深圳頂豪上一次集中出現(xiàn)，大概是10年前，涌現(xiàn)了深圳灣1號、深業(yè)上城、悅府等項目，這是深圳上一個“頂豪元年”。

10年過去，深圳樓市雖然有過火熱和風(fēng)光，但“頂豪斷層”的問題其實一直存在，而現(xiàn)在新的機(jī)會來了——最近，東角頭中信元灣府（信悅灣）、后海澐璽等超級頂豪都有新動作，就連深圳灣超級總部基地（下文簡稱深超總）最低調(diào)、最神秘的頂豪聯(lián)泰超總灣也即將問世。

而且，這些頂豪的出現(xiàn)，伴隨著深圳城市實力的再次提升以及樓市政策的大幅松綁，比如取消限價、取消7090限制、建筑新規(guī)實行……所以相較于上一代頂豪，新一批頂豪在國際認(rèn)可度上、在產(chǎn)品上有更多發(fā)揮空間。

淘哥認(rèn)為，頂豪批量涌入+樓市新環(huán)境的雙重推動下，深圳開始進(jìn)入“頂豪新元年”。

如何看待深圳當(dāng)下百花齊放的新頂豪？淘哥今天將從地段占位、生態(tài)景觀、圈層純粹度三大核心維度，談?wù)勛约旱挠^察和理解。

01.

深圳地段之王

深超總

因為是多中心發(fā)展，深圳催生了很多豪宅區(qū)，比如以湖景為代表的銀湖、香蜜湖、華僑城，以城市CBD為代表的科技園，以海景+CBD為代表的深圳灣、前海、寶中。

這些豪宅區(qū)各有特點和優(yōu)勢，但從房價表現(xiàn)來看，最無可爭議、最有資格被稱為頂級豪宅區(qū)的地方只有三個：香蜜湖、華僑城、深圳灣，它們同時擁有最優(yōu)質(zhì)的城市資源和生態(tài)資源，房價普遍10-30萬/平。

其中，深圳灣作為最年輕的頂豪區(qū)，兼具現(xiàn)實價值和未來價值，既有確定性又有成長空間，同時，近10年新盤最多、最活躍，最受市場矚目。

而整個深圳灣，大致由三大部分組成：深超總、后海、沿深圳人才公園-深圳灣公園的濱海居住帶。

大致標(biāo)注 僅供參考

其中后海、深圳灣濱海居住帶過去10幾年誕生了春筍、深圳灣1號、華潤深圳灣、恒裕深圳灣等地標(biāo)，構(gòu)成了深圳最具代表性和生命力的城市封面。

接下來，深超總大概率將接棒，成為更加具有震撼力的城市封面。

看下圖，深超總位于深圳灣濱海帶，西鄰中國硅谷南山科技園，北接華僑城，東至華僑城歡樂海岸，總規(guī)劃面積1.17平方公里，總建筑面積約520萬平，是深圳定位最高、分量最重、影響最大的重點片區(qū)之一，要打造成全球城市“巔峰之作”。

深超總位置示意圖

深超總有多重要？市政府直接投資約3000億元，強(qiáng)度是前海的10倍。而且為了拉近深超總與公園、大海的空間距離，深圳將15年前斥資30億打造的濱海大道深超總路段進(jìn)行了下沉改造。

深圳灣區(qū)域本就是填海而來，下沉改造又是地下工程，施工難度極高、成本投入極大，能做出如此調(diào)整，足以見深超總的重要程度。

深超總無縫銜接大海 效果示意圖

目前，深超總已經(jīng)落戶約20家全球總部，幾乎個個都是享譽全球的行業(yè)巨頭，比如TCL、天音通訊、傳音、OPPO、神州數(shù)碼、中信、招商銀行、大疆、京東、萬科、恒力、中國電子、中興等。

此外，深超總幾乎每一棟建筑都出自全球頂尖建筑事務(wù)所之手：OPPO國際總部出自扎哈建筑事務(wù)所，招商銀行全球總部大廈出自英國福斯特建筑事務(wù)所設(shè)計……

毫不夸張地說，深超總每一棟建筑都是藝術(shù)品，待其完全建成，就是一個開放的世界級建筑博物館，將會成為深圳國際形象的新代表，每位來深圳的國內(nèi)外游客，可能都會站在深圳灣公園，拍一張和深超總的合影，就像去上海，總會拍一張外灘留念照一樣。

深超總效果示意圖

關(guān)于深超總的偉大之處一篇論文也難以寫完，總之，只需要記住——深超總是城市和自然資源的完美結(jié)合，是現(xiàn)實價值和未來價值的完美平衡，放在上海就是陸家嘴、外灘，是深圳頂級核心地段的龍頭。

所以，從地段看，位于深超總的聯(lián)泰超總灣，很有可能跟隨深超總的價值躍遷，成為深圳新封面中的頂豪地標(biāo)。

02.

