10月9日，中國商務部公布新一輪的稀土出口管制限制，明確規(guī)定將對“用于研發(fā)或生產(chǎn)14納米以下邏輯芯片或者256層及以上存儲芯片……實施‘逐案審批’制度”。中國在全球稀土加工產(chǎn)能中占據(jù)主導地位，而高端半導體設備（如ASML和光刻機）精密光學系統(tǒng)和磁體中，都離不開特定的稀土元素；因此，這一管制措施精準影響了海外高端芯片的擴產(chǎn)計劃，同時也清晰地指向了扶持國內(nèi)半導體產(chǎn)業(yè)鏈、從“產(chǎn)品出海”的舊模式積極轉向“本地化運營”的新出海模式。

仲量聯(lián)行認為，從供應鏈視角來看，本次出口政策變化為中國芯片企業(yè)勾勒出了一條更具韌性的全球化發(fā)展路徑，激勵企業(yè)在海外通過投資建廠實現(xiàn)本地化運營；這已超越了簡單的貿(mào)易范疇，是企業(yè)嵌入全球價值鏈、實現(xiàn)更深層次全球化運營的體現(xiàn)，也直接催生了對于海外高端工業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的實質性需求。

2024年，中國芯片出口量達到2981.1億塊，金額達1594.991億美元，同比增長18.7%，一舉超越服裝、手機等傳統(tǒng)強項，成為去年出口額最高的單一商品。此外，中國芯片設計、封測及分立器件等環(huán)節(jié)上市企業(yè)境外業(yè)務收入的占比分別達到47%、62.3%和51.5%，已然具備參與國際競爭的技術水平和能力。

當前，驅動中國芯片企業(yè)出海的因素日益多元。一方面，中國企業(yè)出于貼近終端市場和提升交付效率的需要，謀求在東南亞、印度等新興市場布局，搶占消費電子和汽車電子芯片需求快速增長的機遇；另一方面則是面對不斷出臺的出口限制、關稅壁壘以及地緣政治風險上升等現(xiàn)實壓力的應對之策。

貿(mào)易數(shù)據(jù)顯示，作為全球最大的芯片采購國，美國每年進口約300億美元的芯片，主要來自東南亞。因此，中國半導體制造企業(yè)也更傾向于在政策友好且產(chǎn)業(yè)鏈配套完善的東南亞地區(qū)落地：例如已聚集逾300家半導體企業(yè)的馬來西亞檳城，正在成為中國企業(yè)布局生產(chǎn)的重要目的地。此外，為滿足本地化生產(chǎn)要求，企業(yè)也會在巴西等中南美洲市場設立制造基地。而研發(fā)驅動型企業(yè)更青睞落戶在科技樞紐與成熟半導體生態(tài)圈，如德國慕尼黑等地，以便直接對接本地頂尖工程師與創(chuàng)新資源；若要設立區(qū)域總部，擁有穩(wěn)定的法律環(huán)境和稅收優(yōu)惠的新加坡則是不二之選。

鑒于封測、分立器件等勞動密集型環(huán)節(jié)在中國芯片企業(yè)出海結構中占據(jù)主導地位，設立廠房無疑成為了眾多企業(yè)的首要任務；而隨著中國芯片企業(yè)深入全球化布局，相關房地產(chǎn)需求已從廠房需求擴展至研發(fā)中心、區(qū)域總部、辦公空間以及銷售中心等多元形態(tài)。

仲量聯(lián)行基于服務相關企業(yè)的豐富經(jīng)驗，梳理出了鏈上企業(yè)的海外選址這一環(huán)的核心關注點：

制造工廠

選址時的首要考量是電力與基礎設施的穩(wěn)定性，以及產(chǎn)業(yè)集群所帶來的供應鏈協(xié)同效應。例如，在東南亞布局時，企業(yè)需重點評估電網(wǎng)冗余能力與港口運輸條件；在以德國德累斯頓為代表的歐洲落子，則依托成熟的半導體產(chǎn)業(yè)鏈和嚴格的環(huán)保標準建設綠色工廠——即需滿足高等級潔凈室要求、充足的電力與水資源供應、低震動風險環(huán)境，并兼顧智慧化與可持續(xù)性——部分歐洲項目甚至要求50%以上的用電來自可再生能源。

