今天進(jìn)行上海第八批土拍，6塊地塊均順利出讓，共攬金198.77億元。其中靜安區(qū)C070102單元32-04地塊及32-08地塊地下空間以77.37億成交，溢價(jià)率9.03%。關(guān)注度最高的徐匯濱江地塊樓板價(jià)為14.85萬(wàn)元/平方米，刷新區(qū)域樓板價(jià)記錄。

上午是靜安蘇河灣地塊，也是本輪聚焦度相當(dāng)高的地塊：

• 整個(gè)西藏北路板塊非常成熟，尤其是大悅城、蘇河灣萬(wàn)象天地這些商業(yè)給區(qū)域帶來(lái)非常高的人氣。

• 地塊本身交通便利，8號(hào)線、12號(hào)線、10號(hào)線三軌交匯；距離北橫通道、南北高架等快速交通干道，交通非常便捷。

• 地塊技術(shù)指標(biāo)好，不限制中小套型，給改善留足空間。雖然是商住綜合地塊，但住宅的比例越73%，是不可多得的土地資源。

• 周邊產(chǎn)品以豪宅為主，比如西側(cè)中糧天悅壹號(hào)，東側(cè)蘇河灣中心·潤(rùn)府，掛牌價(jià)格都在17萬(wàn)元/平方米以上，因此這塊地屬于未拍先熱。

基于土地總價(jià)高，起拍價(jià)超過(guò)70億，而且有地下建筑開(kāi)發(fā)以及歷史風(fēng)貌的保護(hù)要求，高門(mén)檻決定只有少數(shù)玩家能入場(chǎng)。最后參拍的只有3家，最后被招商、越秀、星獅、瑞城聯(lián)合體拿下，并且溢價(jià)率也不高。

一方面是總價(jià)高，能負(fù)擔(dān)得起的開(kāi)發(fā)企業(yè)不多，臨近年底，更是需要控制花錢(qián)節(jié)奏；另一方面，豪宅產(chǎn)品雖然目前熱度高，但市場(chǎng)供應(yīng)量也不少，因此房企會(huì)調(diào)低預(yù)期。

對(duì)于這種高價(jià)地塊聯(lián)合拿地并不意外，湊齊4家是很少見(jiàn)的抱團(tuán)形式。招商拿地一向積極；越秀今年土地市場(chǎng)沒(méi)有斬獲，也算補(bǔ)上倉(cāng)了；星獅今年聯(lián)合國(guó)貿(mào)、金地拿下松江地塊，說(shuō)明優(yōu)質(zhì)土地吸引力相當(dāng)大。

下午楊浦區(qū)N090602單元D1-7地塊也是市場(chǎng)關(guān)注度比較高的地塊。地塊離開(kāi)軌道交通12號(hào)線愛(ài)國(guó)路站大約500米，周家嘴路，中環(huán)等重要交通干線就在地塊邊上，自駕非常便利。而且地塊體量不大，可以控制總投入，因此受到不少房企重點(diǎn)關(guān)注。

楊浦這幅地塊吸引4家競(jìng)買(mǎi)人參與。因此拍賣(mài)過(guò)程中，不過(guò)基于總價(jià)可控，因此競(jìng)價(jià)過(guò)程比上午的略微激烈些。保利置業(yè)最后拿下這幅地塊，溢價(jià)率達(dá)到14.69%。保利置業(yè)上半年拿下楊浦地塊，重倉(cāng)楊浦的跡象非常顯著。近兩年的保利瑯譽(yù)、蘭桂坊都有不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。進(jìn)一步強(qiáng)化其重倉(cāng)楊浦的信心。

市場(chǎng)分析

本輪土拍有幾個(gè)看點(diǎn)：

1、 市場(chǎng)分化越發(fā)依舊明顯。 除了市區(qū)3幅熱門(mén)地塊有溢價(jià)外，郊區(qū)地塊均底價(jià)成交。目前市場(chǎng)趨勢(shì)明確，市中心項(xiàng)目銷(xiāo)售壓力不大，相反郊區(qū)依舊面臨去化壓力。如果郊區(qū)土地位置和技術(shù)指標(biāo)不理想的話(huà)，銷(xiāo)售就會(huì)遇到壓力。雖然現(xiàn)在政策導(dǎo)向?qū)紖^(qū)去化有利，但房企對(duì)政策的效果預(yù)期放低。所以，郊區(qū)土地預(yù)冷的現(xiàn)象依舊存在。

2、 溢價(jià)率不高。 這次有3幅市中心地塊，按以往市中心地塊的溢價(jià)率都不會(huì)太低，但是今天最高溢價(jià)率才14.69%，比起上半年中心區(qū)溢價(jià)率動(dòng)不動(dòng)上20%相比，房企買(mǎi)地趨于保守。市中心產(chǎn)品雖然好賣(mài)，但是現(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也激烈，隨著市區(qū)高端產(chǎn)品投放增加，供需矛盾已經(jīng)沒(méi)有去年那么突出，不是所有市中心項(xiàng)目的產(chǎn)品都是開(kāi)盤(pán)就清盤(pán)?，F(xiàn)在拿地，基本上是在明年的小陽(yáng)春入市，半年市場(chǎng)豪宅是否依然有較高承接力，房企有一定顧慮。其次，臨近年底，完成拿地任務(wù)的房企早就不參與或是拿地不怎么積極，有撿漏心態(tài)。即便是沒(méi)有完成拿地任務(wù)的房企也會(huì)偏謹(jǐn)慎。所以這次拍地溢價(jià)率不高。

3、 國(guó)、央企絕對(duì)壟斷地位不變。 除了聯(lián)合拿地的星獅，其余拿地的房企都是國(guó)、央企。說(shuō)明這些房企綜合實(shí)力強(qiáng)，而且能保持較高的持續(xù)性。不像民企，偶爾拿一兩幅地塊后需要等項(xiàng)目入市回籠資金，有盈利后再考慮拿地。