今天聊一個(gè)話題就是紫金九號(hào)，項(xiàng)目經(jīng)常被個(gè)人拿來(lái)當(dāng)做二手降價(jià)的典型，只不過(guò)這個(gè)項(xiàng)目的房源分布，以及最終的二手表現(xiàn)，其實(shí)還是有很大的差異。

下面就按這個(gè)項(xiàng)目做例子看看類似項(xiàng)目的買房邏輯。

項(xiàng)目情況

2020年，名城地產(chǎn)以溢價(jià)率30.9%，成交樓面價(jià)22253元/平，拿下金山綠軸舊改的純商地塊，成為區(qū)域的地王。

最終給出的產(chǎn)品分布，與當(dāng)時(shí)市場(chǎng)類似，混合搭配，樓王做2T2板樓，剩下做連廊2T4以及復(fù)式。

所謂的改善，僅僅是給了所謂的高端紫金系。

這種產(chǎn)品定位，放在目前市場(chǎng)，雖然改善盤已經(jīng)對(duì)門檻有了很明顯的界定，但是依然有類似的產(chǎn)品，簡(jiǎn)稱剛需+剛改混合的輕改。

對(duì)于項(xiàng)目而言，2020年底領(lǐng)證上市，雖然2021年樓市回暖，出現(xiàn)了加價(jià)捆綁，項(xiàng)目也采取了額外加價(jià)。

最終這個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際售價(jià)也很亂，大家基本都是記住了高峰期加價(jià)完3.2-3.5W的情況。

只不過(guò)回到首次開(kāi)盤的時(shí)候，三棟住宅，覆蓋了全部產(chǎn)品。

3棟住宅：

1#：連廊一層6戶，中間97平，端頭127平，備案均價(jià)30011
2#：樓王，2T2-156平，備案均價(jià)33896
7#：復(fù)式，110，146平，備案均價(jià)33243

看到這個(gè)定價(jià)，也很符合這種樓盤的定位，戶型最大的樓王，定價(jià)最貴，復(fù)式主打得房率，單價(jià)也高于平層，最貼合剛需的連廊，定價(jià)最低。

項(xiàng)目首次開(kāi)盤，還未有所謂的加價(jià)等。

對(duì)于連廊這棟樓的價(jià)格當(dāng)時(shí)分析過(guò)，截個(gè)圖：

當(dāng)時(shí)對(duì)比的榕心映月，從連廊的對(duì)比來(lái)看，中高層端頭比中戶，貴3K左右。

這也導(dǎo)致這棟連廊樓，中戶均價(jià)2.92W，端頭3.16W。

二手分析

帶著這種價(jià)格邏輯再看看如今的二手情況，以今年的成交案例來(lái)看：

目前項(xiàng)目多種戶型的成交均價(jià)基本都在2.4W左右。

這時(shí)候再去對(duì)比當(dāng)初還沒(méi)有額外加價(jià)的首開(kāi)房源，就能看出差異了。

當(dāng)時(shí)的價(jià)格：連廊中戶97平（2.92W），連廊端頭127平（3.16W），復(fù)式3.32W，大平層3.4W。

很明顯的價(jià)格階梯，只不過(guò)來(lái)到二手市場(chǎng)后，這個(gè)階梯基本被磨平了。

這也就導(dǎo)致，這里面的虧損程序，呈現(xiàn)倒排，大平層最虧，連廊中戶虧最少。

按照當(dāng)初開(kāi)盤價(jià)，中戶2.92W，目前2.4W，下跌18%，所謂的樓王下跌30%。

如果是高峰加價(jià)的時(shí)候，那下跌就要再加10%。

這也就構(gòu)成了對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的認(rèn)知，跌幅嚴(yán)重的項(xiàng)目。

只不過(guò)回頭看首開(kāi)的連廊中戶，5年時(shí)間跌了18%。

對(duì)比金山的其他項(xiàng)目什么情況？

金城灣（超級(jí)大盤）：2021年成交2.7W，2025年成交1.8W，下跌33%

中庚城（抗跌二手）：2021年成交2.9W，2025年成交2.5W，下跌14%

采菊苑（金山?。?021年成交3.1W，2025年成交2W，下跌35%

葛嶼新苑（安置房）：2021年成交2.2W，2025年成交1.2W，下跌45%

從周邊幾種類型的二手走勢(shì)對(duì)比來(lái)看，項(xiàng)目的中戶也僅僅略跑輸了因?yàn)榭空絼澠鹕街械闹懈?，而大幅跑贏了板塊的超級(jí)大盤、安置房、學(xué)區(qū)房。

