今天聊一個話題就是紫金九號，項目經(jīng)常被個人拿來當(dāng)做二手降價的典型，只不過這個項目的房源分布，以及最終的二手表現(xiàn)，其實還是有很大的差異。

下面就按這個項目做例子看看類似項目的買房邏輯。

項目情況

2020年，名城地產(chǎn)以溢價率30.9%，成交樓面價22253元/平，拿下金山綠軸舊改的純商地塊，成為區(qū)域的地王。

最終給出的產(chǎn)品分布，與當(dāng)時市場類似，混合搭配，樓王做2T2板樓，剩下做連廊2T4以及復(fù)式。

所謂的改善，僅僅是給了所謂的高端紫金系。

這種產(chǎn)品定位，放在目前市場，雖然改善盤已經(jīng)對門檻有了很明顯的界定，但是依然有類似的產(chǎn)品，簡稱剛需+剛改混合的輕改。

對于項目而言，2020年底領(lǐng)證上市，雖然2021年樓市回暖，出現(xiàn)了加價捆綁，項目也采取了額外加價。

最終這個項目的實際售價也很亂，大家基本都是記住了高峰期加價完3.2-3.5W的情況。

只不過回到首次開盤的時候，三棟住宅，覆蓋了全部產(chǎn)品。

3棟住宅：

1#：連廊一層6戶，中間97平，端頭127平，備案均價30011
2#：樓王，2T2-156平，備案均價33896
7#：復(fù)式，110，146平，備案均價33243

