中產(chǎn)及頂豪人群正在為“住得更好”痛快買單。

CRIC數(shù)據(jù)顯示了這一基本面，近三年上海、北京、深圳、廈門等10個(gè)重點(diǎn)城市千萬(wàn)級(jí)商品住宅成交套數(shù)迎來(lái)增長(zhǎng)高峰，2025年一季度上海、北京漲幅分別達(dá)22%、18%。

尤其是上海，國(guó)慶節(jié)前一周（9.22-9.28）的成交前十榜單中，“10萬(wàn)+”樓盤占據(jù)一半比例，且霸榜前三名。

被“10萬(wàn)+”樓盤霸榜了。

這種選擇的背后，是對(duì)上海樓市的認(rèn)可，以及對(duì)高端市場(chǎng)較長(zhǎng)時(shí)間的看好，2025年前三季度的數(shù)據(jù)顯示，豪宅市場(chǎng)已成核心城市樓市“穩(wěn)定器”，率先止跌且回升！

那么，高凈值人群的選擇是什么？

前三季度，11個(gè)重點(diǎn)城市總價(jià)1000萬(wàn)以上商品住宅共成交27372套，較2024年同期增長(zhǎng)15.6%。

這部分市場(chǎng)是有增量的。繼續(xù)看，總價(jià)5000萬(wàn)以上成交853套，漲幅高達(dá)27.12%！

這是什么概念？

每天至少3位有錢人，拿著5000萬(wàn)以上的“真金白銀”在買房！

上海的頂流城市地位就出來(lái)了。作為國(guó)內(nèi)少數(shù)能穩(wěn)定高端住宅價(jià)值的城市，上海正在吸引全國(guó)富豪配置。

前三季度，總價(jià)1000萬(wàn)以上商品住宅共成交9886套，占11個(gè)重點(diǎn)城市總成交套數(shù)的36.12%，5000萬(wàn)以上共成交674套，整整占了近八成！

什么概念，5000萬(wàn)以上的豪宅幾乎被上海壟斷了，8成左右的成交在上海！這里面，有上海的虹吸能力，也有上海這座全球頂級(jí)城市的魅力。

越貴越買！近幾年，上海高端“日光盤”頻現(xiàn)江湖、屢屢銷售額刷新紀(jì)錄，上海豪宅市場(chǎng)不僅走出了“獨(dú)立行情”，市場(chǎng)份額還在持續(xù)擴(kuò)容。

上海的豪宅市場(chǎng)，不僅僅在2025年這一年表現(xiàn)出色，2020年以來(lái)，上海豪宅市場(chǎng)就已表現(xiàn)出極其的韌性，并長(zhǎng)期領(lǐng)跑全國(guó)。

從一個(gè)五年的周期來(lái)看，這也很好解釋了，富豪階層持續(xù)看好的原因。

這里面也有關(guān)鍵點(diǎn)。2024年起，上?？們r(jià)3000萬(wàn)及5000萬(wàn)以上的頂豪成交出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。

從絕對(duì)值來(lái)看，2024年上?？們r(jià)3000萬(wàn)元以上商品住宅成交2606套較2023年增長(zhǎng)176.94%；5000萬(wàn)元以上商品住宅成交585套，較2023年增長(zhǎng)228.65%。

這里面有兩個(gè)原因，一個(gè)是上海豪宅市場(chǎng)本身基礎(chǔ)面較好，還有一個(gè)原因是富豪階層在疫情后投資渠道的匱乏。

從成交占比來(lái)看，2024年上?？們r(jià)3000萬(wàn)元以上商品住宅成交占比4.59%，2023年僅為1.18%；5000萬(wàn)元以上商品住宅成交占比1.03%，較2023年同樣增長(zhǎng)明顯。

