近日，在查看包河二環(huán)內(nèi)次新二手房成交價格的時候，看到這么兩組成交數(shù)據(jù)，一套是中鐵臻庭的114平小高層，成交單價約2.22萬；另一套是天阜越江來的115平高層，成交單價約1.87萬。

由于中鐵臻庭2024年4月交房、天阜越江來2024年12月交房，均未滿兩年，還有5.3%的增值稅，這個價格表現(xiàn)可謂相當優(yōu)異。

▲貝系二手房成交數(shù)據(jù)

從這個二手房成交價格，也能夠理解，同片區(qū)的新計容樓盤濱投嘉璽，為什么能夠成為年度紅盤，甚至首開前出現(xiàn)排隊看房的場景了。

以濱投嘉璽繼首開后，時隔3個月再度加推且火爆熱銷的1號樓為例：

1號樓戶型約116㎡和143㎡，其中116㎡為三房兩廳兩衛(wèi)設計，使用率約90.86%，套內(nèi)使用空間約105㎡。

按舊規(guī)高層20%左右公攤算，嘉璽的116㎡相當于前期約132平左右戶型。

▲示意圖

再看看備案價，1號樓備案均價21799.29元/㎡，116㎡單價在18750元/㎡到22650元/㎡區(qū)間，總價216萬到262萬。

嘉璽加推的優(yōu)惠為：凍資2%+全款/商貸3%+按時簽約3%+開盤限時優(yōu)惠1%，合計9個點常規(guī)優(yōu)惠；此外還可疊加濱湖集團專屬的最高30萬人才補貼（116平最高20萬）。

這次人才補貼，是濱湖集團為降低人才安家成本、提升合肥在人才競爭中的吸引力，主動承擔國有企業(yè)社會責任、自掏腰包推出的人才購房補貼政策：不僅覆蓋各學歷、職稱層級的人才，且首開業(yè)主已100%享受到了該補貼。

結(jié)合這些優(yōu)惠，套內(nèi)使用空間相當于舊規(guī)約132㎡的116㎡戶型，總價最低僅需約177萬到219萬，折合單價約1.5萬到1.89萬，如果按132㎡算就更低了。

綜合來看，這樣的價格本就極具吸引力，嘉璽1號樓還贈送一張10萬元的車位優(yōu)惠券，抵扣后一個車位均價僅需5萬元左右，性價比進一步凸顯。

▲116㎡主臥示意圖

143㎡戶型套內(nèi)使用面積約135.5㎡左右，空間非常寬綽，如約13.8米南向開間、近10㎡餐廳、近27㎡主臥套房、近44㎡客廳等等，相當于舊規(guī)高層約169㎡戶型，同樣性價比很高。

關(guān)于計容規(guī)則這塊，近日合肥發(fā)布了《合肥市優(yōu)化調(diào)整建筑工程容積率計算規(guī)則等相關(guān)規(guī)劃管理要求的通知（修訂征求意見稿）》，封閉陽臺將不再贈送面積，臥室、起居室、飄窗及北向設備平臺等設計也將收緊。

這一調(diào)整，讓高空間使用率的嘉璽更顯稀缺。

▲示意圖

老城區(qū)舊規(guī)次新二手房價格相對堅挺，新計容項目嘉璽成為年度紅盤，核心原因之一是供應少。

老城區(qū)作為城市最早開發(fā)的核心區(qū)域，經(jīng)過數(shù)十年建設，可直接開發(fā)的“凈地”早已基本耗盡，若要想在老城區(qū)新增居住用地，只能通過存量更新來實現(xiàn)。

但老城區(qū)人口密度大、建筑密度高，還容易涉及產(chǎn)權(quán)糾紛，導致拆遷難度極大。我們經(jīng)常會在新聞上看到，某小區(qū)歷經(jīng)多年、多輪拆遷推進，卻因為種種原因始終未能成功。

這直接導致老城區(qū)鮮有居住用地供應，市場上多為早期開發(fā)的老破小、老破大住宅；與新區(qū)相比，這些住宅的品質(zhì)明顯滯后，完全無法滿足改善型需求。

