聊這個話題是因為前段時間有朋友財務(wù)緊張，需要大筆資金來變現(xiàn)，就四處張羅想問問周圍有沒有朋友去接手一下他的倉儲，緩解一下他的資金壓力。

給讀者簡單普及一下倉儲物流資產(chǎn)概念。

簡單來說，倉儲屬于一個還不錯的現(xiàn)金流項目，就是你投資完倉儲，然后轉(zhuǎn)給別人，然后你坐在這里收租金就行，只要算好你的購買成本和租金回報，然后隨著回本周期拉進，就是個純賺的現(xiàn)金奶牛了。

所以剛看到這個項目的時候，我是有點興趣的，就是說如果價格合適，那么置備一些實體資產(chǎn)，在目前這個低利率時代，應(yīng)該算下來還行。

但去了解了一下，發(fā)現(xiàn)不是這么一回事。

這個倉儲位于鄭州經(jīng)開區(qū)那邊，這塊地方屬于是河南范圍內(nèi)倉儲價值最高的地方，為一個是它瀕臨CBD，還臨近鄭州現(xiàn)在大力發(fā)展的金融島，鄭州算是全國貿(mào)易中轉(zhuǎn)地，這個區(qū)域配套的倉儲價值算是河南省最高的一批。

單從報價來看，這個倉儲項目不算貴，而且接過來就能租出去，看上去也算是不錯的項目，然后我就花時間去考察了一下，一個是網(wǎng)上看報價，另一個是實體看了看，就發(fā)現(xiàn)完全不是這回事。

因為經(jīng)開區(qū)這塊的倉儲租金崩盤了。

崩盤的原因也很簡單，就最早的時候，做倉儲的人也不多，而對倉儲的需求又大，所以做倉儲，確實還有些利潤。

但現(xiàn)在的情況是什么吧，就是之前城投公司是習(xí)慣性了拿地，然后賣開發(fā)商，但這幾年房地產(chǎn)發(fā)展不好，開發(fā)商不買地了，但為了融資，還得找項目。

于是為了找到新項目，這些公司就上了大量的倉儲項目，包括倉儲冷鏈物流什么的，投資很多，但等到真建下來的時候發(fā)現(xiàn)市場完全變了。

一個是消費遇冷，消費降級疊加產(chǎn)能過剩，需求端萎靡了，另一個是供給過剩，倉儲資產(chǎn)太多了，根本租不上價。

這塊的租金，也變了。

最早是38塊每平，后來跑到了30塊，再后來跑到了25塊，到現(xiàn)在直接跑到15塊錢每平，甚至有些直接就8塊一平，基本上算下來就完全不賺錢了。

我給大家算一下這個租金意味著什么，就假設(shè)你投資1000萬，每年租金100萬，那么意味著你10年就能回本，而如果這個租金跌到50萬，那么就意味著你需要20年才能回本，那么經(jīng)開區(qū)這個項目是什么樣子了呢？

如果按照現(xiàn)在的租金水平，他現(xiàn)在的回本周期，是20年，給到我的價格倒不算貴，但算一算，如果租金不變，也需要15年才能回本。

算下來15年回本，一年6%+收益率在當下也不算低對吧？

但賬不是這樣算的。

就是按照這個趨勢來說，我要確保未來二十年這個地方的租金不會再下降了，但按照周圍建設(shè)的模式來看，這是不可能的，而一旦租金下降，這個項目的回本周期也會變長，這個資產(chǎn)的折現(xiàn)價值也會下降。

還有一個點在于這個項目到時候的殘值是多少，就我們假設(shè)15年真的租金不變回本了，那到時候倉儲賣出去，還能值幾個錢呢？

我其實對此還挺悲觀的。

然后我咨詢了一個做大宗商業(yè)的朋友，問他類似這樣的項目幾年回本合適，這個朋友給我算了算，勸我不要接觸這個項目。

最后勸完了簡單給我算了一個報價，說是如果非要做，最好是這個價格以下。

我想了想，還是沒把這個帶有一點侮辱性報價給轉(zhuǎn)過去，決定還是不折騰了，不考慮實業(yè)了。

而我整完這個事后，又換了個角度去想了想這個事。

就現(xiàn)在市面上的實體資產(chǎn)，好像都跟這個倉儲資產(chǎn)差不多，都是面臨著收益下降的問題，就有時候我也很迷茫，那你說現(xiàn)在除了股票這類虛擬資產(chǎn)，現(xiàn)在還有什么資產(chǎn)是可以購置的嗎？

我也不知道，好像現(xiàn)在實體哪哪都不賺錢。

哦對了，最后聊聊市場，黃金還是一如既往的穩(wěn)如鐵蛋，就是A股開盤跌了，但不影響大局，從3800一路上沖，未來有機構(gòu)看到了4800，關(guān)鍵是還沒幾個機構(gòu)敢在這個局勢下看空，牛就完事了。

科創(chuàng)出了點問題，我現(xiàn)在是這樣想的，就是如果未來一段時間科創(chuàng)沒有破前高，我會選擇把現(xiàn)有的科創(chuàng)50清1/3到一半，簡單來說就是破前高我就繼續(xù)拿，如果沒破，就稍微止盈一些。

大致就這樣了。

全文完。既然看到這里，請隨手點個贊和“在看”吧。

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