福州五四北，既陌生又熟悉的地方，陌生是因?yàn)樗谶@幾年當(dāng)中，快速的發(fā)展，已經(jīng)把房子蓋到山腳下去了。熟悉，是因?yàn)樗匀皇枪臉菂^(qū)的“后花園”，生活在這里的人，很多是從鼓樓區(qū)置換過(guò)去，我也去了很多回，對(duì)秀峰路在熟悉不過(guò)了。

雖然五四北的發(fā)展如火如荼，可是商業(yè)卻很難支撐起來(lái)，五四北泰禾轉(zhuǎn)售后的五四印象，并沒有出現(xiàn)人潮涌動(dòng)的跡象，仍然像過(guò)去一樣，商場(chǎng)內(nèi)寥寥無(wú)幾的行人，商店也是稀稀疏疏的開著。

人口不夠密集，商業(yè)上難以突破，使得它背后一排的SOHO商住樓，也出現(xiàn)大量空置情況，價(jià)格更是一落千丈，直接就腰斬下來(lái)了。

2016年，小編一個(gè)老客戶把泰禾廣場(chǎng)樓上的SOHO賣掉出國(guó)，我清晰的記得，成交價(jià)格是63萬(wàn)，而她買入的價(jià)格則是79萬(wàn)，本以為是虧本賣，沒想到現(xiàn)在賣掉的價(jià)格，虧得更多。

小編剛剛在貝殼網(wǎng)上看到，40平米的戶型，成交總價(jià)僅有30萬(wàn)。這么多年的房租，已經(jīng)無(wú)法填補(bǔ)跌去的部分，SOHO的傷痛，或許只有業(yè)主才最為深刻。

今天，用一套泰禾廣場(chǎng)的SOHO成交房源，作為案例給大家做個(gè)簡(jiǎn)單分析，往后在購(gòu)買SOHO的時(shí)候，也能多一點(diǎn)的建議，哪怕只能聽進(jìn)去一句話。

成交小區(qū)：泰禾廣場(chǎng)；

成交時(shí)間：2025年9月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)40.85平米，1房2廳，低樓層，精裝修，朝南，30萬(wàn)，成交單價(jià)7344元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌31天，業(yè)主在一個(gè)月內(nèi)，調(diào)價(jià)9次，只有帶看3組客戶，掛牌價(jià)格34萬(wàn)讓價(jià)4萬(wàn)成交。從成交數(shù)據(jù)顯示，業(yè)主賣房誠(chéng)意度高，調(diào)價(jià)節(jié)奏快，成交周期短，轉(zhuǎn)化效率很不錯(cuò)，驗(yàn)證出一點(diǎn)，只要房東想把房子賣掉，都會(huì)在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。

2、五四北泰禾廣場(chǎng)，小區(qū)的樓下泰禾的綜合體，門口是地鐵站，2013年6份交房，內(nèi)部層高4.5米，這套房子是開發(fā)商原始精裝修之后，還進(jìn)行了二次裝修，長(zhǎng)時(shí)間處于空置的狀態(tài)，整體裝修保持較好，所以，賣相比較好。整個(gè)小區(qū)6棟樓，2658戶 業(yè)主，物業(yè)費(fèi)2.8元/平米，容積率6.2，每棟樓都是三梯二十九戶的單向結(jié)構(gòu)。

3、目前，泰禾廣場(chǎng)在售房源30套，在租房源102套，出租房源多，市場(chǎng)租金大約在1800-2000元/月，業(yè)主掛牌的均價(jià)12061元/平米，由于單價(jià)較低，已經(jīng)跌破了原值17000元/平米，大部分業(yè)主寧可出租，也不愿意出售，所以出租的房源始終保持在高位。

4、泰禾廣場(chǎng)的價(jià)格確實(shí)下跌很厲害，今年5月份成交一套9000元的單價(jià)，7月份成交9300的單價(jià)，而且都是裝修好的戶型。2013年業(yè)主一手買入的價(jià)格，都在17000元左右，現(xiàn)在的價(jià)格真的已經(jīng)回到了2013年的狀態(tài)了。

購(gòu)房建議：

關(guān)于SOHO，總是有很多說(shuō)不完的話題，我仍然保持個(gè)人的建議：

買SOHO商住樓只要不賣，一直放著出租，就不會(huì)感覺到虧，一旦考慮出售的話，定然會(huì)出現(xiàn)虧本情況，因?yàn)樵诟Ｖ葸€沒有看到過(guò)哪個(gè)項(xiàng)目的商住樓，有保值增值的屬性。

當(dāng)然，這是大市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下行，占了主要核心原因，拋開市場(chǎng)因素，它本身也不具備很強(qiáng)的投資屬性，只能作為出租來(lái)使用比較好。五四北泰禾廣場(chǎng)SOHO的優(yōu)缺點(diǎn)分析：

優(yōu)點(diǎn)

1. 交通便利：緊鄰地鐵1號(hào)線象峰站（約300米），周邊公交線路密集（如128路、19路等），自駕可通過(guò)坂中路快速接入繞城高速。
2. 租金回報(bào)率高：當(dāng)前套均租金約2000元/月，按成交價(jià)計(jì)算回報(bào)率達(dá)5.3%，屬于穩(wěn)定投資選擇。
3. 戶型靈活：提供39-79㎡的挑高復(fù)式戶型，可多套打通辦公，使用空間利用率高。
4. 配套成熟：毗鄰沃爾瑪、秀山農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等生活設(shè)施，周邊教育資源（如晉安區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)）齊全。

缺點(diǎn)

1. 價(jià)格波動(dòng)大：2013年開盤價(jià)1.7萬(wàn)/㎡，當(dāng)前掛牌價(jià)約1萬(wàn)/㎡，部分房源接近腰斬，資產(chǎn)縮水明顯。
2. 管理混亂：商住混合導(dǎo)致人員流動(dòng)性大，物業(yè)管理水平一般，居住體驗(yàn)較差。
3. 商業(yè)氛圍衰退：泰禾廣場(chǎng)近年門店關(guān)閉增多，人流量下滑，商圈發(fā)展乏力。
4. 交易成本高：SOHO屬性導(dǎo)致二手交易稅費(fèi)高，且無(wú)法落戶，升值空間有限。

投資有風(fēng)險(xiǎn)，買SOHO需要更為謹(jǐn)慎一些，大家有問(wèn)題可以評(píng)論區(qū)互動(dòng)；

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