看到這個定價，也很符合這種樓盤的定位，戶型最大的樓王，定價最貴，復(fù)式主打得房率，單價也高于平層，最貼合剛需的連廊，定價最低。

項目首次開盤，還未有所謂的加價等。

對于連廊這棟樓的價格當(dāng)時分析過，截個圖：

當(dāng)時對比的榕心映月，從連廊的對比來看，中高層端頭比中戶，貴3K左右。

這也導(dǎo)致這棟連廊樓，中戶均價2.92W，端頭3.16W。

二手分析

帶著這種價格邏輯再看看如今的二手情況，以今年的成交案例來看：

目前項目多種戶型的成交均價基本都在2.4W左右。

這時候再去對比當(dāng)初還沒有額外加價的首開房源，就能看出差異了。

當(dāng)時的價格：連廊中戶97平（2.92W），連廊端頭127平（3.16W），復(fù)式3.32W，大平層3.4W。

很明顯的價格階梯，只不過來到二手市場后，這個階梯基本被磨平了。

這也就導(dǎo)致，這里面的虧損程序，呈現(xiàn)倒排，大平層最虧，連廊中戶虧最少。

按照當(dāng)初開盤價，中戶2.92W，目前2.4W，下跌18%，所謂的樓王下跌30%。

如果是高峰加價的時候，那下跌就要再加10%。

這也就構(gòu)成了對這個項目的認(rèn)知，跌幅嚴(yán)重的項目。

只不過回頭看首開的連廊中戶，5年時間跌了18%。

對比金山的其他項目什么情況？

金城灣（超級大盤）：2021年成交2.7W，2025年成交1.8W，下跌33%

中庚城（抗跌二手）：2021年成交2.9W，2025年成交2.5W，下跌14%

采菊苑（金山?。?021年成交3.1W，2025年成交2W，下跌35%

葛嶼新苑（安置房）：2021年成交2.2W，2025年成交1.2W，下跌45%

從周邊幾種類型的二手走勢對比來看，項目的中戶也僅僅略跑輸了因為靠正式劃片金山中的中庚城，而大幅跑贏了板塊的超級大盤、安置房、學(xué)區(qū)房。

這里面其實也能發(fā)現(xiàn)幾個案例里面，跌最多的反而是安置房，當(dāng)初房齡還不算太老的葛嶼新苑。

當(dāng)然對于紫金九號，真正算的保值尚可的也就首期未加價的97平中戶，剩余的高峰期加價，跌幅也不低。

其中樓王更是跌幅最嚴(yán)重的代表。

而這種市場邏輯的表現(xiàn)，在很多新盤都能找到影子。

比如近期被刷屏的桂語映月，項目的二樓180平，單價2.1W。

打開二手平臺，項目的樓王245平，掛牌單價都在2.4W-2.6W。

這棟樓王，當(dāng)初設(shè)計又是保姆間，又是電梯隔離等，非常注意隱私的設(shè)計。

按照當(dāng)時的開盤其他樓棟4W左右的價格，這棟是要破千萬的存在。

只不過純改善的項目，最終樓王同樣沒擋住大幅下跌，成了項目相對低價的房源。

原因為何，也很簡單，項目失去了品質(zhì)，就意味著改善盤的定價邏輯與實際物品不匹配了。

就如同經(jīng)常說的那句：看的上的買不起，買的起的看不上。

回到紫金九號，同樣如此。

這個項目每個產(chǎn)品，實際都是做大了。

連廊97，127平，同樣是偏大，目前的2T2起步已經(jīng)在125平左右，連廊超過110平，基本都賣不上總價。

相對而言，97平中戶也是偏大，好在金山的剛需產(chǎn)品供應(yīng)過少，加上項目價格下探，客源還有一些。

至于樓王157平，高層做2T2，公攤過大，加上非純改善的定位，已經(jīng)對樓王就是傷害。

項目偏偏品質(zhì)也一般，交房后還鬧減配維權(quán)。

注定了對于板塊改善預(yù)算的客源吸引力不高，加上隔壁又供應(yīng)了建發(fā)璽云和和璽，建發(fā)的品牌效應(yīng)以及中式打造，很明顯不是名城能對比的。

目前璽云149平精裝中高層成交490W，對比紫金九號157平，差不多的戶型都是2T2。

紫金即便目前成交來到2.4W，毛坯成交也要380W，加上精裝差價，實際也要400W出頭。

對比璽云差價80W左右，總價20%的空間，談不上不可逾越，只能說項目的2.4W，也就目前市場的體現(xiàn)。

買房參考

其實通過紫金九號的案例，其實也能發(fā)現(xiàn)在一個新盤的時候，定價邏輯完全是在項目自身做對比，樓棟位置好，梯戶比好的單價自然高。

只不過到了真正的二手市場，總價是否有流動性才是最大因素。

這幾年下來，剛需產(chǎn)品，就是89平三房兩衛(wèi)，40-60平的單身公寓或者兩房，以及70多的三房一衛(wèi)，市場流動性并不高。

對于剛改盤，125-135平的2T2，同樣是面積的上限，再高對社區(qū)的挑剔度、區(qū)位的價值等也會上去。

至于改善盤，140-160平，同樣是流動性的空間，超過了同樣是乏力的。

只不過前幾年還是有不少設(shè)計錯配的產(chǎn)品，它們本來的去化也不算太好，在二手的流動性同樣有問題。

一旦沒了流動性，單價已經(jīng)不再重要，只有降到市場能接受的總價才是關(guān)鍵。

所以能看到當(dāng)沒了品質(zhì)的桂語，當(dāng)初定位豪宅的大平層245平，也成了很難流動的房源。

當(dāng)然還有前段時間，刷屏的一些二手。

比如三環(huán)邊的公園道一號，227㎡看江大平層，打出來：原值1200萬元，單價2.1萬/㎡，總價478W。

對于公園道一號，當(dāng)初可是定位高端的看江大平層，豪華的地庫、酒店式的入戶大堂等。

3年前，就掛出一套特價二手，單價2.57W，只不過是低樓層。

如今單價更低，也非低樓層。

只能說這種情況，不好評價。

如同那句業(yè)主專門加我V，與我開頭的第一句：你個剛需評價什么豪宅，你懂豪宅嗎，老老實實看你的剛需房。

這么多年，被人噴過很多次，奈何還是只記得公園道壹號，殺傷力實在過大。

現(xiàn)在478W的公園道還是沒到剛需的價格空間，只能等到有機會評論的時候。

綜上，對于新盤的定價與最終的二手市場定價，其實很多產(chǎn)品都存在分歧。

買房的時候還是要評估，切勿錯配，錯配的代價很大，特別是那些大戶型。

一旦錯配，就會被一個叫剛需探房的人瘋狂批評。