老黃埔的戶型，又領(lǐng)先版本了。

現(xiàn)在的產(chǎn)品真的太變態(tài)了，舉著大刀就來(lái)了。

未來(lái)方洲二期的78平，客廳開(kāi)間5.8米，這還是在3房的前提下。

海絲城二期嶺南序的85平，客廳開(kāi)間約6.5米，也是板板正正的3房...

這兩個(gè)產(chǎn)品出來(lái)，別說(shuō)二手了，讓旁邊那些新房怎么辦??？老黃埔一些新房87平三房才一衛(wèi)，客廳開(kāi)間也才3.3-3.4；另一個(gè)112平四房，客廳開(kāi)間也才3.4米。

超新規(guī)戶型使用率領(lǐng)先、設(shè)計(jì)領(lǐng)先，這哪是后浪，是臺(tái)風(fēng)來(lái)了。

數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)房/準(zhǔn)現(xiàn)房的庫(kù)存數(shù)量已經(jīng)超過(guò)期房了，背后的一大因素就是超新規(guī)產(chǎn)品，是真的有代際差距。

用現(xiàn)在比較抽象的話說(shuō)，老產(chǎn)品是安卓戶型，新產(chǎn)品是蘋(píng)果戶型，這怎么打。

對(duì)項(xiàng)目感興趣，想要完整資料和樣板房照片的朋友們，更多項(xiàng)目小細(xì)節(jié)，添加小C。

未來(lái)方洲二期，首開(kāi)2棟78、96、122平，本周開(kāi)始收籌，大概率11月初左右開(kāi)。

先說(shuō)一下我個(gè)人對(duì)這個(gè)盤(pán)的總結(jié)：未來(lái)方洲二期可能是老黃埔最值得買(mǎi)的一個(gè)組團(tuán)，當(dāng)然也取決于項(xiàng)目最后定價(jià)。

二期組團(tuán)，相比較一期更靠近5號(hào)線文沖地鐵口，對(duì)面是城市之光A區(qū)和萬(wàn)科里。

·地鐵能級(jí)更高，直達(dá)珠城、楊箕、老越秀、白鵝潭；

·架空層7.9米，環(huán)境更安靜，遠(yuǎn)離黃埔東路主干道；

·城光旁的城市界面更好，氛圍更成熟；

·產(chǎn)品、交標(biāo)進(jìn)一步升級(jí)；

當(dāng)然，缺點(diǎn)也有，高層圍合式布局彼此間會(huì)互相影響采光和視野。

整體來(lái)說(shuō)，二期是比一期更好的，位置更好。戶型78-122的面積段做的更小了，也是根據(jù)一期去化來(lái)改的面積段，適配更多剛改客群。

一期小戶型基本賣(mài)完了，剩大戶型。畢竟，想要在老黃埔賣(mài)到4.5-5萬(wàn)、總價(jià)近650萬(wàn)的大戶型是有難度的。

二期就砍了更大的面積段，只做3個(gè)戶型，78平面對(duì)上車(chē)客群，96平兼顧舒適度的大三房和小四房，122平面向家庭客。

小區(qū)一共7棟住宅樓，計(jì)劃首開(kāi)的2棟，距離石化路較遠(yuǎn)，3梯6戶。

來(lái)看看戶型。

76平3房2衛(wèi)，東南向和西南向都有。

豎廳布局，不同的是把餐廳放到了小房間的位置，而不是放在入戶進(jìn)來(lái)的廚房旁。

假設(shè)陽(yáng)臺(tái)封窗的話，可以獲得一個(gè)堪比過(guò)往120方面積才有的大方廳。

有些朋友說(shuō)飯廳不獨(dú)立，這樣沒(méi)意義。我覺(jué)得恰恰是這個(gè)戶型最特別的地方。

對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，越來(lái)越喜歡在客廳的小茶幾上看著綜藝和電視劇吃飯消磨時(shí)間，飯廳使用率并不高。比如說(shuō)，我們家的飯桌只有在客人來(lái)的時(shí)候才會(huì)用，平時(shí)就是隨手扔雜物的。

這是主臥，L型采光飄窗，不過(guò)兩個(gè)小房間都不大，床大概率要貼墻放。

96平3+1房2衛(wèi)，一個(gè)東南向南北對(duì)流版本，一個(gè)傳統(tǒng)豎廳版本，前者更出彩。

這也是未來(lái)方洲一期做的最好的一個(gè)戶型，二期延續(xù)了設(shè)計(jì)。

打通了書(shū)房和客廳的大方廳，開(kāi)間約5.4米，層高標(biāo)準(zhǔn)約3米。

主臥不功不過(guò)，特色是可以做左右雙排衣柜。

78和96都有一點(diǎn)大家會(huì)介意，把客衛(wèi)放在了入戶的位置。

122平4+1方2衛(wèi)

二期最大的戶型，也做足了尺寸感。尤其是連著飄窗做廚房，把整個(gè)餐客廳的公區(qū)尺寸感拉滿了，近60平，開(kāi)間約5.8米。

主臥做了獨(dú)立衣帽間，標(biāo)準(zhǔn)大平層配置基本都有了。

總的來(lái)說(shuō)，未來(lái)方洲二期產(chǎn)品放在如今新規(guī)調(diào)整后的市場(chǎng)，即便面對(duì)同為新規(guī)的盤(pán)，也領(lǐng)先半個(gè)身位。

