9月27日，上海市規(guī)劃資源局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》，這份包含5大類、17條具體舉措的文件中，最大的亮點(diǎn)在于對(duì)陽臺(tái)面積計(jì)算方式進(jìn)行了重大調(diào)整。

舊規(guī)則下， 面積不超過8平方米，進(jìn)深不大于1.8米 的陽臺(tái)，其面積按照50%計(jì)入容積率。以一套140平方米的戶型為例，陽臺(tái)最大只能設(shè)計(jì)為8平方米，其中4平方米計(jì)入容積率，購房者可“免費(fèi)”獲得另外4平方米的使用面積。

新規(guī)則采用了 “比例+閾值”雙控模式。根據(jù)規(guī)定，同時(shí)符合以下條件的陽臺(tái)（含封閉陽臺(tái)）按其水平投影面積的1/2計(jì)入容積率：每戶陽臺(tái)水平投影總面積不大于該戶型建筑面積的10%，且不大于16平方米；每個(gè)陽臺(tái)的設(shè)計(jì)進(jìn)深不超過1.8米。

同樣以140平方米戶型為例，新規(guī)下陽臺(tái)最高可設(shè)計(jì)為14平方米（該戶型建筑面積的10%），其中7平方米計(jì)入容積率，購房者免費(fèi)獲得另外7平方米使用面積，比之前多了3個(gè)平方米。

沿公共綠地、廣場(chǎng)河流、風(fēng)貌街道等景觀優(yōu)勢(shì)地區(qū)的住宅項(xiàng)目還有額外福利。

新規(guī)規(guī)定，這些區(qū)域可設(shè)置進(jìn)深不超過0.75米的帶圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開敞式陽臺(tái)，其建筑面積完全不計(jì)入容積率，也不計(jì)入可售面積，且不占用戶型建筑面積10%的陽臺(tái)面積限額。此類開敞陽臺(tái)寬度不得大于3米，且每戶僅可設(shè)置一個(gè)。

新規(guī)的還涵蓋了住宅品質(zhì)的多個(gè)其他維度。在建筑立面方面，采用干掛石材、金屬、陶板等高品質(zhì)材料的飾面層不再計(jì)入容積率。

這一變化意義顯著，因?yàn)檫^去建筑容積率從外墻算起，石材干掛和墻體中空部分也計(jì)入容積率，導(dǎo)致房企不愿犧牲可售面積投入成本升級(jí)外立面。

多高層住宅底層設(shè)置架空層、風(fēng)雨連廊用作通道、布置景觀小品和居民休閑設(shè)施等公共用途的，其建筑面積也不計(jì)入容積率。

同時(shí)，新規(guī)還鼓勵(lì)住宅小區(qū)采用人車分流的交通組織形式，提升居住安全性與舒適度。

短期來看，新規(guī)對(duì)住宅價(jià)格的直接影響有限，不會(huì)引發(fā)明顯波動(dòng)。然而，它與此前落地的樓市新政形成政策合力，將有效為消費(fèi)者注入市場(chǎng)信心。

新規(guī)將推動(dòng)房企從過去的“價(jià)格戰(zhàn)”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)戰(zhàn)”。根據(jù)新規(guī)，房企投入資源做好設(shè)計(jì)從過去的“經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)”變成了提升產(chǎn)品溢價(jià)和品牌價(jià)值的主動(dòng)選擇。

上海此次住宅新規(guī)的出臺(tái)，呼應(yīng)了2025年《政府工作報(bào)告》中首次提出的“好房子”理念。隨著北京、廣州、深圳等一線城市全部調(diào)整放寬計(jì)容規(guī)范，中國(guó)住宅市場(chǎng)正迎來居住舒適度的全面升級(jí)。

過去房企通過模糊處理增加贈(zèng)送空間的方式將難以為繼，未來的競(jìng)爭(zhēng)將更多圍繞產(chǎn)品力展開，包括生活場(chǎng)景優(yōu)化、科技賦能深化以及服務(wù)配套完善等多維度的綜合價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)。

克而瑞研究中心一位資深分析師指出：“這對(duì)購房者而言是實(shí)實(shí)在在的利好。無論是通風(fēng)、采光還是與戶外交互，陽臺(tái)的功能進(jìn)一步拓展，市民們可以住得更舒適?！?/p>