這里面其實(shí)也能發(fā)現(xiàn)幾個(gè)案例里面，跌最多的反而是安置房，當(dāng)初房齡還不算太老的葛嶼新苑。

當(dāng)然對(duì)于紫金九號(hào)，真正算的保值尚可的也就首期未加價(jià)的97平中戶，剩余的高峰期加價(jià)，跌幅也不低。

其中樓王更是跌幅最嚴(yán)重的代表。

而這種市場(chǎng)邏輯的表現(xiàn)，在很多新盤都能找到影子。

比如近期被刷屏的桂語(yǔ)映月，項(xiàng)目的二樓180平，單價(jià)2.1W。

打開(kāi)二手平臺(tái)，項(xiàng)目的樓王245平，掛牌單價(jià)都在2.4W-2.6W。

這棟樓王，當(dāng)初設(shè)計(jì)又是保姆間，又是電梯隔離等，非常注意隱私的設(shè)計(jì)。

按照當(dāng)時(shí)的開(kāi)盤其他樓棟4W左右的價(jià)格，這棟是要破千萬(wàn)的存在。

只不過(guò)純改善的項(xiàng)目，最終樓王同樣沒(méi)擋住大幅下跌，成了項(xiàng)目相對(duì)低價(jià)的房源。

原因?yàn)楹?，也很?jiǎn)單，項(xiàng)目失去了品質(zhì)，就意味著改善盤的定價(jià)邏輯與實(shí)際物品不匹配了。

就如同經(jīng)常說(shuō)的那句：看的上的買不起，買的起的看不上。

回到紫金九號(hào)，同樣如此。

這個(gè)項(xiàng)目每個(gè)產(chǎn)品，實(shí)際都是做大了。

連廊97，127平，同樣是偏大，目前的2T2起步已經(jīng)在125平左右，連廊超過(guò)110平，基本都賣不上總價(jià)。

相對(duì)而言，97平中戶也是偏大，好在金山的剛需產(chǎn)品供應(yīng)過(guò)少，加上項(xiàng)目?jī)r(jià)格下探，客源還有一些。

至于樓王157平，高層做2T2，公攤過(guò)大，加上非純改善的定位，已經(jīng)對(duì)樓王就是傷害。

項(xiàng)目偏偏品質(zhì)也一般，交房后還鬧減配維權(quán)。

注定了對(duì)于板塊改善預(yù)算的客源吸引力不高，加上隔壁又供應(yīng)了建發(fā)璽云和和璽，建發(fā)的品牌效應(yīng)以及中式打造，很明顯不是名城能對(duì)比的。

目前璽云149平精裝中高層成交490W，對(duì)比紫金九號(hào)157平，差不多的戶型都是2T2。

紫金即便目前成交來(lái)到2.4W，毛坯成交也要380W，加上精裝差價(jià)，實(shí)際也要400W出頭。

對(duì)比璽云差價(jià)80W左右，總價(jià)20%的空間，談不上不可逾越，只能說(shuō)項(xiàng)目的2.4W，也就目前市場(chǎng)的體現(xiàn)。

買房參考

其實(shí)通過(guò)紫金九號(hào)的案例，其實(shí)也能發(fā)現(xiàn)在一個(gè)新盤的時(shí)候，定價(jià)邏輯完全是在項(xiàng)目自身做對(duì)比，樓棟位置好，梯戶比好的單價(jià)自然高。

只不過(guò)到了真正的二手市場(chǎng)，總價(jià)是否有流動(dòng)性才是最大因素。

這幾年下來(lái)，剛需產(chǎn)品，就是89平三房兩衛(wèi)，40-60平的單身公寓或者兩房，以及70多的三房一衛(wèi)，市場(chǎng)流動(dòng)性并不高。

對(duì)于剛改盤，125-135平的2T2，同樣是面積的上限，再高對(duì)社區(qū)的挑剔度、區(qū)位的價(jià)值等也會(huì)上去。

至于改善盤，140-160平，同樣是流動(dòng)性的空間，超過(guò)了同樣是乏力的。

只不過(guò)前幾年還是有不少設(shè)計(jì)錯(cuò)配的產(chǎn)品，它們本來(lái)的去化也不算太好，在二手的流動(dòng)性同樣有問(wèn)題。

一旦沒(méi)了流動(dòng)性，單價(jià)已經(jīng)不再重要，只有降到市場(chǎng)能接受的總價(jià)才是關(guān)鍵。

所以能看到當(dāng)沒(méi)了品質(zhì)的桂語(yǔ)，當(dāng)初定位豪宅的大平層245平，也成了很難流動(dòng)的房源。

當(dāng)然還有前段時(shí)間，刷屏的一些二手。

比如三環(huán)邊的公園道一號(hào)，227㎡看江大平層，打出來(lái)：原值1200萬(wàn)元，單價(jià)2.1萬(wàn)/㎡，總價(jià)478W。

對(duì)于公園道一號(hào)，當(dāng)初可是定位高端的看江大平層，豪華的地庫(kù)、酒店式的入戶大堂等。

3年前，就掛出一套特價(jià)二手，單價(jià)2.57W，只不過(guò)是低樓層。

如今單價(jià)更低，也非低樓層。

只能說(shuō)這種情況，不好評(píng)價(jià)。

如同那句業(yè)主專門加我V，與我開(kāi)頭的第一句：你個(gè)剛需評(píng)價(jià)什么豪宅，你懂豪宅嗎，老老實(shí)實(shí)看你的剛需房。

這么多年，被人噴過(guò)很多次，奈何還是只記得公園道壹號(hào)，殺傷力實(shí)在過(guò)大。

現(xiàn)在478W的公園道還是沒(méi)到剛需的價(jià)格空間，只能等到有機(jī)會(huì)評(píng)論的時(shí)候。

綜上，對(duì)于新盤的定價(jià)與最終的二手市場(chǎng)定價(jià)，其實(shí)很多產(chǎn)品都存在分歧。

買房的時(shí)候還是要評(píng)估，切勿錯(cuò)配，錯(cuò)配的代價(jià)很大，特別是那些大戶型。

一旦錯(cuò)配，就會(huì)被一個(gè)叫剛需探房的人瘋狂批評(píng)。