近日，在查看包河二環(huán)內(nèi)次新二手房成交價(jià)格的時(shí)候，看到這么兩組成交數(shù)據(jù)，一套是中鐵臻庭的114平小高層，成交單價(jià)約2.22萬(wàn)；另一套是天阜越江來(lái)的115平高層，成交單價(jià)約1.87萬(wàn)。

由于中鐵臻庭2024年4月交房、天阜越江來(lái)2024年12月交房，均未滿兩年，還有5.3%的增值稅，這個(gè)價(jià)格表現(xiàn)可謂相當(dāng)優(yōu)異。

▲貝系二手房成交數(shù)據(jù)

從這個(gè)二手房成交價(jià)格，也能夠理解，同片區(qū)的新計(jì)容樓盤濱投嘉璽，為什么能夠成為年度紅盤，甚至首開前出現(xiàn)排隊(duì)看房的場(chǎng)景了。

以濱投嘉璽繼首開后，時(shí)隔3個(gè)月再度加推且火爆熱銷的1號(hào)樓為例：

1號(hào)樓戶型約116㎡和143㎡，其中116㎡為三房?jī)蓮d兩衛(wèi)設(shè)計(jì)，使用率約90.86%，套內(nèi)使用空間約105㎡。

按舊規(guī)高層20%左右公攤算，嘉璽的116㎡相當(dāng)于前期約132平左右戶型。

▲示意圖

再看看備案價(jià)，1號(hào)樓備案均價(jià)21799.29元/㎡，116㎡單價(jià)在18750元/㎡到22650元/㎡區(qū)間，總價(jià)216萬(wàn)到262萬(wàn)。

嘉璽加推的優(yōu)惠為：凍資2%+全款/商貸3%+按時(shí)簽約3%+開盤限時(shí)優(yōu)惠1%，合計(jì)9個(gè)點(diǎn)常規(guī)優(yōu)惠；此外還可疊加濱湖集團(tuán)專屬的最高30萬(wàn)人才補(bǔ)貼（116平最高20萬(wàn)）。

這次人才補(bǔ)貼，是濱湖集團(tuán)為降低人才安家成本、提升合肥在人才競(jìng)爭(zhēng)中的吸引力，主動(dòng)承擔(dān)國(guó)有企業(yè)社會(huì)責(zé)任、自掏腰包推出的人才購(gòu)房補(bǔ)貼政策：不僅覆蓋各學(xué)歷、職稱層級(jí)的人才，且首開業(yè)主已100%享受到了該補(bǔ)貼。

結(jié)合這些優(yōu)惠，套內(nèi)使用空間相當(dāng)于舊規(guī)約132㎡的116㎡戶型，總價(jià)最低僅需約177萬(wàn)到219萬(wàn)，折合單價(jià)約1.5萬(wàn)到1.89萬(wàn)，如果按132㎡算就更低了。

綜合來(lái)看，這樣的價(jià)格本就極具吸引力，嘉璽1號(hào)樓還贈(zèng)送一張10萬(wàn)元的車位優(yōu)惠券，抵扣后一個(gè)車位均價(jià)僅需5萬(wàn)元左右，性價(jià)比進(jìn)一步凸顯。

▲116㎡主臥示意圖

143㎡戶型套內(nèi)使用面積約135.5㎡左右，空間非常寬綽，如約13.8米南向開間、近10㎡餐廳、近27㎡主臥套房、近44㎡客廳等等，相當(dāng)于舊規(guī)高層約169㎡戶型，同樣性價(jià)比很高。

關(guān)于計(jì)容規(guī)則這塊，近日合肥發(fā)布了《合肥市優(yōu)化調(diào)整建筑工程容積率計(jì)算規(guī)則等相關(guān)規(guī)劃管理要求的通知（修訂征求意見稿）》，封閉陽(yáng)臺(tái)將不再贈(zèng)送面積，臥室、起居室、飄窗及北向設(shè)備平臺(tái)等設(shè)計(jì)也將收緊。

這一調(diào)整，讓高空間使用率的嘉璽更顯稀缺。

▲示意圖

老城區(qū)舊規(guī)次新二手房?jī)r(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，新計(jì)容項(xiàng)目嘉璽成為年度紅盤，核心原因之一是供應(yīng)少。

老城區(qū)作為城市最早開發(fā)的核心區(qū)域，經(jīng)過(guò)數(shù)十年建設(shè)，可直接開發(fā)的“凈地”早已基本耗盡，若要想在老城區(qū)新增居住用地，只能通過(guò)存量更新來(lái)實(shí)現(xiàn)。

但老城區(qū)人口密度大、建筑密度高，還容易涉及產(chǎn)權(quán)糾紛，導(dǎo)致拆遷難度極大。我們經(jīng)常會(huì)在新聞上看到，某小區(qū)歷經(jīng)多年、多輪拆遷推進(jìn)，卻因?yàn)榉N種原因始終未能成功。

