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北京供地策略，沒有按常理出牌。

10月16日，北京第八批次土拍供地清單姍姍來遲。原本，它應該在9月底，或者國慶節(jié)之后公布。

今年2月底，北京規(guī)自委表示，2025年會按月發(fā)布供地清單。在實際操作中，它并沒有按照這個規(guī)則執(zhí)行。

本輪供地前后，北京又出現(xiàn)了蠻多“奇怪”的事情。

1、首次出現(xiàn)新老地塊名單，同時在“擬供應商品住宅用地清單”里；

2、祈年大街地塊預申請到期4天后，突然轉正，并加了限制條款；

3、第八輪新地昌平未來科技城地塊，公布清單和轉正在同一天，但比進入預申請晚了一天；

4、昌平東小口0001地塊空降預申請并轉正后，并沒有出現(xiàn)在第8批供地清單里；

5、大興區(qū)西紅門又見雙子星，6038地塊還沒開拍，隔壁的6037地塊就殺到了，令板塊雪上加霜。

這五點信息折射出一個現(xiàn)象，北京供地規(guī)律，令人捉摸不透。

新老地塊首次混在清單里

北京發(fā)布第八輪供地清單，有了新變化。

它首次將“新老地塊”混在一起。

第八輪擬供9宗住宅用地，土地面積約44公頃，建筑規(guī)模約103萬平方米。這9宗新地后面，跟著4宗第七輪進入預申請，但沒有轉正的老地。

這是北京供地史上的突破。

按照北京土拍的流程：1、進入供地清單；2、進入預申請；3、進入土地招拍掛項目；4、申請受理；5、競拍。

在這五個環(huán)節(jié)里，只有進入“土地招拍掛項目”名單，才算是轉正、上架。也就是說，一宗地塊即便進入預申請，也沒有進入保險箱。

而第七批未轉正的5宗地中，有3宗進入預申請、2宗未進入預申請，但這次只保留了4宗地在供地清單里，順義區(qū)老城平房（同仁堂）6017地塊，則未出現(xiàn)。

只不過，顯示的供地批次還是“第七批”。

這4宗依然保留在供地清單里的地塊是：

1、房山北廣陽城0015、0016、0019、0013、0020地塊，占地5.56萬平米、建面9.18萬平米起拍價14.71萬平米，已進入預申請，預計2025年11月下旬開拍；

2、朝陽區(qū)松榆里0001地塊，占地3.47公頃、建面16.08萬平米，起拍價42.5萬平米，已進入預申請，預計2025年11月下旬開拍；

3、朝陽區(qū)永安里0401地塊、占地3.47公頃、建面16.08萬平米，曾出現(xiàn)2024年第二、五次，2025年第七次供地清單里，目前未進入預申請；

4、順義15號線順西路0318-1地塊，占地3.1公頃、建面4.34萬平米，目前未進入預申請；

從這點看，北京供地信息披露，似乎又進步了。

祈年地塊明示建“四合院”

第七批供地清單，出現(xiàn)了一塊“起死回生”的地塊。

它就是東城區(qū)祈年大街0201、0202、0203、0204號地。

10月16日，它突然出現(xiàn)在“土地招拍掛項目”列表中，將于11月19日開拍，起始價19.5億元，折合樓面價7.8萬元/㎡。

四天前，它從預申請列表中消失了。當時，它的預申請時間已經(jīng)截止，無人問津。

不料，它殺了個回馬槍，且不在“預申請”和“供應清單”列表里。

此番操作，讓人直呼"看不懂"。

更神奇的是，祈年地塊上架時，還夾帶了一份10月14日下發(fā)的補充說明。

里面有句話耐人尋味："0202地塊應嚴格遵循北京老城風貌、傳統(tǒng)四合院形態(tài)及文物保護等要求進行建設，以優(yōu)化片區(qū)街巷肌理，落實老城高質量發(fā)展。禁止通過高低配的方式建造別墅及私家莊園。"

0202地塊占地0.64萬平米，建筑高度只有3.3米，但沒有寫明地上建面多寡。花姐推算，其地上建面約0.25萬平米，容積率0.39。

對于它的產(chǎn)品形態(tài)，最初的“多規(guī)合一”土拍文件寫得很模糊：“4號地院落布局應與金臺書院相呼應”，避免正南正北院落與金臺書院之間，出現(xiàn)大量三角形空間。

金臺書院是一座三進四合院，始建于清康熙三十九年（1700年）。4號地包括0201、和0202號地。其中，0202地塊緊鄰金臺書院東側。（詳見《北京二環(huán)地王，隱現(xiàn)天價四合院》）

但這次補充說明里，直接點出0202地塊的形態(tài)為“四合院”產(chǎn)品，并要求禁止“通過高低配方式，建筑別墅及私家莊園”

0202地塊建筑高度只有3.3米，根本不可能規(guī)劃出“高低配建筑”。

而四合院，算不算別墅或私家莊園呢？這又是一個很模糊的概念。在中國，是沒有私家莊園的。

東小口地塊"空降"

