在地產(chǎn)行業(yè)有個(gè)現(xiàn)象：

房價(jià)上漲的周期中，很多問題都可以被忽略；房價(jià)下降的周期中，各種問題就出現(xiàn)了。

現(xiàn)在，是房價(jià)下行的周期。

因此，西安越來越多的樓盤出現(xiàn)了維權(quán)，其中不乏多家TOP級(jí)開發(fā)商過去幾年的熱銷盤。

這一輪維權(quán)中，有一個(gè)比較集中的維權(quán)點(diǎn)，就是外立面！

曾經(jīng)大家對于鋁板外立面過高期待，與現(xiàn)實(shí)之間的差距，從而引發(fā)了業(yè)主的不滿。

而這，也給其它項(xiàng)目提了個(gè)醒。

01

外立面中，鋁板的占比是關(guān)鍵

這幾年在西安買房子，關(guān)于項(xiàng)目的外立面，大家一定經(jīng)常聽到一個(gè)用材，叫做金屬鋁板。

外立面中采用金屬鋁板材質(zhì)，是大部分樓盤打出的賣點(diǎn)之一。

畢竟，與外墻涂料、真石漆相比，鋁板不但擁有重量輕、環(huán)保、防火、防水和隔音等優(yōu)勢，并且更具質(zhì)感。

特別是與玻璃搭配之后，整個(gè)立面的顏值會(huì)更高，后期的維護(hù)也更加便捷。

但缺點(diǎn)是成本高，是真石漆的數(shù)倍！

因此，一直以來即使在一線城市，鋁板也是只用在一些高端項(xiàng)目之中，普通項(xiàng)目中采用的比例比較少。

但這兩年，西安市場上刮起了一股“鋁板風(fēng)”，幾乎每一個(gè)項(xiàng)目在外立面描述中都會(huì)提到“金屬鋁板”材質(zhì)，再加上效果圖的渲染，給購房者帶來了一中錯(cuò)覺。

但實(shí)際上，整個(gè)西安市場上外立面全部用鋁板+玻璃的項(xiàng)目僅有個(gè)別千萬級(jí)豪宅項(xiàng)目，還有個(gè)別千萬級(jí)豪宅項(xiàng)目采用的是石材+玻璃。

即使是一些賣到2.5-3萬元/㎡的高端項(xiàng)目也只能做到南立面用鋁板，市場上大多數(shù)項(xiàng)目外立面金屬鋁板的應(yīng)用實(shí)際上僅局限于露臺(tái)包邊、線條、裝飾等，鋁板在整個(gè)外立面中的占比實(shí)際上是比較小的。

去年鬧的紛紛揚(yáng)揚(yáng)高新CID某高端豪宅項(xiàng)目業(yè)主眾籌千萬要將北立面升級(jí)為鋁板，就說明了一切。

當(dāng)售價(jià)2.5-3萬元/㎡的高端豪宅項(xiàng)目都無法做到全部采用鋁板的時(shí)候，其它項(xiàng)目可想而知。

銷售階段的過多強(qiáng)調(diào)鋁板、渲染后的效果圖給購房者帶來的鋁板占比錯(cuò)覺，與現(xiàn)實(shí)中鋁板的實(shí)際使用占比，這種落差成為維權(quán)中的焦點(diǎn)之一。

接下來，西安可能會(huì)有更多的項(xiàng)目，因?yàn)橥饬⒚孢@個(gè)原因維權(quán)了。

除了這種錯(cuò)覺帶來的落差導(dǎo)致維權(quán)之外，在西安我還見過更狠得：宣傳中露臺(tái)外立面是金屬鋁板，實(shí)際上用的是混凝土噴漆。

這在西安，一定不是個(gè)案。

至于還有一些住宅項(xiàng)目宣傳的玻璃幕墻外立面，就更不靠譜了。因?yàn)?，?guī)范要求，不允許住宅建筑立面使用玻璃幕墻系統(tǒng) 。

實(shí)際上，住宅中更多的是將窗墻比做到極致，帶來一中玻璃幕墻的感覺。

下圖是我在昆明看到邦泰一個(gè)項(xiàng)目做到的，但問題是：西安有幾個(gè)項(xiàng)目能夠做到？

02

西安外立面革新潮掀起

客觀的講，在外立面這件事情上，西安其實(shí)是比較落后于同等級(jí)城市的。

邦泰進(jìn)入西安之后，很難理解的一件事情就是：西安的高端項(xiàng)目，外立面竟然用的是真石漆。

所以，邦泰開始在西安掀起了外立面革新。

邦泰在西安的幾個(gè)項(xiàng)目，外立面全部采用鋁板+石材通鋪，即使是邦泰悅九章101/102㎡的產(chǎn)品也是這個(gè)檔次的外立面，當(dāng)時(shí)一亮相就讓業(yè)內(nèi)、購房者吃驚。

當(dāng)邦泰開始采用“鋁板+石材”通鋪之后，西安越來越多的項(xiàng)目開始加入到外立面革新之中。

這其中，大家愛上了一種新的材質(zhì)，叫做：陶板。

陶板這種材料，優(yōu)勢于可以做曲面、釉面等，造型和色彩比較豐富，具有藝術(shù)氣息，其線條感、曲線感更加細(xì)膩，這是普通材質(zhì)做不出來的。

同時(shí)，陶板比較環(huán)保，歷久彌新，就算積累了灰塵，一場大雨就能沖刷干凈。

開發(fā)商在住宅項(xiàng)目中之所以不愿意用陶板，原因并不是陶板的價(jià)格比鋁板、石材貴多少，而是在于時(shí)間成本。

從材料角度來說，陶板是由陶土結(jié)合其他原料經(jīng)過高壓定型后，再經(jīng)過高溫?zé)贫桑枰臅r(shí)間成本遠(yuǎn)超石材工藝。

同時(shí)，陶板燒制的統(tǒng)一度較為難把握，每批次的色澤、表面肌理等或許會(huì)存在一些偏差，所以會(huì)出現(xiàn)很大的廢品率。

這顯然，不符合追求速度、追求高周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)市場。

因此，陶板這種材質(zhì)一般是用在藝術(shù)館，或者是像西安萬象城這樣的頂奢商業(yè)項(xiàng)目之中。

今年，西安一些項(xiàng)目將陶板用到了住宅項(xiàng)目中。

奧體板塊的文昌臨江閱，主入口的百米琉璃書卷，采用的就是參數(shù)化設(shè)計(jì)的波浪曲面陶板；金茂璞逸東方，大門、會(huì)所公區(qū)也有部分用到了陶板。

西咸能金區(qū)的鑫苑知光集，四個(gè)主可視面均采用了鋁板外墻基礎(chǔ)之上，大堂的外立面采用的是陶板，使用面積超4500㎡。

還有新晉的千萬級(jí)豪宅項(xiàng)目華潤璽宸上院，外立面也用到了陶板；金茂璞逸高新，外立面更驚艷，也用到的是陶板……

當(dāng)然，一個(gè)項(xiàng)目外立面用什么材質(zhì)，也與項(xiàng)目本身的定位有關(guān)。而開發(fā)商是否愿意在外立面上下功夫，既與資金成本有關(guān)，也與時(shí)間成本有關(guān)。

從外立面，往往能夠看出一家開發(fā)商的誠意！