深圳景觀之王

深圳灣南向海景

除了定位高、規(guī)劃宏偉，深超總還有一個特點——坐北朝南，擁有深圳灣稀缺南向海景。

大致標(biāo)注 僅供參考

自2007年深超總住宅紅樹西岸問世，開啟深圳海景豪宅時代以來，近20年間，深圳灣一線海景便已成為頂級豪宅不可或缺的價值標(biāo)簽。

現(xiàn)在，得益于深超總坐北朝南的天然優(yōu)勢，聯(lián)泰超總灣帶來的一線南向無敵海景，將給高凈值人群帶來更加完美的景觀享受。

而且，因為深超總與華僑城濕地公園銜接處的特殊占位，聯(lián)泰超總灣每一面都是世界名畫級的景觀視野：

西面近看深超總國際總部建筑群，每一棟都是頂級設(shè)計機(jī)構(gòu)、建筑師精心打造的傳世作品，光影流轉(zhuǎn)、百看不厭。身處這里，是在深超總，也是在紐約、曼哈頓。

深超總夜景實景圖

東面俯瞰歡樂海岸、遠(yuǎn)眺福田CBD，享受紅樹林生態(tài)濕地與約12萬平人工湖景觀。其中，作為我國唯一位于市區(qū)腹地的國家級自然保護(hù)區(qū)，紅樹林生態(tài)濕地?fù)碛?3種珍稀瀕危物種，每年有近10萬只候鳥在此越冬。

北面緊鄰華僑城國家濕地公園，天鵝湖、郊野公園、創(chuàng)下50萬/平天價的別墅群、世界之窗文旅地標(biāo)……

一線永久南向海景、景觀公園、濕地公園、主題公園、高爾夫、深超總+后海+世界之窗+福田CBD+香港城景、山景、跨海大橋……這種豐富的、多層次的、稀缺的景觀視野，在深圳頂豪中，是王者一般的存在。

聯(lián)泰超總灣效果示意圖

而且，深超總主要以總部產(chǎn)業(yè)為主，20年來，僅有中信紅樹灣、紅樹西岸、瑧灣匯、深灣玖序、汀蘭鷺榭五個住宅，后續(xù)也幾乎不會有新地塊供應(yīng)，居住產(chǎn)品非常少。

這進(jìn)一步奠定了聯(lián)泰超總灣的景觀稀缺性——“前無古人、后無來者”，難以找到替代品。

所以，從景觀優(yōu)越度來看，聯(lián)泰超總灣360°觀景，擁享深圳40多年最精華的建設(shè)成果，無疑是深圳新頂豪中的景觀標(biāo)桿。

03.

深圳圈層之王

起步300平

之前，因為政策、經(jīng)驗等限制，深圳有些頂豪做了一些小戶型，降低了入住門檻、破壞了原有圈層，產(chǎn)生了不少問題。

而新一代頂豪，戶型都很大，中信元灣府（信悅灣）、澐璽，起步面積達(dá)到了約210平，聯(lián)泰超總灣起步面積更是達(dá)到了約300平。

起步門檻越高，對財富實力要求就越高，社區(qū)圈層就越純粹。

典型代表如紐約頂豪One57，因為售價極其高昂，擁有“億萬富翁俱樂部”之稱，據(jù)傳卡塔爾首相、MICHAEL KORS大股東等都是這里的業(yè)主——One57這個名字，已經(jīng)成為了福布斯榜頂豪人物的身份圖騰。

這就是純大戶型頂豪的魅力，它不僅是一個頂級居所、一種國際生活方式，更代表了一種與高凈值企業(yè)家、上市公司高管、行業(yè)領(lǐng)袖等頂尖人物為鄰的圈層高度，就像豪車、名表，是一個人身份和地位的彰顯。

極致純粹度帶來的不僅是高維的居住圈層、高階的生活體驗，還關(guān)乎資產(chǎn)的長期價值表現(xiàn)。

比如知名豪宅半島城邦，4期是純小戶型，最大面積只有135平左右，豪宅圈層并不純粹，海景景觀面也較少，二手房掛牌均價約15萬/平。

而旁邊的3期，因為海景更優(yōu)越、200-300多平的大戶型較為集中，一直更受市場青睞，二手房掛牌均價約20萬/平，比4期高出約30%。

綜合來看，聯(lián)泰超總灣地處深超總，擁有稀缺南向一線永久海景，四面觀景，又是300平+純大戶型，在“地段、景觀、圈層”三大決定頂豪價值高度的核心要素上，表現(xiàn)最為突出，非常有可能成為深圳頂豪新元年的龍頭作品。

04.