因此，二環(huán)內(nèi)的新房、次新房往往都很受歡迎。

▲示意圖

嘉璽所在的衛(wèi)崗王衛(wèi)片區(qū)還額外具備一個不可替代的優(yōu)勢：連片開發(fā)。

連片開發(fā)既保留了老城區(qū)“核心區(qū)位、成熟配套”的優(yōu)勢，還能通過統(tǒng)一規(guī)劃避免割裂感、通過集中建設同步落地配套，一次性解決老城區(qū)“老化痛點”，居住體驗顯然更舒適。

不過在“不搞大拆大建，支持老舊住房自主更新、原拆原建” 政策導向下，以后城市更新更傾向于“微改造”，衛(wèi)崗王衛(wèi)片區(qū)這種連片開發(fā)區(qū)域出現(xiàn)的概率越來越低，自主更新將成為主流。

而自主更新多以單個小區(qū)，甚至樓棟為單位，不僅導致整體規(guī)劃碎片化、設施升級不徹底，品質(zhì)與一般商品房也有一定差別。

衛(wèi)崗王衛(wèi)片區(qū)這般整體品質(zhì)躍升的區(qū)域，將越來越少，自然成為老城區(qū)改善客群的優(yōu)先選項。

供應少同時，老城區(qū)的潛在需求越來越旺盛。

今年相信很多人都在網(wǎng)上看到了“完整社區(qū)”的信息，2025年5月發(fā)布的《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》中，更是將“開展完整社區(qū)建設”作為八項主要任務之一。

完整社區(qū)是什么？

標準答案是“在居民適宜步行范圍內(nèi)有完善的基本公共服務設施、健全的便民商業(yè)服務設施、完備的市政配套基礎(chǔ)設施、充足的公共活動空間、全覆蓋的物業(yè)管理和健全的社區(qū)管理機制，且居民歸屬感、認同感較強的居住社區(qū)?！?/p>

從上面的介紹可以看到，完整居住社區(qū)不僅關(guān)注有沒有房子住，更關(guān)注生活的全部場景，在步行生活圈內(nèi)構(gòu)建“功能自足的生活閉環(huán)”。

▲示意圖

具備完善設施和服務的完整居住社區(qū)，在自住為絕對主力的當下樓市，帶來了最大的“確定性”，擁有很強的吸引力。

而資源密集的老城區(qū)，并不乏具備完整居住社區(qū)條件的區(qū)域，于是除了地緣需求，也有越來越多的外域購房者將目光投向老城區(qū)，成為潛在購房者。

至于潛在購房者最關(guān)鍵的轉(zhuǎn)化條件，無疑是高性價比新房供應。

▲示意圖

嘉璽所在的衛(wèi)崗王衛(wèi)片區(qū)，一方面依托城市更新實現(xiàn)了“住宅+商業(yè)+教育+生態(tài)”的統(tǒng)籌規(guī)劃；

另一方面，片區(qū)周邊商業(yè)、醫(yī)療、教育和市政配套也十分豐富，如罍街、罍街公園、漫樂城購物中心、省立兒童醫(yī)院等等。

交通層面，地鐵6號線（年底通車）/8號線（規(guī)劃）加持，加上望江東路、祁門路、南二環(huán)、南一環(huán)等城市主干道環(huán)繞，讓衛(wèi)崗王衛(wèi)片區(qū)可以通達全城，顯然是具備“完整居住社區(qū)”條件的。

兼具二環(huán)內(nèi)核心位置、連片開發(fā)優(yōu)勢、完整居住社區(qū)配套及高性價比的嘉璽，疊加供需失衡的市場背景，能成為熱銷項目，自然在情理之中。

▲漫樂城購物中心

接下來，濱投嘉璽將在國慶期間推出“金璽購房節(jié)”活動，除認購最高享20g金條外，現(xiàn)場還有額外驚喜，有意向可以前往營銷中心參觀了解！