文｜鄧浩志

“十一”廣州樓市真實(shí)情況：成交跌了一半

“十一”長(zhǎng)假落幕，各大統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)陸續(xù)公布成交數(shù)據(jù)。有媒體報(bào)道“廣州新房銷售國(guó)慶期間，環(huán)比暴增4倍”，看似火得一塌糊涂，實(shí)際上是一份毫無(wú)參考價(jià)值的環(huán)比數(shù)據(jù)：一則周度數(shù)據(jù)本就存在較大的波動(dòng)性；二則把假期與非假期對(duì)比，未免過(guò)于刻意。因此，“十一樓市火爆”并不成立。正如春節(jié)后出行人數(shù)驟降，不會(huì)得出“中國(guó)人旅行需求大幅萎縮”的結(jié)論。

廣州某頭部渠道中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，各大樓盤“十一檔”僅完成全年銷售任務(wù)計(jì)劃的50%左右。天河、海珠、增城新塘等板塊相對(duì)理想，大概完成了計(jì)劃的70%；番禺、黃埔及其他外圍區(qū)域完成度僅40%左右，情況比較糟糕。由于這該機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)內(nèi)以“銷售強(qiáng)人”著稱，如果他們進(jìn)入的樓盤完成度平均只有50%，則其未進(jìn)駐的樓盤完成度只會(huì)更低。今年“十一”的樓市表現(xiàn)很讓業(yè)內(nèi)失望。

從銷售絕對(duì)值看，今年“十一”8天假期，多數(shù)樓盤成交不足20套，能上30套已算不錯(cuò)；而去年同期，單盤普遍成交基本在50~100套之間，今年“十一”的成交量尚不足去年同期的一半。需要指出的是，去年“十一”前廣州宣布全面取消限購(gòu)，疊加降首付、降利息等史詩(shī)級(jí)利好；今年的“金九銀十”至今未見任何政策出臺(tái)。

再看另一家場(chǎng)內(nèi)代理頭部機(jī)構(gòu)的總結(jié)，他們梳理出五點(diǎn)結(jié)論：

1、成交規(guī)模同比下降45%，較今年“五一”期間再降25%；

2、優(yōu)質(zhì)貨源緊缺，國(guó)慶檔期新增供應(yīng)僅1400套，創(chuàng)6年來(lái)新低；

3、新房?jī)r(jià)格總體穩(wěn)定，僅20%的項(xiàng)目推出優(yōu)惠，且幅度較??；

4、剛需客戶成市場(chǎng)主力，成交均價(jià)集中在250~450萬(wàn)元之間；

5、市場(chǎng)熱點(diǎn)集中于核心主城區(qū)，外加老黃埔及番禺北部。

“百?gòu)?qiáng)房企9月業(yè)績(jī)回升”之說(shuō)，實(shí)屬極端以偏概全

近期有媒體報(bào)道：百?gòu)?qiáng)房企9月業(yè)績(jī)回升，操盤銷售額2500億元，72家環(huán)比上漲，并據(jù)此斷言“樓市全面復(fù)蘇”。

這一結(jié)論存在明顯漏洞：

1、業(yè)績(jī)“環(huán)比”上漲，對(duì)比雙方分別為“金九”與傳統(tǒng)淡季8月，這種環(huán)比毫無(wú)意義。應(yīng)看的是同比，9月百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比僅上漲0.4%，根本稱不上喜報(bào)。

2、從二手成交量看，除北上深外，其余城市悉數(shù)下跌。二手成交量是目前觀測(cè)樓市相對(duì)靠譜的指標(biāo)；當(dāng)全國(guó)都下滑，只有百?gòu)?qiáng)房企是上升，只能說(shuō)明市場(chǎng)進(jìn)一步向頭部集中。簡(jiǎn)單描述是市場(chǎng)總規(guī)模在萎縮，大房企基本保住規(guī)模，中小房企潰不成軍；。

3、一手?jǐn)?shù)據(jù)參考價(jià)值日益下降，經(jīng)常有季度末、年底集中網(wǎng)簽現(xiàn)象，其中緣由不便展開，業(yè)內(nèi)人士自明。

4、單月數(shù)據(jù)的輕微波動(dòng)不具決定性。單看9月，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)同比僅增0.4%；但今年1~8月，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)已創(chuàng)近十年新低。龍頭保利是唯一過(guò)2000億元的房企，年極大可能一家過(guò)3000億的房企都沒(méi)有。9個(gè)月里，挑一個(gè)月同比增長(zhǎng)0.4%，顯然是極端的以偏概全。

個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考