東小口鎮(zhèn)賀村CP02-0405-0001地塊很奇怪，沒有出現(xiàn)在第八批供地清單里。

9月22日，它空降進入預申請列表，三天后，轉正了。它占地3.134公頃，建面8.77萬平米，起拍價28.09億元。

按照以前的套路，東小口0001地塊應重新進入供地清單。

但它比其他隔壁的0002、0005地塊要幸運得多，直接轉正。0002地塊占地5.64公頃、建面15.62萬平米；0005地塊占地5.72公頃、建面15.42萬平米。

早在北京第五、第六批供地清單里，東小口一直是以三塊地聯(lián)袂出現(xiàn)，分屬三宗地塊，被視為巨無霸。

但，它們最終都無聲無息地下線了。（詳見《昌平供地策略，霧里看花》）

大致原因是，一次性供應太大，一來拿地成本過高，二來會對市場帶來沖擊。當時，正值中海未來之境開盤前夕。

0001地塊回爐再造時，花姐發(fā)現(xiàn)一個十分有意思的情況。

在“多規(guī)合一”協(xié)同平臺審核意見的函中，原來的三宗地，只出現(xiàn)0001地塊和0002地塊，0005地塊不見蹤影。該函的落款時間為：2025年9月11日。

這表明，東小口三塊地要徹底錯開時間出讓，下一個出場的，即0002地塊。

不過，東小口地塊的容積率太高了，在2.7-2.8之間，而且限高60米，樓棟排布的難度較大。

昌平土拍市場很卷，還有已上架的歇甲村0038、0046、0035、0043、0044、0045地塊——占地6.35、建面10.46萬平米、起拍價26億元。

此外，第八批供地清單里，昌平又冒出了兩塊新地：

1、未來科技城南區(qū)0001、0002、0003等地塊，占地4.3公頃，建面8.22萬平米，起拍價12.426億元，11月19日誕生結果；

2、平西府0002地塊，占地3.59公頃，建面8.98萬平米。

西紅門供地玩"內卷"

第八輪供地最奇怪的事，莫過于西紅門6037地塊的出現(xiàn)。

它占地2.44公頃，建面5.62萬平米。如果順利進入預申請、轉正，最遲也應在12月上旬完成出讓。

而它東面一路之隔的6038地塊，將于11月4日誕生買家。

滿打滿算，兩塊地出讓的時間，至多相差1個半月。除雙子座同時供地之外，如此相鄰地塊供地時間之緊密，是比較罕見的。

之前，豐臺萬泉寺和西郊冷庫供地相差34天，最后中海地產(chǎn)為了護盤，只能全部吞下。

兩個樓盤供地時間過近，必然會出現(xiàn)短兵相接的局面。

西紅門板塊實在太難了，前頭有兩個老大難。

一是中建壹品元啟。它于2024年2月拿地、樓面價4.15萬元/平米；2024年8月領預售證，2025年4月調規(guī)、增加奇偶陽臺。

截至目前，它供應1052套，網(wǎng)簽218套，均價5.31萬元/平米，待售834套。（詳見《中建壹品把它當作活馬醫(yī)》）

二是興創(chuàng)置地6030地塊。它于2024年9月拿地、樓面價3.387萬元/平米；2025年6月調規(guī)、設置開敞陽臺和建筑高度從45米上浮至60米。

10月13日剛出完報規(guī)圖，規(guī)劃10棟9-17層住宅樓、555戶，93平米132套、105平米203套、136平米204套、頂層異型戶型16套。（詳見《拿地一年，這個樓盤趕上末班車》）

在西紅門板塊，6038地塊堪稱完美——用地規(guī)模約2.76公頃，規(guī)劃地上建面約6.35萬平米，起拍價19.04億元，起始樓面地價為3萬元/平米。地塊東北角與地鐵19號線西紅門東站相連。

可以說，6038地塊的到來，直接背刺了元啟和6030地塊。

現(xiàn)在，6037地塊又加入戰(zhàn)局。難道是為了掩護6038地塊，順利以底價被摘走？

一般來說，如果雙子星不是同時供地，一般要等上一塊地首次開盤之后，下一塊地才會進入市場。

花姐點評

北京供地充滿了不確定性。

看一下兩組案例：

1、第六批供5宗地，結局是：3宗成交，2宗下架。

2、第七批供8宗地，結局是：3宗上架，3宗進入預申請，2宗還停留在供地清單里。

它們在披露供地清單時，擬供地時間為：近期。而今年前五期供地，則明確寫了一月內的時間跨度。

從具體執(zhí)行情況看，地塊最終能否成功上架，依然沒有定數(shù)。

這次第八輪9宗地，加上第七輪遺留的5宗地，共計14宗地。

最終，它們又有多少可以成功拍出呢？需要打一個大問號。

即便一些地塊可以拍出，說不定哪天又加個補充文件，給地塊減負或增加門檻，等等。

北京供地策略，正所謂是：計劃趕不上變化。