，都是扛把子般的存在。不可避免的是，這些項(xiàng)目的集中入市，會讓整個(gè)北京10月份的新房市場，變得異常熱鬧。

但北京新房市場需要一些熱鬧。

以上。

你還想了解哪個(gè)新房項(xiàng)目？歡迎加包哥微信，咱們私下聊去。

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