研發(fā)中心

多采用租賃模式，傾向靈活彈性的租約以應對團隊規(guī)模變化，并優(yōu)先考慮區(qū)位對人才吸引的便利性以及建筑的適配性（如層高、承重能力、綠色認證等）。

區(qū)域總部或銷售中心

強調戰(zhàn)略區(qū)位與市場輻射力，由于德國法蘭克?？稍?小時的飛行航程內(nèi)覆蓋80%的歐洲市場，使其成為了中企登陸歐洲的門戶。

辦公空間

此類空間不僅需滿足運營效率與成本控制，還應在設計中體現(xiàn)品牌形象與科技感，以提升客戶體驗與本地化認同感。

在中國芯片企業(yè)的出海進程中，從選址、盡調，到談判、交付，再到后續(xù)運營維護，全周期、全鏈條的企業(yè)房地產(chǎn)管理都離不開全球化的專業(yè)服務機構的支持。針對時間緊、投產(chǎn)周期剛性的項目，專業(yè)服務機構可憑借在本地的通達網(wǎng)絡，優(yōu)先篩選出成熟、可立即投產(chǎn)的廠房物業(yè)，避免企業(yè)“從零啟動”，在綠地投資上耗費過多時間與資金；同時，依托對當?shù)禺a(chǎn)業(yè)園區(qū)、電力與水資源配套、業(yè)主資質等信息的深度掌握，全球化的專業(yè)服務機構能夠推薦配套完善、具備潔凈室、可“拎包入駐”的廠房，規(guī)避后續(xù)可能出現(xiàn)的電力不足、環(huán)保不達標等隱性成本。

在降本增效方面，專業(yè)服務機構不僅能在談判中為企業(yè)爭取有利條件，防止因趕進度或信息不對稱導致成本失控，還可協(xié)助處置海外擴張過程中產(chǎn)生的閑置資產(chǎn)，提升資金使用效率。此外，通過提供項目管理、資產(chǎn)評估、園區(qū)物業(yè)管理等延伸服務，專業(yè)服務機構能夠幫助企業(yè)在輕資產(chǎn)租賃、后續(xù)擴建、成熟廠房收購乃至綠地投資等不同階段做出科學決策，確保在政策風險和運營不確定性較高的海外市場中，始終保持靈活、安全、可持續(xù)的企業(yè)房地產(chǎn)布局。

結語：

在全球化格局與產(chǎn)業(yè)政策動態(tài)演進的背景下，中國芯片企業(yè)的出海戰(zhàn)略正面臨深刻重構。仲量聯(lián)行建議企業(yè)關注以下幾點：供應鏈的合規(guī)管理是首要前提；在高端制程相關的海外拓展中，相關企業(yè)需預判并管理好因上游原材料管制帶來的潛在交付風險；同時，應前瞻性地關注全球稀土供應鏈重構趨勢，為長期的供應鏈多元化做好準備。

仲量聯(lián)行以深度行業(yè)洞察為基礎，助力客戶精準把握政策風向背后的戰(zhàn)略意圖，將外部挑戰(zhàn)轉化為全球化布局的先機。我們提供的服務貫穿企業(yè)出海全周期：從基于供應鏈韌性的全球選址，到海外建廠與本地化運營的落地執(zhí)行，仲量聯(lián)行始終以專業(yè)的資產(chǎn)策略與顧問服務，為企業(yè)構建安全、高效且可持續(xù)的全球運營網(wǎng)絡。

*本文標題插畫部分為AI生成后二次創(chuàng)作