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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

國(guó)央企陣營(yíng)持續(xù)分化，如今還能持續(xù)拿地的玩家已經(jīng)不多見，作為這三年雄起的新閩系國(guó)企軍團(tuán)，在拿地端口從來沒有輸過，持續(xù)保持規(guī)?；瘮U(kuò)張。

2025年，建發(fā)，聯(lián)發(fā)，國(guó)貿(mào)，象嶼四大國(guó)企，均保持較為旺盛的投資欲望。持續(xù)大手筆布局主流的上海，成都，廣州，福建等核心城市，閩系江湖仍然還是值得關(guān)注。

新閩系四巨頭中的國(guó)貿(mào)地產(chǎn)，這幾年發(fā)展思路較為獨(dú)斷獨(dú)行，從來不走尋常路，如今也迎來了規(guī)?；{(diào)整，加強(qiáng)總部管控策略，迎接新的市場(chǎng)挑戰(zhàn)。

集團(tuán)生產(chǎn)部門大合并：強(qiáng)產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)

這幾年，房企在總部運(yùn)營(yíng)體系重塑方面，都做出了較為系統(tǒng)化的變化，從高周轉(zhuǎn)時(shí)代的大運(yùn)營(yíng)體系逐步轉(zhuǎn)向如今大產(chǎn)品體系。

其中大運(yùn)營(yíng)體系早期就是由龍湖地產(chǎn)牽頭，其核心關(guān)鍵點(diǎn)就是集團(tuán)強(qiáng)管控，對(duì)地區(qū)公司項(xiàng)目的全體經(jīng)營(yíng)周期做到系統(tǒng)化經(jīng)營(yíng)思維指導(dǎo)。

特別是在很多地區(qū)公司都設(shè)立了運(yùn)營(yíng)總角色，說的簡(jiǎn)單一點(diǎn)就是充當(dāng)城市總的助手，對(duì)地區(qū)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，業(yè)績(jī)回款，全方位的管理，解決一線項(xiàng)目實(shí)際問題。

龍湖地產(chǎn)也是早期率先把經(jīng)營(yíng)視角植入項(xiàng)目端口的房企，所謂的大運(yùn)營(yíng)體系，其實(shí)就是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，業(yè)績(jī)結(jié)果導(dǎo)向，項(xiàng)目總充當(dāng)了項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)第一責(zé)任人。

這與當(dāng)時(shí)很多國(guó)企央企強(qiáng)職能，弱項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)有著一定的差異化，因此，在行業(yè)前十年，大運(yùn)營(yíng)體系被很多房企效仿，包括后來的中海地產(chǎn)。

隨著民企軍團(tuán)的突飛猛進(jìn)，大運(yùn)營(yíng)體系被很多房企照搬，但是很多房企沒有學(xué)到其中的精髓，逐步變成了大生產(chǎn)體系。

很多房企總部雖然設(shè)立有大運(yùn)營(yíng)中心，其實(shí)就是把工程，運(yùn)營(yíng)，成本，招采等生產(chǎn)部門集中在一個(gè)部門管理，并未對(duì)地區(qū)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)有過多的干預(yù)。

因此，很多大運(yùn)營(yíng)總，似乎還是一個(gè)職能總角色，并不是一個(gè)經(jīng)營(yíng)管理思考很深的高管，這是這幾年行業(yè)內(nèi)普遍的問題。

隨著市場(chǎng)下行，產(chǎn)品時(shí)代來臨，如今很多房企開啟產(chǎn)品升級(jí)戰(zhàn)略，把產(chǎn)品提升到房企運(yùn)營(yíng)管理第一的位置，因此，大產(chǎn)品中心類型職能部門開始啟動(dòng)。

國(guó)貿(mào)地產(chǎn)作為從不走尋常路的閩系國(guó)企，近期在總部層面也開啟了組織重塑，把設(shè)計(jì)，工程，成本，運(yùn)營(yíng)，維保五大職能合并，成立新的建設(shè)管理部，并由建設(shè)管理部總經(jīng)理直接牽頭設(shè)計(jì)管理工作。

這種組織構(gòu)架，看起來與早期就實(shí)施大產(chǎn)品中心管控的綠城中國(guó)類似，把大工程生產(chǎn)與設(shè)計(jì)部門合并，從產(chǎn)品最前段入手，對(duì)地區(qū)項(xiàng)目的整體開發(fā)經(jīng)營(yíng)流程進(jìn)行全周期管理。

就在今年第一季度，越秀地產(chǎn)總部同樣把大生產(chǎn)與產(chǎn)品研發(fā)合并，在總部與區(qū)域公司都設(shè)立全新的生產(chǎn)管理中心。

可以看到，在這種全新的組織體系下，未來房企的產(chǎn)品戰(zhàn)略勢(shì)必有更多的可塑性，這也是很多房企能否穿越周期的最關(guān)鍵。

高管大換防：老將齊上位

從國(guó)貿(mào)地產(chǎn)這幾年的發(fā)展來看，整體經(jīng)營(yíng)質(zhì)量確實(shí)不算特別高，本質(zhì)上還是缺乏較為辨識(shí)度高的產(chǎn)品IP與品牌辨識(shí)度。

