太原樓評?| 業(yè)內(nèi)視角

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導(dǎo)讀

前期定位，是否有預(yù)判性？解題能否“不謀而合”？賞鑒格盟用地溝通稿！

察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！

二年前，太原格盟用地控規(guī)調(diào)整，除了華潤，仍有一些潛在的房企關(guān)注此宗地塊。2022年9月，樓評君與地塊意向房企初步做了一輪地塊定位思考溝通稿。

后服務(wù)近三個月，不斷修繕論證相關(guān)開發(fā)各類問題，對項目完成了前期策劃和概念設(shè)計工作，雖未能助力意向房企競得地塊，目前華潤瑞府的入市兌現(xiàn)也是頗有欣慰！

樓市下行｜豪宅有序

任何房企面對開發(fā)的三大問題：賣多錢？賣多久？賣給誰？

其中賣多少錢會比根據(jù)市場運行的評估，產(chǎn)品稟賦，房企屬性，競爭力的塑造，拿地成本測算，以及市場預(yù)期，目標產(chǎn)品段的供需壓力等多方面修正得到的一個波動值。

賣多久？也可以理解為怎么賣，也就是營銷策略，是適應(yīng)市場流速擠占份額，還是另辟賽道，建立專屬的流速通道，項目貨值，流速，建設(shè)分期等相應(yīng)問題的融合。

賣給誰，客戶研究是房地產(chǎn)必須面對的課題，什么樣的客戶買什么樣的產(chǎn)品，什么樣的產(chǎn)品對應(yīng)什么樣的客群，如果匹配度高，則可實現(xiàn)事半功倍的成效！

NO. 1｜格盟地塊理解！

NO. 2｜市場洞察觀瞻！

NO. 3｜定位發(fā)展思考！

回顧思考｜用地硬傷

太原格盟地塊看起來絕好的地段，實際用起來并不好用的雙條形地塊！

汾河景觀有加持，但濱河路兩側(cè)大部分用地都不是很好用，條形用地不能像星河灣那種用地，有廣闊的空間。商業(yè)用地也是快速路，人流車流動線并不理想。

汾河沿線，在景觀上處置的典型的項目，比如華潤中海幸福里的棟座排布—小碟形，東側(cè)為南北排布，西側(cè)為東西排布，兼顧了景觀獲取，削減了戶型朝向。

豪宅戶型基本鎖定，L型邊廳的產(chǎn)品導(dǎo)向。方位不能大調(diào)變，棟座錯位排布，有不協(xié)調(diào)性；平行排布，景觀獲取占比量較低；參考萬科翡翠公園長進深，競爭力折損...

另外30%商業(yè)，地塊難以具備商業(yè)街區(qū)的可能性，商務(wù)寫字樓市場在華潤大廈超高貨量下拉低了分類市場預(yù)期，貨值和流速效益偏弱，除非實力雄厚承接資產(chǎn)持有！

咨詢顧問，專注趨勢！

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作者：張明 圖片：來源網(wǎng)絡(luò) 侵刪

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