這直接導(dǎo)致老城區(qū)鮮有居住用地供應(yīng)，市場(chǎng)上多為早期開發(fā)的老破小、老破大住宅；與新區(qū)相比，這些住宅的品質(zhì)明顯滯后，完全無(wú)法滿足改善型需求。

因此，二環(huán)內(nèi)的新房、次新房往往都很受歡迎。

▲示意圖

嘉璽所在的衛(wèi)崗?fù)跣l(wèi)片區(qū)還額外具備一個(gè)不可替代的優(yōu)勢(shì)：連片開發(fā)。

連片開發(fā)既保留了老城區(qū)“核心區(qū)位、成熟配套”的優(yōu)勢(shì)，還能通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃避免割裂感、通過(guò)集中建設(shè)同步落地配套，一次性解決老城區(qū)“老化痛點(diǎn)”，居住體驗(yàn)顯然更舒適。

不過(guò)在“不搞大拆大建，支持老舊住房自主更新、原拆原建” 政策導(dǎo)向下，以后城市更新更傾向于“微改造”，衛(wèi)崗?fù)跣l(wèi)片區(qū)這種連片開發(fā)區(qū)域出現(xiàn)的概率越來(lái)越低，自主更新將成為主流。

而自主更新多以單個(gè)小區(qū)，甚至樓棟為單位，不僅導(dǎo)致整體規(guī)劃碎片化、設(shè)施升級(jí)不徹底，品質(zhì)與一般商品房也有一定差別。

衛(wèi)崗?fù)跣l(wèi)片區(qū)這般整體品質(zhì)躍升的區(qū)域，將越來(lái)越少，自然成為老城區(qū)改善客群的優(yōu)先選項(xiàng)。

供應(yīng)少同時(shí)，老城區(qū)的潛在需求越來(lái)越旺盛。

今年相信很多人都在網(wǎng)上看到了“完整社區(qū)”的信息，2025年5月發(fā)布的《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》中，更是將“開展完整社區(qū)建設(shè)”作為八項(xiàng)主要任務(wù)之一。

完整社區(qū)是什么？

標(biāo)準(zhǔn)答案是“在居民適宜步行范圍內(nèi)有完善的基本公共服務(wù)設(shè)施、健全的便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施、完備的市政配套基礎(chǔ)設(shè)施、充足的公共活動(dòng)空間、全覆蓋的物業(yè)管理和健全的社區(qū)管理機(jī)制，且居民歸屬感、認(rèn)同感較強(qiáng)的居住社區(qū)。”

從上面的介紹可以看到，完整居住社區(qū)不僅關(guān)注有沒有房子住，更關(guān)注生活的全部場(chǎng)景，在步行生活圈內(nèi)構(gòu)建“功能自足的生活閉環(huán)”。

▲示意圖

具備完善設(shè)施和服務(wù)的完整居住社區(qū)，在自住為絕對(duì)主力的當(dāng)下樓市，帶來(lái)了最大的“確定性”，擁有很強(qiáng)的吸引力。

而資源密集的老城區(qū)，并不乏具備完整居住社區(qū)條件的區(qū)域，于是除了地緣需求，也有越來(lái)越多的外域購(gòu)房者將目光投向老城區(qū)，成為潛在購(gòu)房者。

至于潛在購(gòu)房者最關(guān)鍵的轉(zhuǎn)化條件，無(wú)疑是高性價(jià)比新房供應(yīng)。

▲示意圖

嘉璽所在的衛(wèi)崗?fù)跣l(wèi)片區(qū)，一方面依托城市更新實(shí)現(xiàn)了“住宅+商業(yè)+教育+生態(tài)”的統(tǒng)籌規(guī)劃；

另一方面，片區(qū)周邊商業(yè)、醫(yī)療、教育和市政配套也十分豐富，如罍街、罍街公園、漫樂城購(gòu)物中心、省立兒童醫(yī)院等等。

交通層面，地鐵6號(hào)線（年底通車）/8號(hào)線（規(guī)劃）加持，加上望江東路、祁門路、南二環(huán)、南一環(huán)等城市主干道環(huán)繞，讓衛(wèi)崗?fù)跣l(wèi)片區(qū)可以通達(dá)全城，顯然是具備“完整居住社區(qū)”條件的。

兼具二環(huán)內(nèi)核心位置、連片開發(fā)優(yōu)勢(shì)、完整居住社區(qū)配套及高性價(jià)比的嘉璽，疊加供需失衡的市場(chǎng)背景，能成為熱銷項(xiàng)目，自然在情理之中。

▲漫樂城購(gòu)物中心

接下來(lái)，濱投嘉璽將在國(guó)慶期間推出“金璽購(gòu)房節(jié)”活動(dòng)，除認(rèn)購(gòu)最高享20g金條外，現(xiàn)場(chǎng)還有額外驚喜，有意向可以前往營(yíng)銷中心參觀了解！