高達(dá)11.88%的票面利率，揭示了新城控股對(duì)資金的渴求程度。

9月23日，新城發(fā)展全資子公司新城環(huán)球有限公司成功發(fā)行1.6億美元的優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)，票面利率11.88%，期限2年。

這是新城系企業(yè)今年發(fā)行的第二筆美元債，票面利率與今年6月發(fā)行的3億美元債券完全相同。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的背景下，這家曾被稱(chēng)為“黑馬”的民營(yíng)房企，正在采用高成本融資方式維持運(yùn)營(yíng)。

而背后更引人關(guān)注的是，王振華與王曉松截然不同的管理風(fēng)格，正塑造著新城控股截然不同的未來(lái)走向。

高息發(fā)債借新還舊

本次債券發(fā)行由新城控股及其母公司新城發(fā)展共同擔(dān)保，全球協(xié)調(diào)人包括海通、國(guó)君、中信、花旗等知名機(jī)構(gòu)。

新城控股表示，本次債券發(fā)行所得款項(xiàng)凈額將用于償還現(xiàn)有債務(wù)及企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)。通俗來(lái)講，就是借新債還舊債。

選擇高利率發(fā)債并非新城控股的首選方案。在境內(nèi)市場(chǎng)，8月份新城控股曾成功發(fā)行一筆規(guī)模為10億元的中期票據(jù)，票面利率僅2.68%，并獲得中債增全額擔(dān)保。

這種利率差異凸顯了境內(nèi)與境外融資環(huán)境的巨大差別。

不過(guò)，9月25日，新城控股發(fā)行的中期票據(jù)利息也出現(xiàn)走高趨勢(shì)，其票面利率為3.29%，高出8月發(fā)行票據(jù)61BP，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)也從第一次的2.28倍降至本次的1.5倍。

高利率美元債的背后是新城控股面臨的短期償債壓力。

據(jù)半年報(bào)披露，新城控股一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債137.88億元，較上年期末增加14.15%。

今年下半年，新城控股有一筆本金額3億美元的境外公開(kāi)債到期，其中5000萬(wàn)美元已于6月贖回，剩余2.5億美元將于10月15日到期還本付息。

從財(cái)務(wù)基本面看，2025年上半年新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入221億元，歸母凈利潤(rùn)8.95億元，毛利率為26.85%，同比增長(zhǎng)5.25個(gè)百分點(diǎn)。

商業(yè)板塊成為亮點(diǎn)，上半年實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入69.44億元，同比增長(zhǎng)11.8%，物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利率高達(dá)71.20%。

王曉松“顛覆”王振華

王振華作為新城控股的創(chuàng)始人，身上有著激進(jìn)擴(kuò)張的烙印。

在他的領(lǐng)導(dǎo)下，新城控股制定“0346戰(zhàn)略”——拿地即開(kāi)工，3個(gè)月示范區(qū)開(kāi)放，4個(gè)月開(kāi)盤(pán)，6個(gè)月融資性現(xiàn)金回正。

這種高周轉(zhuǎn)模式，使新城控股的銷(xiāo)售額從2015年的319億元猛增至2018年的2210億元，闖入全國(guó)房企10強(qiáng)。

王振華崇尚“駱駝文化”，每年組織高管團(tuán)隊(duì)去沙漠地區(qū)耐力徒步，希望公司像駱駝一樣在沙漠中生存。

然而，王振華在2016年曾因接受調(diào)查短暫失聯(lián)。2019年7月，其更是涉嫌猥褻兒童罪被批準(zhǔn)逮捕，于次年6月被判處有期徒刑5年。

與父親不同，王曉松則展現(xiàn)出低調(diào)務(wù)實(shí)的管理風(fēng)格。

1987年出生的王曉松，2009年從南京大學(xué)畢業(yè)后加入新城控股，從基層工程部土建工程師做起。

在公司內(nèi)部，王曉松被描述為“為人謙虛、低調(diào)，尊重員工，且暖心體貼”。

然而，2016年，王曉松曾突然離開(kāi)公司，投入兩年時(shí)間研究科技企業(yè)和消費(fèi)升級(jí)項(xiàng)目。

2019年，王曉松臨危受命。回歸后，他推動(dòng)新城向“智慧商業(yè)建設(shè)”轉(zhuǎn)型，啟動(dòng)“創(chuàng)新加速器”項(xiàng)目，運(yùn)用科技為傳統(tǒng)住宅和商業(yè)賦能。

在王曉松的領(lǐng)導(dǎo)下，新城控股在拿地、負(fù)債等方面采取了更為謹(jǐn)慎的態(tài)度，成功避免了公開(kāi)市場(chǎng)的債務(wù)違約，保持了財(cái)務(wù)的相對(duì)健康。

有評(píng)價(jià)稱(chēng)，王曉松“異常聰明，對(duì)每一件事情的理解能力極強(qiáng)，一點(diǎn)就通；非常勤奮，對(duì)公司各方面瞭如指掌”。

實(shí)控人“陰霾”何時(shí)散？

面對(duì)今非昔比的市場(chǎng)環(huán)境，新城控股的戰(zhàn)略重心已明顯調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)成為重點(diǎn)發(fā)展方向。

截至2024年末，吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)數(shù)量達(dá)161座，租金收入占比提升至17%，高盈利性的商業(yè)盤(pán)面對(duì)公司整體業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率不斷走高。

王曉松正試圖將新城控股從“地產(chǎn)冒險(xiǎn)家”轉(zhuǎn)型為“商業(yè)匠人”。

他倡導(dǎo)“家文化”，將總部搬遷，加強(qiáng)員工關(guān)懷和公益投入，這種轉(zhuǎn)變與王振華時(shí)代的激進(jìn)擴(kuò)張形成鮮明對(duì)比。

新城控股還嘗試輕重并舉轉(zhuǎn)型，2024年輕資產(chǎn)代建面積增長(zhǎng)80.5%，通過(guò)管理輸出降低風(fēng)險(xiǎn)。

然而，新城控股仍面臨諸多挑戰(zhàn)。2023年的年度報(bào)告曾因財(cái)務(wù)指標(biāo)問(wèn)題被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)，顯示出公司依然面臨一定的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)挑戰(zhàn)。

更重要的是，王振華的個(gè)人陰影仍然籠罩著公司。雖然他現(xiàn)在未正式恢復(fù)任何公司職務(wù)，但作為實(shí)際控制人，通過(guò)不斷增持股份加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的控制力。

接下來(lái)，如何徹底切割歷史影響，重塑公信力，是新城控股長(zhǎng)期面臨的挑戰(zhàn)。

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