國(guó)慶假期將至，深圳悄然換上了節(jié)日的盛裝。

漫步城中，從車(chē)水馬龍的主干道到安靜的社區(qū)小巷，五星紅旗在秋風(fēng)中獵獵作響。

為了備戰(zhàn)“十一樓市”，各大開(kāi)發(fā)商火力全開(kāi)，蓄客的蓄客、推盤(pán)的推盤(pán)、降價(jià)的降價(jià)，當(dāng)前這個(gè)節(jié)點(diǎn)，高層會(huì)議自然也是少不了，我們逐一來(lái)看：

成交量方面，9月前26天，深圳一二手房住宅累計(jì)網(wǎng)簽6242套，其中二手房4118套、新房2146套。

新房市場(chǎng)還是一如既往的被二手房碾壓。

整體走降價(jià)促銷路線，去化越慢，降幅越大。例如：

南山赤灣XX府，23年備案價(jià)8.9萬(wàn)/㎡，如今節(jié)假日，推出6套特價(jià)房，戶型為124平三房，單價(jià)區(qū)間在4.95-5.3萬(wàn)/㎡左右，總價(jià)600多萬(wàn)。

龍華中心區(qū)新盤(pán)幸福XX，先前在8月份已經(jīng)降價(jià)過(guò)一輪，效果不是太好，最近項(xiàng)目又下調(diào)價(jià)格了，96平三房410萬(wàn)起，而在7月份開(kāi)盤(pán)這個(gè)戶型的折后價(jià)是490萬(wàn)，兩者對(duì)比降幅80萬(wàn)。

還有前幾天提到的南山同樂(lè)某盤(pán)，一套最高降幅100萬(wàn)。

觀察最近幾周成交量比較靠前的新房項(xiàng)目——

要么是本身不缺熱度的網(wǎng)紅盤(pán)，要么是單價(jià)很便宜的剛需盤(pán)，要么是南山福田有點(diǎn)看頭的高端改善。

總體而言——

現(xiàn)在的新房市場(chǎng)，不僅卷價(jià)格，還卷品質(zhì)。

包括即將開(kāi)放樣板房的后海沄璽，一些潛在豪宅買(mǎi)家除了普遍希望開(kāi)發(fā)商便宜點(diǎn)賣(mài)，就是希望開(kāi)發(fā)商能在打造產(chǎn)品力上多下點(diǎn)功夫。

這其實(shí)也反映了在當(dāng)下的深圳樓市，好房子還是太少。未來(lái)，誰(shuí)能在核心地段拿到好地塊，并專注于提升產(chǎn)品力，誰(shuí)就能獲得高凈值人群的更多青睞。

02

再參考近期的看房成交率、議價(jià)率這些指標(biāo)。

根據(jù)樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，截至9月24日，深圳新房和二手房的看房成交率較8月均有所提升。其中，新房環(huán)比上漲0.81%至5.52%，二手房環(huán)比上漲0.18%至4.45%。

相當(dāng)于每100組看新房的人里，約有5.5組最終成交；看二手房的，每100組里有接近4.5組成交。

說(shuō)明樓市新政后，稍微加快了部分購(gòu)買(mǎi)群體的決策速度。

從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看：

9月以來(lái)，總價(jià)500萬(wàn)至800萬(wàn)的剛需改善房源成交占比顯著提升，相比8月份增長(zhǎng)了3個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，800萬(wàn)-1000萬(wàn)區(qū)間以及1500萬(wàn)以上的豪宅房源成交占比也分別有所增長(zhǎng)，其中豪宅占比提升了2.6個(gè)百分點(diǎn)，處于相對(duì)高位。

房?jī)r(jià)層面，目前還是沒(méi)啥起色。

據(jù)冰山指數(shù)數(shù)據(jù)披露，9月深圳二手房市場(chǎng)平均議價(jià)率為8.9％，類似于去年三季度的情況，買(mǎi)賣(mài)雙方仍處于深度拉扯博弈狀態(tài)。

