昨天，我問(wèn)了一下DeepSeek對(duì)未來(lái)樓市的展望，而它給出了一份樓市預(yù)測(cè)報(bào)告，列舉了幾百個(gè)城市的數(shù)據(jù)。

先說(shuō)結(jié)論：DeepSeek 說(shuō)未來(lái)5年樓市是核心保值、非核承壓，想靠房子暴富基本沒戲，但不同房子的落差可能會(huì)很大。

我們可以分成三種最常見的情況

第一種：一線城市核心區(qū)

要是你手里的500萬(wàn)房子在北上廣深核心地段，比如北京海淀五環(huán)內(nèi)、上海徐匯濱江周邊，那情況還算穩(wěn)。

DeepSeek預(yù)測(cè)這類房子2026年就能筑底，之后每年大概漲2%-3%，到2030年不僅不會(huì)虧，還能跑贏通脹。

我在貝殼上看到一套深圳南山的60平老破小，去年掛牌價(jià)是480萬(wàn)，現(xiàn)在提高到了500萬(wàn)。

按這個(gè)增速算，2030年大概能漲到550萬(wàn)左右，為啥南山的房?jī)r(jià)這么抗跌？關(guān)鍵還是人。

就像成都都市圈，規(guī)劃說(shuō)2028年城鎮(zhèn)常住人口要接近2400萬(wàn)，每年新增100萬(wàn)，一線城市核心區(qū)的房子根本不愁沒人要。

但別高興太早，這種漲幅跟過(guò)去一年漲三成沒法比，而且500萬(wàn)在一線城市核心區(qū)基本買不到好房子，北京西二旗的兩居室現(xiàn)在就得600萬(wàn)，500萬(wàn)只能找老小區(qū)的一居室，這種房子漲得慢，想脫手也得等時(shí)機(jī)。

DeepSeek特別提醒，要是一線城市的郊區(qū)房，比如上海金山、北京平谷的房子，就算掛500萬(wàn)，2030年能保住450萬(wàn)就不錯(cuò)了。

第二種：強(qiáng)二線城市

像杭州、成都這種強(qiáng)二線城市，情況就復(fù)雜點(diǎn)了，DeepSeek把它們分成 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和普通資產(chǎn)，差別大得很。

比如杭州未來(lái)科技城的次新房，現(xiàn)在500萬(wàn)能買套80平的，中介說(shuō)去年這價(jià)還能多買10平。

DeepSeek 預(yù)測(cè)這類產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的板塊，2030年可能穩(wěn)住甚至微漲，但要是在杭州臨平、成都雙流這些外圍區(qū)，500萬(wàn)的房子大概率要跌10%-15%。

算下來(lái)，現(xiàn)在值500萬(wàn)，5年后可能只剩425萬(wàn)到450萬(wàn)。

強(qiáng)二線的分化就更明顯了，主要看產(chǎn)業(yè)和人口，杭州未來(lái)科技城有阿里、字節(jié)這些大廠，年輕人源源不斷來(lái)就業(yè)，有住房需求。

但臨平那邊產(chǎn)業(yè)沒起來(lái)，去年人口還外流了2萬(wàn)多，房子供大于求，自然要降價(jià)。

而且強(qiáng)二線城市現(xiàn)在新房庫(kù)存不少，開發(fā)商為了去化還在降價(jià)，二手房想賣高價(jià)根本不現(xiàn)實(shí)。

DeepSeek也說(shuō)，強(qiáng)二線只有學(xué)區(qū)房、地鐵口房這些硬通貨，未來(lái)才有回升的可能。

第三種：三四線城市

最讓人揪心的是三四線城市的房子，這類城市房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)承壓，年跌幅可能達(dá)到5%-10%，部分區(qū)域會(huì)回歸2015年的水平。

我老家江蘇徐州，市中心最好的小區(qū)現(xiàn)在均價(jià)2萬(wàn)左右，500萬(wàn)能買套250平的大平層。

按DeepSeek的預(yù)測(cè)，到2030年，這類房子可能跌掉30%-50%，500萬(wàn)的房子最多剩250萬(wàn)，比銀行理財(cái)虧得還慘。

小城市主要的問(wèn)題是人口流失，90后、00后總?cè)丝诒?0后、80后少了近1億，而且年輕人都往大城市跑，徐州這種城市每年人口外流好幾萬(wàn)，房子根本賣不動(dòng)。

其次是房子太多了，住建部說(shuō)全國(guó)有6億棟房子，按每棟住5人算，能裝30億人，三四線城市的空置率早就超過(guò)20%了。

最后給大家提個(gè)醒：要是剛需買房，比如結(jié)婚要住，現(xiàn)在一線城市、強(qiáng)二線城市的利好政策確實(shí)多，首付低、利率也低，可以挑核心地段的小戶型入手，就算跌也跌不到哪兒去。

但要是想投資，就算了吧，現(xiàn)在500萬(wàn)買的房子，5年后很可能變成負(fù)資產(chǎn)，別做高房?jī)r(jià)的接盤俠。