原創(chuàng) 劉博團(tuán)隊(duì)

今天，下面這張截圖在朋友圈刷屏了：

到目前為止，沒(méi)有看到相關(guān)部門(mén)證實(shí)或者證偽。

它概括起來(lái)就是：以后深圳高層住宅要嚴(yán)格限高了，80米成為重要的分水嶺。未來(lái)住宅想突破80米的高度限制，難度大大增加了。

這對(duì)于其他城市來(lái)說(shuō)或許不算什么。但對(duì)于深圳來(lái)說(shuō)，絕對(duì)是一件大事。

深圳高層建筑在全國(guó)、全球都是最多的，深圳住宅的密度、高度也位居全國(guó)、全球前列。

此前發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，新建住宅層高不低于3米，80米的高度意味著住宅最多是26層。

上述截圖是真是假？大概率是真的，因?yàn)閲?guó)家層面早就發(fā)文了。

住建部在今年3月發(fā)布了“關(guān)于發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的公告”，要求從5月1日開(kāi)始實(shí)施。

其中關(guān)于居住空間環(huán)境的要求如下：

可以看到，深圳所屬的四類(lèi)地區(qū)，高層住宅最高就是80米，最高26層，容積率最高3.1倍。

事實(shí)上，深圳已經(jīng)開(kāi)始落實(shí)上述規(guī)范了。

7月14日轉(zhuǎn)讓的前海桂灣T201-0232宗地，就是按照容積率3.1倍、建筑限高80米設(shè)定的。這塊地最后被由招商蛇口以21.55億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)84180元/平方米。

住宅限高80米，限高26層，容積率不超過(guò)3.1，這對(duì)于深圳樓市來(lái)說(shuō)簡(jiǎn)直是劃時(shí)代的新變化、新標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)橹暗男^(qū)絕大多數(shù)超過(guò)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

這意味著，深圳真正進(jìn)入了好房子的時(shí)代。

好房子可以有很多標(biāo)準(zhǔn)，但建筑總高、梯戶比、容積率顯然是“硬指標(biāo)”。低密度小區(qū)更宜居、安全性更高，這些道理大家都懂。

由此將帶來(lái)以下幾個(gè)影響：

第一，高密度小區(qū)在二手房市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)顯著下降。

尤其是得房率比較低，梯戶比高、車(chē)位比低的小區(qū)，即便交付時(shí)有豪華裝修，也很難避免淪為“偽豪宅”，經(jīng)不住歲月洗禮。

第二，城中村和老舊小區(qū)的舊改，難度將顯著上升。

傳統(tǒng)的舊改，一般通過(guò)提升容積率來(lái)實(shí)現(xiàn)。否則，開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有盈利空間，不愿意接手。所以在深圳，很多城市更新后的小區(qū)容積率動(dòng)輒6到10倍。

有了3.1倍容積率這個(gè)上限，意味著將來(lái)舊改只能走原拆原建的模式。原拆原建，意味著業(yè)主自己承擔(dān)更新費(fèi)用，政府最多給一些補(bǔ)貼或者稅收減免，業(yè)主們達(dá)成共識(shí)的難度將顯著提高。

深圳目前尚未拆除重建的城中村，未來(lái)大概率將維持原狀了，只能靠業(yè)主自己維護(hù)或者重建。

第三，這還意味著中心城區(qū)人口密度不會(huì)再提升了，因?yàn)槿莘e率、高度都控制住了。所以中心城區(qū)的房子價(jià)值將更穩(wěn)定一些，增量沒(méi)有那么大了。