近日，上海市靜安區(qū)人民法院審結(jié)了一起涉及私房征收補償利益分割的共有糾紛案件（案號：（2025）滬0106民初XX號），該案在非居住部分補償利益的分割問題上，呈現(xiàn)出對“實際經(jīng)營人”權(quán)益的傾斜，反映出司法實踐中對“產(chǎn)權(quán)平移”原則的靈活適用與限縮解釋。

一、案件基本情況

涉案房屋位于靜安區(qū)北京西路，為私房，產(chǎn)權(quán)由陳老太（化名）、李女士（化名）、張小姐（化名）三人共同共有。房屋用途為“居非兼用”，其中非居住部分建筑面積為27平方米。張小姐自2005年起在該房屋注冊并經(jīng)營個體工商戶，先后為理發(fā)店與飲食店。

2023年，該房屋被納入征收范圍，征收補償利益總計約834萬元，其中非居部分補償金額為364.5萬元，非居協(xié)議簽約獎勵55萬元，加上其他與經(jīng)營相關(guān)的補貼，非居相關(guān)利益占比顯著。

二、爭議焦點：非居補償是否應(yīng)全歸實際經(jīng)營人？

原告陳老太主張，非居部分補償利益應(yīng)遵循“產(chǎn)權(quán)平移”原則，由三位產(chǎn)權(quán)人按份額均分。而被告張小姐則認為，其作為營業(yè)執(zhí)照持有人和實際經(jīng)營人，應(yīng)獨享非居部分的相關(guān)補償。

三、法院裁判要旨：傾向于保護實際經(jīng)營人利益

靜安法院在判決中并未完全采納“產(chǎn)權(quán)均分”觀點，而是綜合考慮了房屋實際使用情況、營業(yè)執(zhí)照登記人、經(jīng)營持續(xù)時間等因素，將非居部分的大部分利益判歸張小姐所有。具體而言：

• 張小姐分得約377萬元

  ，遠高于其余兩位產(chǎn)權(quán)人；

• 陳老太分得230萬元

  ，李女士分得227萬元；

• 法院明確表示，非居部分補償中與經(jīng)營行為直接相關(guān)的款項（如停產(chǎn)停業(yè)補償、非居簽約獎勵等）應(yīng)優(yōu)先考慮實際經(jīng)營人。

四、裁判口徑分析：從“產(chǎn)權(quán)平移”到“實際貢獻”

本案反映出上?；鶎臃ㄔ涸谒椒空魇辗蔷友a償分割中的新裁判傾向：

1. “產(chǎn)權(quán)平移”原則的限縮適用

   雖然《上海市高級人民法院房屋征收補償利益分割民事糾紛研討會會議紀(jì)要》強調(diào)產(chǎn)權(quán)平移原則，但在實際裁判中，法院更注重房屋的實際使用狀況與經(jīng)營行為的持續(xù)性。單純依靠產(chǎn)權(quán)登記主張均分，已不足以對抗實際經(jīng)營人的專屬補償主張。

2. 實際經(jīng)營人身份成為關(guān)鍵因素

   本案中，張小姐不僅持有營業(yè)執(zhí)照，且持續(xù)經(jīng)營多年，法院據(jù)此認定其與非居部分的補償利益具有直接貢獻關(guān)系，因而在分割時予以傾斜。

3. 專項補償與房屋價值補償?shù)膮^(qū)分

   法院并未將非居部分的所有補償均判給張小姐，而是區(qū)分了“房屋價值補償”與“經(jīng)營行為補償”。前者仍由產(chǎn)權(quán)人共有，后者則傾向于實際經(jīng)營人。

五、啟示與建議

公眾號“舊改征收律師”團隊認為，本案對今后類似案件的啟示在于：

• 產(chǎn)權(quán)人若未實際參與經(jīng)營

  ，在征收補償中可能無法均分非居部分的高額獎勵與補貼；

• 實際經(jīng)營人應(yīng)妥善保存營業(yè)執(zhí)照、納稅記錄、租賃合同等證據(jù)

  ，以證明其對房屋非居使用的持續(xù)性貢獻；

• 家庭內(nèi)部協(xié)議雖有助于暫時擱置爭議，但無法對抗法院基于實際使用情況的最終裁量

結(jié)語

靜安法院在本案中對非居補償利益的分割，體現(xiàn)了司法實踐在保護產(chǎn)權(quán)與尊重實際使用之間尋求平衡的努力。隨著城市更新進程加快，類似糾紛或?qū)⒃龆?，本案為相關(guān)當(dāng)事人與法律從業(yè)者提供了重要的裁判風(fēng)向參考。