進(jìn)入2025年，前9月3000萬(wàn)以上成交占比與2024年全年接近，5000萬(wàn)以上成交再次躍升至1.97%。

無(wú)論是從成交絕對(duì)值來(lái)看，還是成交占比來(lái)看，上海豪宅都開始呈現(xiàn)出“越豪越買”的趨勢(shì)。

從價(jià)格來(lái)看，2025年前三季度上海不同總價(jià)段成交均價(jià)走勢(shì)各不相同，其中1000萬(wàn)元以下和1000-3000萬(wàn)元總價(jià)段商品住宅成交均價(jià)略有下降，而3000-5000萬(wàn)元及5000萬(wàn)元以上總價(jià)段商品住宅成交均價(jià)上升，其中5000萬(wàn)元以上成交均價(jià)漲幅較高，且已連續(xù)三年保持較高漲幅。

由此可見(jiàn)，當(dāng)前上海豪宅市場(chǎng)主要特征為越是貴的房子賣得越好且價(jià)格漲幅越高。

從一線城市對(duì)比來(lái)看，北京、上海、深圳三個(gè)城市中，上海無(wú)論是成交量還是成交占比都明顯更高。

2025年前三季度，上海總價(jià)3000萬(wàn)以上商品住宅成交1524套，5000萬(wàn)以上成交674套，皆高于北京和深圳套數(shù)之和。

不僅如此，從成交均價(jià)來(lái)看，上海不同總價(jià)段的豪宅成交均價(jià)也明顯高于北京和深圳，且明顯拉開差距。

上海豪宅市場(chǎng)成交套數(shù)和均價(jià)全面超過(guò)北京和深圳是多重因素決定的。

首先是從政策和城市基本面來(lái)看，三個(gè)城市中，北京的限購(gòu)最為嚴(yán)格，在一線城市中為獨(dú)一檔，上海和深圳接近，但較深圳更嚴(yán)。同時(shí)北京人口密度是三個(gè)城市中最低的。較嚴(yán)的限購(gòu)要求及較低的人口密度使得北京樓市整體需求競(jìng)爭(zhēng)度不及上海和深圳。

其次從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，上海的GDP是三個(gè)城市中最高，作為全國(guó)首個(gè)GDP突破5萬(wàn)億元的城市，上海在2024年實(shí)現(xiàn)了53926.71億元。作為中國(guó)毫無(wú)爭(zhēng)議的經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心。上海的“基本盤”決定了其高端購(gòu)買力的厚度和廣度。

最后，上海是三個(gè)城市中與全球高凈值人群關(guān)系最緊密的城市。這一點(diǎn)從近兩年的頂豪認(rèn)籌客戶可以看出，江浙滬甚至全國(guó)的頂豪客戶都來(lái)了上海。許多“二代”購(gòu)房群體首選上海超過(guò)香港，大批留學(xué)海外，歸國(guó)后選擇在上海買房。

從二手房市場(chǎng)來(lái)看，截至2025年前8月，上海核心區(qū)域總價(jià)5000萬(wàn)元以上二手房成交套數(shù)最高的是浦東和黃浦區(qū)。

二手房代表著成交后被市場(chǎng)的認(rèn)可。

接著說(shuō)，進(jìn)一步細(xì)分板塊可以看到，上海最頂流的豪宅地段主要集中在衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)、新天地、陸家嘴和徐匯濱江等。

最特別的就是衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)，就是傳說(shuō)中的“梧桐區(qū)”，也是最能體現(xiàn)海派風(fēng)格的，衡復(fù)梧桐區(qū)新房供應(yīng)量極少，僅約5.5萬(wàn)方，供應(yīng)比其他幾個(gè)板塊都要少。

當(dāng)然，老錢和新貴在這個(gè)區(qū)域都達(dá)到了審美的統(tǒng)一。

5月27日，上海新華路的一套面積535.04平方米的花園洋房，拍出了2.7億的天價(jià)，這套房子疑似被臨近上海的啟東富豪拍走。

這些，都是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，未來(lái)衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)或?qū)⒊蔀樯虾Ｗ钪耸挚蔁崆易钯F的地段之一。

一方面是供應(yīng)稀缺，另外一方面是均價(jià)仍有上升空間。

不僅如此， 2025年7月25日上海舉行第六批次土拍，徐匯衡復(fù)風(fēng)貌地塊以200257元/平方米成交樓板價(jià)刷新全國(guó)土地單價(jià)地王，這也是該區(qū)域十年首宗新增住宅地塊。

預(yù)計(jì)未來(lái)還將刷新上海新房成交價(jià)格，并帶動(dòng)整個(gè)衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)的板塊價(jià)格。