放眼全國(guó)樓市，情況也基本雷同。

面對(duì)買(mǎi)家的大幅砍價(jià)，不著急的房東可以慢慢耗著，甚至直接躺平。但如果是比較著急賣(mài)的，就很容易妥協(xié)。

現(xiàn)在市場(chǎng)上一種比較樂(lè)觀的情況，是成交量活躍后，有相當(dāng)一部分家庭正在抓住政策窗口期，著手“賣(mài)一買(mǎi)一”，置換更心儀的住房。

03

對(duì)于接下來(lái)的市場(chǎng)——

這兩天，央行貨幣政策委員會(huì)召開(kāi)2025年第三季度例會(huì)，研究了下階段貨幣政策主要思路。
會(huì)議指出，要加強(qiáng)貨幣政策調(diào)控，提高前瞻性、針對(duì)性、有效性，根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)和金融市場(chǎng)運(yùn)行情況，把握好政策實(shí)施的力度和節(jié)奏，充分釋放政策效應(yīng)。

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，提出“加大存量商品房和存量土地盤(pán)活力度”。

說(shuō)明房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向了，重點(diǎn)不再是單純「救需求」，而是重點(diǎn)想辦法「消化庫(kù)存」。

未來(lái)，大多數(shù)城市的房子會(huì)越來(lái)越不值錢(qián)。只有少數(shù)城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，才能扛得住波動(dòng)、跑得贏通脹。

這就好比汽車(chē)：普通品牌如豐田、大眾越來(lái)越便宜，但頂級(jí)豪車(chē)如尊界、賓利、勞斯萊斯，依然昂貴。

一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，就像這些豪車(chē)，始終是硬通貨。

貨幣政策方面：

雖然9月LPR沒(méi)有下調(diào)，但這更像是政策的“擇時(shí)”考量。央行近期表態(tài)堅(jiān)持“以我為主”，但這不意味著政策停滯。

十月將是一個(gè)重要窗口期。

一方面，四中全會(huì)將研究“十五五”規(guī)劃，為中長(zhǎng)期發(fā)展定調(diào)；另一方面，年底沖刺階段需要政策助力。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，第四季度往往是政策發(fā)力的關(guān)鍵時(shí)期。

以深圳市場(chǎng)為例，近期土地出讓節(jié)奏明顯放緩。這既反映了開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎的態(tài)度，也預(yù)示著供應(yīng)端正在自我調(diào)整。

短期來(lái)看，貨幣政策仍有充足空間。

房貸利率進(jìn)入“2”時(shí)代是大勢(shì)所趨，美聯(lián)儲(chǔ)后續(xù)的降息預(yù)期也為國(guó)內(nèi)政策提供了更多靈活性。

中長(zhǎng)期而言，“十五五”規(guī)劃值得期待。

近期一系列政策試點(diǎn)，包括要素配置市場(chǎng)化改革等，都指向同一個(gè)方向：推動(dòng)核心城市群發(fā)展，促進(jìn)人才合理流動(dòng)。

對(duì)于普通購(gòu)房者而言，需要認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷深刻轉(zhuǎn)型。過(guò)去“普漲”的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)更需要關(guān)注城市基本面、區(qū)域發(fā)展?jié)摿唾Y產(chǎn)真實(shí)價(jià)值。

政策面的支持將會(huì)更加精準(zhǔn)化、差異化。與其期待大規(guī)模刺激，不如關(guān)注如何在新格局下做好資產(chǎn)配置。核心城市、優(yōu)質(zhì)地段的價(jià)值支撐依然堅(jiān)實(shí)。

最后三個(gè)月，政策組合拳值得期待。從貨幣政策到中長(zhǎng)期規(guī)劃，從要素改革到城市更新，多重利好正在積累能量。

市場(chǎng)不會(huì)永遠(yuǎn)以價(jià)換量，但復(fù)蘇需要過(guò)程。保持耐心，理性看待短期波動(dòng)，才能在市場(chǎng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)抓住機(jī)遇。

買(mǎi)房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。

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