時代機(jī)遇

全球降息潮下

迎接中國頂豪資產(chǎn)重估

最后，淘哥想談一下對中國優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的看法——現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入全球搶購中國核心資產(chǎn)的時機(jī)。

相信經(jīng)過A股的連續(xù)大漲，很多人的信心又回來了，但這僅僅只是起點。

還記得去年9.29史詩級救市嗎？當(dāng)時一套組合拳出臺，A股爆發(fā)式上漲，兩市總成交額接連創(chuàng)歷史新高，深圳樓市也一夜反轉(zhuǎn)，二手房月度成交站上8000-9000套，福田南山部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)房價快速反彈10-30%。

這一切發(fā)生的前提是：美國從2024年9月開啟降息，持續(xù)到了12月。

而9月中旬，美國又降息了。

9月17日，美聯(lián)儲宣布降息25個基點，而此前，據(jù)摩根大通預(yù)測，未來的4次議息會議（今年9/10/12月及2026年1月），美國將接連降息，累計100基點。

這意味著，從9月開始，美國大概率將進(jìn)入降息快速通道，美元流動性狂潮即將來臨。

歷史上，美國每次大降息都會推動中國資產(chǎn)起飛：2007-2008年，2019-2020年降息，中國資產(chǎn)分別于2009、2020年迎來大牛市。

其內(nèi)在邏輯傳導(dǎo)如下：美國大降息→中國有更大空間降息降準(zhǔn)等大力刺激經(jīng)濟(jì)→人民幣升值+股市牛市→中國股市、樓市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)重估。

從節(jié)奏看，中國優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)重估，股市先于樓市，樓市持續(xù)性強(qiáng)于股市。

最近，A股已經(jīng)創(chuàng)近十年新高，國際資本正在加速流入。

2025年9月數(shù)據(jù)顯示，外資持有A股市值達(dá)2.57萬億元，較去年大幅增長，北向資金單月凈增持超188億美元，韓國散戶投資中國香港股票市值增長33.5%，英國倫敦資管巨頭Polar Capital將中國資產(chǎn)配置比例從20%提升至30%以上……

接下來，如果美國真的連續(xù)降息4次，淘哥推測：最慢，明年1月后的半年內(nèi)，也就是2026年7月前，樓市稀缺核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)會有反應(yīng)。

可以發(fā)現(xiàn)，中國優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)重估和深圳頂豪進(jìn)入新元年的節(jié)奏基本一致，這不是一種純粹的巧合，而是全球宏觀經(jīng)濟(jì)政策與中國本土經(jīng)濟(jì)周期、資產(chǎn)市場特性共同驅(qū)動的結(jié)果。

深圳上一個頂豪元年（2014-2015年左右）的出現(xiàn)，與當(dāng)時中國經(jīng)濟(jì)的快速增長、寬松貨幣政策以及深圳作為創(chuàng)新中心的地位提升密切相關(guān)。

當(dāng)時，中國資產(chǎn)也經(jīng)歷了一輪重估，買入深圳頂豪物業(yè)的人，實現(xiàn)了財富的倍數(shù)增值，比如悅府一期2015年開盤單價12-20萬（不含頂復(fù)），2021年高峰期成交單價約25-30萬，6年幾乎翻倍。

如今，深圳進(jìn)入新頂豪元年，中國優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也在迎來重估，是不是像極了2014-2015年？

參照歷史，可以推斷，在信心恢復(fù)、股市上漲提升財富效應(yīng)、樓市高端需求增加等多重因素交織下，深圳頂豪物業(yè)大概率會再次迎來新的黃金點。

從這個層面看，聯(lián)泰超總灣的問世，可謂天時地利人和，買家們無疑也是非常幸運，在最好的時機(jī)遇到了最好的超級頂豪。

此外，據(jù)淘哥掌握的消息來看，聯(lián)泰超總灣很快就會開放營銷中心，而且項目邀請眾多國際頂尖大師打造，設(shè)計理念顛覆以往所有豪宅，是一個能引領(lǐng)時代的作品。

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