全國(guó)土地單價(jià)地王，衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)正在被全世界看見(jiàn)！

2024年至今，通過(guò)房企、中介和機(jī)構(gòu)等渠道，進(jìn)行多組客戶深訪。我們發(fā)現(xiàn)，從年齡段看，目前上海豪宅市場(chǎng)的購(gòu)房主力已經(jīng)從“70/80后”向“95/00后”轉(zhuǎn)移，這群新貴中大部分資金來(lái)源還是父母，但他們具有充分的選擇權(quán)，對(duì)地段、房型、圈層都有具體的偏好。

按總價(jià)將豪宅進(jìn)行劃分來(lái)看，5000萬(wàn)以上的奢豪客戶畫像以私營(yíng)企業(yè)主為主，以及他們的“二代”，這些客戶畫像中的“二代”基本有海外留學(xué)背景，且浙江的企業(yè)占比最高，其次是江蘇和安徽，他們偏好確定性更強(qiáng)的核心地段，如：衡復(fù)梧桐區(qū)、新天地、陸家嘴、外灘等等為代表的市中心傳統(tǒng)豪宅區(qū)。

前幾年，受行業(yè)下行調(diào)整及新房限價(jià)影響，上海市場(chǎng)頂豪產(chǎn)品的整體供應(yīng)量較低。有相當(dāng)一部分預(yù)算充裕、購(gòu)買力較強(qiáng)的人群持幣多年，只為等待城市核心板塊更高品質(zhì)的豪宅項(xiàng)目。

這群人持幣多年，希望可以將貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為優(yōu)質(zhì)固定資產(chǎn)，置業(yè)行為更側(cè)重長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和傳承需求。另一方面，也希望通過(guò)家庭資產(chǎn)再配置，一定程度上也達(dá)到了代際財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的目的。在投資品市場(chǎng)深度調(diào)整、儲(chǔ)蓄利率持續(xù)下行背景下，頂豪憑借稀缺資源加持，成為“保值增值+風(fēng)險(xiǎn)防御”的最優(yōu)選項(xiàng)之一。

中?！ろ槻晾铩⑼鉃┮继?hào)院、翠湖六期……這一點(diǎn)可以從2024年至今屢開屢罄的多個(gè)頂豪項(xiàng)目得到印證。

上海豪宅市場(chǎng)“稀缺好地段”+“好產(chǎn)品”組合也將持續(xù)獲得資本青睞。

近日，上海黃浦區(qū)淮海中路板塊巨鹿路99號(hào)高福云境項(xiàng)目已取得預(yù)售證，從高福云境的產(chǎn)品形態(tài)來(lái)看，該項(xiàng)目?jī)H此一棟超高層住宅，僅125套房源供應(yīng)，過(guò)去10年沒(méi)有，未來(lái)上海同區(qū)域也難再有如此高的項(xiàng)目。

項(xiàng)目預(yù)計(jì)10月9日開啟認(rèn)購(gòu)。從當(dāng)前市場(chǎng)消息來(lái)看，高福云境最高單價(jià)為21萬(wàn)元/平方米，截至目前，全上海能拿到21萬(wàn)/平方米這個(gè)價(jià)格的地段有且只有兩個(gè)：

• 新天地的翠湖天地

• 巨鹿路的高福云境

高福云境效果圖

我們認(rèn)為這個(gè)價(jià)格主要值在“確定性”上面：

第一是巨鹿路99號(hào)這個(gè)門牌。與近幾年上?！昂勒瑹帷敝械脑S多項(xiàng)目相比，高福云境所在的巨鹿路99號(hào)及其周邊所有配套和商圈都是“確定的”，與其他主打“未來(lái)”概念的區(qū)域相比，巨鹿路的一切都是現(xiàn)成的，無(wú)需等待未來(lái)變現(xiàn)，“所見(jiàn)即所得”，入住即可享受這里的一切。

第二是供應(yīng)稀缺。過(guò)去10多年整個(gè)巨鹿路及其周邊都沒(méi)有新房供應(yīng)，高福云境是該區(qū)域內(nèi)非常少見(jiàn)的新房項(xiàng)目，且在未來(lái)大概率不會(huì)有同類產(chǎn)品入市。