5號(hào)線文沖地鐵口+對(duì)面萬(wàn)科里+幼兒園+華師附學(xué)校，還有舊改大盤(pán)的公園規(guī)劃，全面性是有的。

二期也靠近已經(jīng)基本搞定的城光，城市界面更好。

如果你在金融城、珠江新城、楊箕上班，想買(mǎi)一個(gè)戶型好、學(xué)校確定性強(qiáng)、性價(jià)比高的新盤(pán)，這里值得考慮。

海絲城二期中建嶺南序的位置則會(huì)更遠(yuǎn)一點(diǎn)，和雙崗、雙沙都有段距離，更靠近13號(hào)線南海神廟地鐵站。

與未來(lái)方洲不同的是，嶺南序由于和地鐵站距離更遠(yuǎn)，離學(xué)校更近了，把面積做的更大了，主打家庭客。

主要賣(mài)點(diǎn)是產(chǎn)品+學(xué)位。

嶺南序一共9棟樓，首開(kāi)5-6棟，85、110、118、141平4個(gè)戶型，均價(jià)3.8-4.6。

具體價(jià)格參考：

108平4+2房2衛(wèi)：?jiǎn)蝺r(jià)4-4.3萬(wàn)元/㎡，總價(jià)437-477萬(wàn)元；

118平4+2房3衛(wèi)：?jiǎn)蝺r(jià)4-4.5萬(wàn)元/㎡，總價(jià)472-545萬(wàn)元；

141平4+2房4衛(wèi)：?jiǎn)蝺r(jià)4.1-4.6萬(wàn)元/㎡，總價(jià)578-650萬(wàn)元。

由于85平賣(mài)的太好，兩棟樓一出來(lái)就已經(jīng)斷貨，只能等加推了。剩一套2樓了，價(jià)格很筍，單價(jià)3.8。

85平3+1房?jī)尚l(wèi)。

這個(gè)6.5米的客廳開(kāi)間，尺寸感拉滿了，還有獨(dú)立的入戶玄關(guān)。

整體思路也是用飯廳換客廳空間。雖然戶型圖顯示餐廳在書(shū)房的位置，但樣板房擺位看來(lái)，實(shí)際上是能放在廚房旁邊，容納的了一個(gè)超大公區(qū)。

另一個(gè)118戶型，做的很特別，空間很多，但總價(jià)上去了，想在老黃埔走貨就沒(méi)那么快。

電梯廳+入戶玄關(guān)

入戶后會(huì)有長(zhǎng)廊可以選擇進(jìn)入私區(qū)還是公區(qū)。

一般來(lái)說(shuō)，250方以上的頂豪，要做好分區(qū)才會(huì)有這樣的動(dòng)線，中建在這個(gè)118的戶型也用上了。

全景倉(cāng)餐客廳。

全景倉(cāng)帶衣帽間的主臥。

這個(gè)戶型給人的感覺(jué)的尺寸感很強(qiáng)，各個(gè)臥室、陽(yáng)臺(tái)也做得不錯(cuò)，但還是建議大家現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)一下，畢竟在過(guò)往120方的戶型中是完全沒(méi)有類似設(shè)計(jì)。

總的來(lái)說(shuō)，嶺南序現(xiàn)在的產(chǎn)品可能更適合家庭客，在售都是108方以上的大戶型，總價(jià)在430多萬(wàn)+。

最后聊聊老黃埔的市場(chǎng)。

十一假期前，老黃埔兩個(gè)盤(pán)即便開(kāi)盤(pán)價(jià)給了很好的力度，但市場(chǎng)反應(yīng)的水花也相對(duì)一般。

中鼎書(shū)院三期，吹風(fēng)價(jià)450萬(wàn)起，實(shí)開(kāi)400萬(wàn)起，88折；

華潤(rùn)黃埔潤(rùn)府，吹風(fēng)價(jià)400萬(wàn)起，實(shí)開(kāi)325萬(wàn)起，81折。

還有黃埔新城的9、10棟新規(guī)戶型開(kāi)盤(pán)價(jià)，殺到177萬(wàn)起，刷新老黃埔新盤(pán)的上車(chē)價(jià)。

老黃埔整體的思路還是以價(jià)換量，而且這種刺刀見(jiàn)紅的肉搏戰(zhàn)，你得有活啊。

產(chǎn)品、價(jià)格起碼得占一樣，區(qū)位、景觀、配套對(duì)現(xiàn)在見(jiàn)過(guò)大場(chǎng)面的老黃埔來(lái)說(shuō)，很難出溢價(jià)了。

例如在大家都有好學(xué)校的前提下，引入好學(xué)校只是加入競(jìng)爭(zhēng)的門(mén)票而已，而不是過(guò)往的必殺技。

當(dāng)然，以價(jià)換量的策略是成功的，老黃埔上半年成交大漲166%，但是單價(jià)超過(guò)4.5萬(wàn)，套均價(jià)超過(guò)500萬(wàn)的只有富頤和珠江春。

天河?xùn)|降價(jià)后，也給老黃埔不小壓力。板塊基本走貨都是小戶型為主，大戶型是比較難賣(mài)的?，F(xiàn)在小戶型成交量上去后，就得考慮賺錢(qián)的事了。

實(shí)際上，海絲城二期是有微漲的，依靠產(chǎn)品開(kāi)路，還是拿下了頭彩。

但整體老黃埔更多的其實(shí)還是價(jià)格壓力，畢竟這么多盤(pán)擠在一起，囚徒困境下，缺少新預(yù)期就只能卷了。

中鼎、富頤：真是懷念和城光想著怎么一起拉價(jià)格的時(shí)代。

對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的老黃埔能挑到合適的了。

配套全面的未來(lái)方洲、海絲城；

教育確定性的黃埔新城、富頤都薈；

城市界面氛圍的中央公館、黃埔潤(rùn)府。

還有地鐵口的瓏岄，賣(mài)江景的珠江春等等，產(chǎn)品線很豐富。

200-400萬(wàn)左右的客戶，在萬(wàn)博漲價(jià)，荔灣缺貨后，現(xiàn)在的老黃埔對(duì)剛改客戶很友好了。