10月供應(yīng)穩(wěn)中有降，房企推盤積極性一般，故而新房成交絕對(duì)量或?qū)⒀永m(xù)低位盤整行情，基于去年基數(shù)較高，同比降幅或有持續(xù)擴(kuò)大可能。

◎ 文/俞倩倩

10月房企推盤積極性穩(wěn)步回落，28城單月供應(yīng)環(huán)比下降41%，同比下降18%。一線城市同環(huán)比齊跌，內(nèi)部冷熱不均。二線城市中約9成城市環(huán)比下滑，僅少數(shù)城市寧波、重慶等逆勢(shì)增長(zhǎng)。三四線城市因泉州等個(gè)別城市影響而同環(huán)比齊增。

從供給結(jié)構(gòu)來(lái)看，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為29%、57%和14%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。近8成城市以主城為供應(yīng)主力。

基于10月供應(yīng)穩(wěn)中有增，故而新房成交絕對(duì)量或?qū)⒀永m(xù)低位盤整行情，基于去年基數(shù)較高，同比降幅或有持續(xù)擴(kuò)大可能。

01

規(guī)模：10月28城供應(yīng)同環(huán)比齊跌
僅深渝甬泉常徐等逆勢(shì)回升

10月房企推盤積極性穩(wěn)步回落，供給約束依舊顯著：據(jù)CRIC調(diào)研，10月28城預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積577萬(wàn)平方米，環(huán)比下降41%，同比下跌18%，2025年前10月累計(jì)同比下降14%。

分能級(jí)來(lái)看，一線城市同環(huán)比齊跌，內(nèi)部冷熱不均。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，10月一線城市預(yù)計(jì)總供應(yīng)122萬(wàn)平方米，環(huán)比“腰斬”，同比下降27%。其中上海供應(yīng)量降至“冰點(diǎn)”，同環(huán)比跌幅分別為84%和85%，均居一線之首，房企推盤積極性不足。北京、廣州同比正增，顯示出相對(duì)較強(qiáng)的韌性，但環(huán)比降幅均在3成以上。深圳階段性放量，環(huán)比增37%，但顯著不及去年同期。

二線城市中約9成城市環(huán)比下滑，僅少數(shù)城市逆勢(shì)增長(zhǎng)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，19個(gè)二線城市10月預(yù)計(jì)總供應(yīng)416萬(wàn)平方米，環(huán)比下降40%，同比下降18%。其中17城環(huán)比下降，市場(chǎng)情緒普遍低迷。昆明、青島、蘇州、廈門、長(zhǎng)春等城市環(huán)比跌幅均超過50%，“以銷定產(chǎn)”模式下，低迷的市場(chǎng)行情使得房企推盤積極性普遍不高。長(zhǎng)沙、南寧因去年同期基數(shù)較低，同比“翻番”；而寧波、重慶等環(huán)比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，其中寧波環(huán)比增幅達(dá)46%，但絕對(duì)量依然處于低位，難以扭轉(zhuǎn)整體頹勢(shì)。

三四線城市低位回升，同環(huán)比增幅約4成。5個(gè)樣本三四線城市10月預(yù)計(jì)總供應(yīng)39萬(wàn)平方米同環(huán)比齊增47%和39%，主要得益于泉州同比暴增拉動(dòng)。剔除泉州影響，常州、徐州穩(wěn)中有增，其中常州同環(huán)比齊增，增幅均在3成以上，無(wú)錫、漳州環(huán)比持跌，多數(shù)三四線城市基本面依舊薄弱。

02

結(jié)構(gòu)：近8成城市以主城為供應(yīng)主力
京深杭蓉等17城改善占比主導(dǎo)

而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來(lái)看，市場(chǎng)持續(xù)向改善需求傾斜：重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為29%、57%和14%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

典型城市大體可以分為以下幾類：（1）上海、天津、西安、南京、長(zhǎng)沙、寧波等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在50%以上。（2）北京、深圳、杭州、成都等17城依舊以改善產(chǎn)品作為供應(yīng)主力，當(dāng)前“以銷定產(chǎn)”模式下適銷對(duì)路改善盤加大供應(yīng)也有望保證市場(chǎng)短期維穩(wěn)。（3）福州剛需與高端占比不分伯仲，占比在35%以上。（4）合肥等本月高端產(chǎn)品占比居首達(dá)48%。

從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項(xiàng)目區(qū)域分布來(lái)看，重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為69%、22%和9%，本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠(yuǎn)郊最少。分城市來(lái)看，青島、無(wú)錫、漳州、福州、昆明、南寧、徐州、合肥等主城占比均在9成以上，廈門、深圳、寧波等則以近郊項(xiàng)目為主，占比均在5成及以上。而天津、上海、長(zhǎng)沙本月以遠(yuǎn)郊項(xiàng)目為供給主力。

03

預(yù)判：10月市場(chǎng)熱度預(yù)期回落，杭州熱點(diǎn)恒熱，蘇寧鄭等低位回升

盤點(diǎn)了10月供應(yīng)，結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征，來(lái)對(duì)后市進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單預(yù)判：10月供應(yīng)穩(wěn)中有降，房企推盤積極性一般，故而新房成交絕對(duì)量或?qū)⒀永m(xù)低位盤整行情，基于去年基數(shù)較高，同比降幅或有持續(xù)擴(kuò)大可能。

而從市場(chǎng)熱度來(lái)看，或?qū)⒏呶换芈洌?/strong>據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，28個(gè)重點(diǎn)城市2025年10月預(yù)期項(xiàng)目平均去化率34%，環(huán)比下降7pcts,同比下降4cts。

城市間、項(xiàng)目間分化還將持續(xù)加劇：杭州熱點(diǎn)恒熱是大概率事件，因其購(gòu)買力基礎(chǔ)相對(duì)雄厚，得益于主城區(qū)高品質(zhì)改善住宅集中入市，開盤去化率基本延續(xù)7成左右高位震蕩，短期內(nèi)這樣的趨勢(shì)還將延續(xù)；而還有部分城市諸如鄭州、蘇州、南京等延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，項(xiàng)目平均去化率預(yù)期同環(huán)比齊增；還有部分城市諸如南寧、重慶、福州、青島等，整體去化率基本處于不足30%的低位徘徊，回暖仍有待核心一二線城市熱度傳導(dǎo)。值得關(guān)注的是，單城市區(qū)域、項(xiàng)目間冷熱分化還在持續(xù)加劇，核心區(qū)域配套、產(chǎn)品俱佳的項(xiàng)目還將保持高熱，而對(duì)于城市外圍多數(shù)項(xiàng)目而言，整體去化難言樂觀。

排版：鳥姐

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