第三便是俯瞰整個(gè)衡復(fù)梧桐區(qū)歷史保護(hù)區(qū)的超高層景觀。高福云境的超高層住宅景觀是“確定的”，衡復(fù)梧桐區(qū)歷史保護(hù)和限高已寫入政府規(guī)劃，延中綠地已經(jīng)成形，因此高福云境超高層的景觀資源是確定且唯一的。

對(duì)比上?？們r(jià)5000萬(wàn)以上新房項(xiàng)目來(lái)看，2024年至今上海新房認(rèn)購(gòu)開盤項(xiàng)目中翠湖天地6期備案均價(jià)21萬(wàn)，綠城潮鳴東方19.5萬(wàn)，上海壹號(hào)院19.8萬(wàn)。

后面還有綠城北外灘項(xiàng)目，徐匯龍華及東安板塊項(xiàng)目，以及即將開盤的靜安蘇河灣壓軸地塊，目前全部定位都在20萬(wàn)元/平方米以上！

再對(duì)比周邊二手房?jī)r(jià)格，2025年前8月，上海5000萬(wàn)以上二手房共成交160套，其中翠湖天地五期成交均價(jià)達(dá)24.9萬(wàn)元，華僑城蘇河灣成交均價(jià)達(dá)24.6萬(wàn)元，嘉天匯成交均價(jià)達(dá)23.7萬(wàn)元，中糧天悅壹號(hào)成交均價(jià)達(dá)21.9萬(wàn)元。

同時(shí)考慮到同為衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)的地王成交樓面價(jià)就已達(dá)超20萬(wàn)/平方米。目前高福云境最高21萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，無(wú)論是與新房、周邊同類二手豪宅還是未來(lái)同區(qū)域相比，價(jià)格都有明顯優(yōu)勢(shì)。

更何況高福云境部分建面300平方米左右的戶型最低均價(jià)僅19萬(wàn)多，不僅價(jià)格“倒掛”，更是占據(jù)了目前衡復(fù)區(qū)域乃至上海整個(gè)市中心產(chǎn)品中的稀缺的生態(tài)位，可以說(shuō)是當(dāng)下豪宅市場(chǎng)性價(jià)比典范。

今年的胡潤(rùn)富豪榜顯示，世界十億美金企業(yè)家數(shù)量前三國(guó)家分別為美國(guó)（870位）、中國(guó)（823位），印度（284位）。2025年上海擁有92位十億美金企業(yè)家，問(wèn)鼎亞洲“十億美金企業(yè)家之都”的寶座，超過(guò)北京（91位）、孟買（90位）。

越來(lái)越多的頂級(jí)富豪開始回歸上海。2025年，上海首次超越印度孟買，成為亞洲富豪之都，全球第三，這都得益于上海這座頂流城市本身的魅力。

最近幾年，一直在全國(guó)各地看項(xiàng)目，每次出差回來(lái)，車行至延安中路高架和南北高架這里，我都由衷感嘆，上海真的太美了。這里的夜景和天際線有種獨(dú)特的上海城市風(fēng)貌與光影魅力。

今年又是上海豪宅成交大年，巨鹿路是我心中的“白月光”地段，看完高福云境這個(gè)項(xiàng)目，我的第一感受是土地和產(chǎn)品可以計(jì)算，但這里的歷史、文化，這里的景觀，這里的繁華，這些價(jià)值都是不可計(jì)算的。如果讓我推薦一個(gè)總價(jià)5000萬(wàn)以上的項(xiàng)目，我首選高福云境。

高福云境僅此一棟超高層住宅，這125套房源，也將成為未來(lái)市場(chǎng)珍藏品。未來(lái)這個(gè)項(xiàng)目給每一個(gè)購(gòu)房者留下的空間還很大。

- The end -

本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

克而瑞，成立于 2006 年，行業(yè)領(lǐng)先的中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋 400 個(gè)城市。依托強(qiáng)大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，克而瑞服務(wù)于 TOP100 強(qiáng)中 95% 以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購(gòu)房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、物管等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業(yè) AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據(jù)。