但是國(guó)貿(mào)地產(chǎn)背后的母公司是國(guó)貿(mào)控股集團(tuán)，類似建發(fā)集團(tuán)一樣的福建超級(jí)國(guó)企巨頭，整體資金實(shí)力相當(dāng)雄厚，因此也敢于拿一線城市核心土地。

本次總部組織調(diào)整的背后，很顯然是要牽頭運(yùn)營(yíng)體系重塑，新上任的集團(tuán)建設(shè)管理部總經(jīng)理依然由老人擔(dān)任：前上?？偨?jīng)理周中慶正式調(diào)任集團(tuán)建設(shè)管理部總經(jīng)理。

作為國(guó)貿(mào)地產(chǎn)培養(yǎng)的嫡系部隊(duì)之一，周總一路從福建到上海，其領(lǐng)導(dǎo)能力是有目共睹的，特別是來上海兩年時(shí)間，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)在上海的整體狀況似乎有了好轉(zhuǎn)。

前期與中鐵建地產(chǎn)合作，打造國(guó)貿(mào)中國(guó)鐵建·西派海上，隨后在上海也乘勝追擊，陸續(xù)在上海拿下多個(gè)地塊，算是穩(wěn)定了局面。

要知道，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)上海總經(jīng)理這個(gè)位置確實(shí)不好當(dāng)，周總前任是來自中海系的沈陽，已經(jīng)加盟中旅投資擔(dān)任華東區(qū)域總。

周總的接班人來自老國(guó)貿(mào)，原國(guó)貿(mào)地產(chǎn)福州總經(jīng)理鹿兵調(diào)入上海，上海一直以來都是閩系房企布局的重鎮(zhèn)，這幾年閩系國(guó)企似乎都陷入了低迷。

2023年之前的兩年，象嶼與建發(fā)集團(tuán)表現(xiàn)激進(jìn)與搶眼，但是近兩年拿地動(dòng)作減少，去化受限，口碑也還稍微達(dá)到巔峰，兩家房企在上海的聲音越來越小。

加上一直尚未正式入場(chǎng)的聯(lián)發(fā)集團(tuán)，今年也搭上了新加坡房企豐隆集團(tuán)布局上海核心區(qū)域，四大閩系軍團(tuán)來了一個(gè)上海齊發(fā)，誰笑到最后就看最后兩個(gè)多月時(shí)間。

福州總經(jīng)理崗位空出之后，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)廈門總經(jīng)理李劍峰暫時(shí)代管，兩個(gè)城市公司未來會(huì)不會(huì)迎來合并，如今確實(shí)還是未知數(shù)。

集團(tuán)建設(shè)管理部如今變成了核心經(jīng)營(yíng)部門，旗下核心業(yè)務(wù)由三位分管副總坐鎮(zhèn)，分管工程維保的梁國(guó)輝，分管運(yùn)營(yíng)的傅良取，分管成本的林珠玲。

梁國(guó)輝與林珠玲都是國(guó)貿(mào)的老人，工作多年，并且在國(guó)貿(mào)集團(tuán)多家子公司都擔(dān)任過相關(guān)專業(yè)高管職位。

傅良取，作為少數(shù)外聘的職業(yè)經(jīng)理人之一，早期在萬科福州公司擔(dān)任事業(yè)部總多年，2020年加盟國(guó)貿(mào)地產(chǎn)至今，也是從一線城市總調(diào)任集團(tuán)總部。

值得關(guān)注的是，早期外聘的另外一個(gè)萬科系產(chǎn)品高管，前國(guó)貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)產(chǎn)品中心總經(jīng)理劉菁，已經(jīng)在年初調(diào)入上海，牽頭美好生活研究院研究院，擔(dān)任院長(zhǎng)。

可以看到，整體高管團(tuán)隊(duì)是國(guó)貿(mào)嫡系為主，外聘經(jīng)理人為輔，這在如今地方國(guó)企陣營(yíng)屬于較為常見配置。

不過從實(shí)際出發(fā)，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)的整體待遇在如今市場(chǎng)確實(shí)不占優(yōu)勢(shì)，想要挖掘到市場(chǎng)上頂級(jí)人才，還是需要從其他激勵(lì)方面有調(diào)整才行。

總結(jié)

翻開國(guó)貿(mào)控股集團(tuán)的半年報(bào)，作為廈門超級(jí)國(guó)企，確實(shí)現(xiàn)金流夠扎實(shí)，因此能輸出給國(guó)貿(mào)地產(chǎn)的彈藥相對(duì)充足。

國(guó)貿(mào)地產(chǎn)上半年在土拍市場(chǎng)也相對(duì)活躍。據(jù)不完整統(tǒng)計(jì)，上半年攬獲5宗地塊，分別位于上海、福州、廈門以及成都，總投資金額約85.77億元

閩系房企似乎對(duì)地王項(xiàng)目都樂此不疲，之前是建發(fā)，如今是國(guó)貿(mào)，還是得益于兩家母公司的綜合實(shí)力。

光有流量，沒有利潤(rùn)的生意都是不可持續(xù)的，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)需要為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)重新思考，如何突破運(yùn)營(yíng)質(zhì)量與管理效率才是關(guān)鍵。

今天就聊到這里，對(duì)今天分享的內(nèi)容，歡迎大家留言討論。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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