我是紫沐，這是我第468篇日記。

這個(gè)國慶，市場熱度確實(shí)有回升。

但對比去年，還是弱了不少。

雖然軟文中喜報(bào)不斷，但量化后的真實(shí)數(shù)據(jù)，不太好看。

根據(jù)冰山指數(shù)統(tǒng)計(jì)，今年國慶1-7日，24城成交量同比下跌52%。

廣州跌幅比大盤還慘，跌了57%。

大盤整體萎靡，但部分個(gè)盤，去化還不錯(cuò)。

理解這些熱銷盤都有什么特點(diǎn)，很重要。

因?yàn)橛姓鎸?shí)購房需求的，國慶很多都出手了。

他們的購房邏輯，決定了未來二手市場，哪些樓盤更有流通性。

復(fù)盤下來，賣得好的樓盤有兩類。

一類是配套好，一類是價(jià)格好。

前者，看珠江天河都薈和保利辰園湖境的表現(xiàn)差異，就很有代表性。

辰園湖境剛出來的時(shí)候，信心滿滿。

獨(dú)一檔的環(huán)境搭配總價(jià)優(yōu)勢，也確實(shí)有稀缺性。

但早在它規(guī)劃出來的時(shí)候我就說了，剛需盤沒通勤，是大硬傷。

市場也是這么投票的。

整個(gè)國慶下來，天河都薈的去化，明顯比辰園湖境要好。

說白了，雖然每個(gè)買家需求不一樣。

但不同總價(jià)段，都有固定的硬需求。

比如剛需吃地鐵，剛改吃通勤+學(xué)位，改善吃學(xué)位+環(huán)境，豪宅吃環(huán)境+圈層。

能滿足這些需求點(diǎn)的樓盤，往往更有流通性。

辰園湖境環(huán)境是好，同價(jià)位幾乎沒有對手。

但它的優(yōu)勢，并不是對應(yīng)客群的最大需求。

通勤的硬傷，又恰恰是剛需難以忍受的。

這就注定了，未來去到二手市場，流通性不會(huì)太順暢。

所以選什么面積段的產(chǎn)品，要根據(jù)樓盤的優(yōu)勢來定。

天河都薈配套好，但環(huán)境一般，更適合剛需-剛改。

那71-105㎡這個(gè)面積段，就更契合樓盤定位。

反過來，辰園湖境最大的亮點(diǎn)是環(huán)境。

那126㎡純板房，就更能凸顯優(yōu)勢。

這是很基礎(chǔ)也很重要的選籌邏輯。

新房買到手，就成了二手房，流通性是必須考慮的。

再好的樓盤，買到錯(cuò)配的產(chǎn)品，流通性也會(huì)打折扣。

配套的優(yōu)先度，現(xiàn)在已經(jīng)有追平，甚至超越地段的趨勢了。

不管是天河都薈，還是保利天奕和保利天曜，這些熱銷盤，都有配套齊全的共性。

日常通勤和生活足夠便利，是現(xiàn)在買家最看重的因素。

至于地段，目前很多房子，都是地緣性購買力為主。

像瓏曜上城和瓏岄上城這種，地段在廣州連第二梯隊(duì)都排不上。

但學(xué)鐵商在線，產(chǎn)品過關(guān)，靠地緣性客戶，同樣賣得很不錯(cuò)。

以前投資買房的觀念盛行，荔灣上班的，出于東進(jìn)南擴(kuò)，甚至?xí)I到黃埔去。

但現(xiàn)在不一樣，買房真就為了改善生活質(zhì)量。

在哪里工作和生活，就盡量在周邊買房，才是主流。

只要配套產(chǎn)品好，靠地緣性購買力，就足夠撐起流動(dòng)性了。

當(dāng)然，如果在配套好的基礎(chǔ)上，疊加漂亮的價(jià)格，威力會(huì)更大。

這個(gè)國慶，不管是熱銷盤還是普通盤，都在讓利促銷。

比如保利翡麗甲第，之前吹風(fēng)很硬，10萬+的價(jià)格。

但國慶開盤，直接就限量96折，價(jià)格8字頭起步。

還有很多網(wǎng)紅盤，比如辰園湖境有99折+福利房源，凱旋新世界有95折專屬優(yōu)惠。

連保利天奕和天曜，國慶都在搞優(yōu)惠。

近郊和邊郊新盤，讓利只會(huì)更多。

不管好不好賣，不管喜報(bào)有多爆，以價(jià)換量，依然是操盤核心。

誰降價(jià)猛，誰就賣得動(dòng)。

有些素質(zhì)一般的盤，大幅讓利之后，去化也上來了。

比如中建天鈺，價(jià)格打到4字頭，傭金又給得猛，國慶成交就蠻不錯(cuò)。

從現(xiàn)在到年底，類似的讓利促銷，我覺得不會(huì)少。

因?yàn)閲鴳c的成績，整體不如預(yù)期。

去化任務(wù)沒完成，價(jià)格驚喜就可能出現(xiàn)。

有剛需上車和改善換房需求的，年底這個(gè)節(jié)點(diǎn)，可以多了解市場了。