文｜鄧浩志

新房偷面積越嚴重，二手房跌價越厲害

近日，上海官宣新規(guī)：偷面積受到明確限制。新規(guī)明確：每戶陽臺水平投影總面積不大于該戶型建筑面積的 10%，且不大于 16 平方米（含 16 平方米）；戶型建筑面積小于 80 平方米的，可以設置總面積不大于 8 平方米的陽臺；每個陽臺的設計進深（取陽臺圍護結(jié)構外圍至外墻面的最大垂直距離）不超過 1.8 米（含 1.8 米）。

上海的建筑新規(guī)是公開發(fā)布的，規(guī)定寫得明明白白，開發(fā)企業(yè)這才好操作，這才能停止沒完沒了地偷面積，才能減少對二手房市場造成毀滅性的沖擊。

我之前說過 N 次，目前新房的超高使用率，是一種相當于貨幣超發(fā)的房地產(chǎn)“面積超發(fā)”行為。越多的偷面積項目出現(xiàn)，越來越高的使用率產(chǎn)品，只會不斷“稀釋”使用率更低的二手房的價值。如果不采取措施禁止過度偷面積，任由得房率的“通貨膨脹”情況蔓延，這將是侵蝕房屋價值、加速二手房價下跌的重要原因之一。

在此之前，某大城市曾經(jīng)暗中宣布新項目禁止偷面積。結(jié)果呢？成果嚇死你。今年“金九銀十”三個禁止偷面積之后賣地的項目推出市場，全部繼續(xù)偷面積，幾乎偷得一樣多，一樣是多個陽臺，一樣是陽改房、大飄窗臺，一樣交付之后打掉，使用率依然全部 100% 以上。

房地產(chǎn)政策、建筑規(guī)范，如果一切都只為賣地服務，只為撈錢服務，這將是極大的短視行為。人們不禁會問，未來的二手房市場會怎樣？我認為二手房市場肯定更加低迷，房價還得跌，繼續(xù)跌，大幅度地下跌。

香港樓市止跌回升，正式走出四年調(diào)整期

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9 月第四周香港二手房價出現(xiàn)環(huán)比上升。四區(qū)樓價中，九龍按周環(huán)比上升 0.65%，港島升 0.07%，新界東和新界西則輕微下跌。這已經(jīng)是香港房價連續(xù)三周上升，房價更是創(chuàng)了一年多來的新高。中原城市領先指數(shù)最新報 140.25，按周比較升 0.62%，見去年八月初的新高。

從數(shù)據(jù)上看，香港樓市已經(jīng)開始呈現(xiàn)強勢的一面，明顯先于內(nèi)地樓市的復蘇。最主要原因是港元采用聯(lián)系匯率制度。近期因為美聯(lián)儲宣布降息，帶動了香港房貸利率的下行。而美國進入降息周期后，也讓香港看到了房貸利率進一步持續(xù)走低的可能，于是買家入市信心轉(zhuǎn)強，繼而釋放了更多樓市的購買力。

另一方面，房貸利率走低也降低了買家貸款利率成本，繼而促使更多剛需客戶“轉(zhuǎn)租為買”。再加上香港人才計劃帶動了一大批內(nèi)地人才赴港學習和工作，大大增加了租房和買房的需求。在多重利好因素疊加支持下，香港房價見底之后升勢有望持續(xù)。