斷臂求生之路，旭輝打出了一張明牌！

近日，旭輝控股（00884.HK）公告，擬向一家總部位于倫敦的全球投資管理公司LMR Multi-Strategy Master Fund Limited（簡稱“LMR”）出售物業(yè)公司永升服務（01995.HK）1.42億股股份，占其總股本約8.24%，定價1.94港元/股，較前一日收盤價溢價約10%（即9月25日），所得款項約2.76億港元。

旭輝控股稱，出售股票所得款項將視為公司重組境外債務及負債之出售所得款項。LMR是一家全球投資管理公司，總部位于倫敦，管理規(guī)模超120億美元。LMR方面稱，此次交易純屬財務投資，不謀求董事席位，不介入公司經(jīng)營管理決策，看好永升服務的高分紅的股東回報策略。

旭輝出售核心資產(chǎn)加速債務重組落地

據(jù)悉，對于此次出售核心資產(chǎn)股權(quán)的舉動，公告直指旭輝控股當前的核心訴求——滿足境外債務重組的先決條件。

根據(jù)公告內(nèi)容，旭輝控股的境外債務重組計劃雖已取得法院批準，但重組生效日期的前提是公司必須擁有足夠資金以履行對債權(quán)人及相關機構(gòu)的付款義務。然而，“集團現(xiàn)有可用現(xiàn)金有限，必須籌集額外資金”以滿足這一關鍵條件。在此背景下，旭輝控股將其持有的永升服務股權(quán)識別為“可供融資用途的易變現(xiàn)資產(chǎn)”。

然而，若選擇在公開市場進行大宗減持，在當前的市場背景下極有可能需要“大幅折價”才能完成，這將導致顯著的“價值滅失”，損害公司、股東及債權(quán)人的共同利益。旭輝控股在公告中也坦言了這一顧慮。

因此，與LMR的這場交易成了旭輝控股在困境中能尋求到的“最優(yōu)解”。一方面，以高于市價10%的溢價鎖定交易價格，能夠為旭輝控股帶來約2.76億港元的資金，緩解公司流動性壓力，并?？钣糜诰惩鈧鶆罩亟M。另一方面，這種交易方式也避免了對二級市場的直接沖擊，最大限度地保全了永升服務的股權(quán)價值。

值得注意的是，盡管出售了部分股權(quán)，目前旭輝控股仍持有永升服務約15.3%的股份，仍是后者重要股東之一。且從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，永升服務的控股權(quán)依然穩(wěn)固掌握在林氏家族手中，保證了公司經(jīng)營戰(zhàn)略的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

交易的另一方，LMR是一家總部位于倫敦、管理規(guī)模超120億美元的全球投資管理公司。公開資料顯示，其在香港設有實體辦事處并持有香港證監(jiān)會的資產(chǎn)管理牌照，對亞洲市場而言并不陌生，其投資策略以多策略股權(quán)增長為核心，專注于發(fā)現(xiàn)被市場低估的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

對于此次交易，LMR明確表示“純屬財務投資”，不謀求永升服務董事席位，不介入公司日常經(jīng)營管理。此次投資是基于對永升服務管理團隊經(jīng)營決策能力的充分信任與看好，特別是認可永升服務的高分紅股東回報策略，將以中長期持倉方式進行投資。

從更為具體的投資條款中也能看出雙方此次交易的深度綁定和合作誠意。據(jù)交易補充信息顯示，交易協(xié)議中包含投資保護條款，旭輝控股保證LMR此次投資每年能獲得至少7%的回報率，投資期限至少為364日，并可延至最長三年。作為對應條件，LMR也承諾在指定期間內(nèi)不出借、轉(zhuǎn)讓或處分相關股份。

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化債路徑因“企”而異

實際上，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，房企通過出售資產(chǎn)優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)已成為普遍選擇。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，以下是近年來具有代表性的案例，涵蓋不同資產(chǎn)類型與交易模式：

一、物業(yè)資產(chǎn)出售：快速回籠現(xiàn)金流

• 旭輝控股出售永升服務股權(quán)

2025年9月，旭輝控股以2.76億港元向LMR出售永升服務8.24%股份，交易溢價10%。此次交易不僅避免了資產(chǎn)折價出售，還通過設置保底7%年化回報、禁止賣空等條款，為債務重組提供長期資金支持。永升服務作為物管行業(yè)頭部企業(yè)，其高分紅特性吸引了國際資本的財務投資。

• 榮萬家物業(yè)抵債

2025年6月，榮萬家通過債務抵償框架協(xié)議，以10.7億元收購大股東榮盛發(fā)展持有的1.27萬個停車位、5479套儲藏間及112套住宅等物業(yè)，等額抵銷應收賬款。這類“以物抵債”模式在緩解房企現(xiàn)金流壓力的同時，也為物業(yè)公司拓展了資產(chǎn)儲備。

二、商業(yè)與酒店資產(chǎn)處置：斷臂求生

• 世茂集團剝離重資產(chǎn)

2023年9月，世茂股份以391億元向國壽系基金轉(zhuǎn)讓珠海世茂新領域51%股權(quán)，交易完成后不再持有該項目權(quán)益。2025年2月，香港東涌世茂喜來登酒店二次降價至45億港元出售，較初始投資成本50億港元仍有折損。

三、資產(chǎn)證券化與重組：創(chuàng)新融資路徑

• 龍湖集團CMBS提前兌付

2024年3月，龍湖提前9個月兌付46.1億元商業(yè)資產(chǎn)支持證券（CMBS），通過新增經(jīng)營性物業(yè)貸款置換債務，優(yōu)化久期結(jié)構(gòu)。龍湖2025年進一步發(fā)行80億元CMBS，以優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)租金收益為支撐，降低融資成本。

• 中交地產(chǎn)1元轉(zhuǎn)讓虧損業(yè)務

2025年6月，中交地產(chǎn)以1元價格將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關資產(chǎn)及負債轉(zhuǎn)讓給控股股東，剝離持續(xù)虧損的重資產(chǎn)業(yè)務，聚焦物業(yè)管理等輕資產(chǎn)領域。這類“剝離式重組”成為高負債房企降低資產(chǎn)負債率的重要手段。

四、文旅與綜合體轉(zhuǎn)型：從重到輕

• 萬達集團輕資產(chǎn)化路徑

2023年起，萬達密集出售核心資產(chǎn)：陸續(xù)轉(zhuǎn)讓旗下多座萬達廣場，2025年出售萬達酒店管理公司（24.9億元）、快錢金融30%股權(quán)（2.4億元）。同時引入太盟投資集團（PAG）、中信資本等戰(zhàn)投600億元，輕資產(chǎn)項目占比突破60%，租金收入成為償債基石。

宋紅衛(wèi)指出，從房企變現(xiàn)資產(chǎn)案例來看，企業(yè)因為各自資產(chǎn)情況的不同，化債之路也有所不同，包括資產(chǎn)類型分化、交易結(jié)構(gòu)創(chuàng)新、根據(jù)政策與市場聯(lián)動適時變現(xiàn)等，這些案例表明，房企出售資產(chǎn)不僅是短期償債手段，更是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的關鍵。未來，如何平衡資產(chǎn)流動性與長期競爭力，將成為房企生存的核心命題。

來源：旭輝公告、21世紀經(jīng)濟報道（記者：唐韶葵 編輯：張偉賢）、中國房地產(chǎn)報

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