10月9日，中國(guó)商務(wù)部公布新一輪的稀土出口管制限制，明確規(guī)定將對(duì)“用于研發(fā)或生產(chǎn)14納米以下邏輯芯片或者256層及以上存儲(chǔ)芯片……實(shí)施‘逐案審批’制度”。中國(guó)在全球稀土加工產(chǎn)能中占據(jù)主導(dǎo)地位，而高端半導(dǎo)體設(shè)備（如ASML和光刻機(jī)）精密光學(xué)系統(tǒng)和磁體中，都離不開(kāi)特定的稀土元素；因此，這一管制措施精準(zhǔn)影響了海外高端芯片的擴(kuò)產(chǎn)計(jì)劃，同時(shí)也清晰地指向了扶持國(guó)內(nèi)半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)鏈、從“產(chǎn)品出?！钡呐f模式積極轉(zhuǎn)向“本地化運(yùn)營(yíng)”的新出海模式。

仲量聯(lián)行認(rèn)為，從供應(yīng)鏈視角來(lái)看，本次出口政策變化為中國(guó)芯片企業(yè)勾勒出了一條更具韌性的全球化發(fā)展路徑，激勵(lì)企業(yè)在海外通過(guò)投資建廠實(shí)現(xiàn)本地化運(yùn)營(yíng)；這已超越了簡(jiǎn)單的貿(mào)易范疇，是企業(yè)嵌入全球價(jià)值鏈、實(shí)現(xiàn)更深層次全球化運(yùn)營(yíng)的體現(xiàn)，也直接催生了對(duì)于海外高端工業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的實(shí)質(zhì)性需求。

2024年，中國(guó)芯片出口量達(dá)到2981.1億塊，金額達(dá)1594.991億美元，同比增長(zhǎng)18.7%，一舉超越服裝、手機(jī)等傳統(tǒng)強(qiáng)項(xiàng)，成為去年出口額最高的單一商品。此外，中國(guó)芯片設(shè)計(jì)、封測(cè)及分立器件等環(huán)節(jié)上市企業(yè)境外業(yè)務(wù)收入的占比分別達(dá)到47%、62.3%和51.5%，已然具備參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的技術(shù)水平和能力。

當(dāng)前，驅(qū)動(dòng)中國(guó)芯片企業(yè)出海的因素日益多元。一方面，中國(guó)企業(yè)出于貼近終端市場(chǎng)和提升交付效率的需要，謀求在東南亞、印度等新興市場(chǎng)布局，搶占消費(fèi)電子和汽車(chē)電子芯片需求快速增長(zhǎng)的機(jī)遇；另一方面則是面對(duì)不斷出臺(tái)的出口限制、關(guān)稅壁壘以及地緣政治風(fēng)險(xiǎn)上升等現(xiàn)實(shí)壓力的應(yīng)對(duì)之策。

貿(mào)易數(shù)據(jù)顯示，作為全球最大的芯片采購(gòu)國(guó)，美國(guó)每年進(jìn)口約300億美元的芯片，主要來(lái)自東南亞。因此，中國(guó)半導(dǎo)體制造企業(yè)也更傾向于在政策友好且產(chǎn)業(yè)鏈配套完善的東南亞地區(qū)落地：例如已聚集逾300家半導(dǎo)體企業(yè)的馬來(lái)西亞檳城，正在成為中國(guó)企業(yè)布局生產(chǎn)的重要目的地。此外，為滿足本地化生產(chǎn)要求，企業(yè)也會(huì)在巴西等中南美洲市場(chǎng)設(shè)立制造基地。而研發(fā)驅(qū)動(dòng)型企業(yè)更青睞落戶在科技樞紐與成熟半導(dǎo)體生態(tài)圈，如德國(guó)慕尼黑等地，以便直接對(duì)接本地頂尖工程師與創(chuàng)新資源；若要設(shè)立區(qū)域總部，擁有穩(wěn)定的法律環(huán)境和稅收優(yōu)惠的新加坡則是不二之選。

鑒于封測(cè)、分立器件等勞動(dòng)密集型環(huán)節(jié)在中國(guó)芯片企業(yè)出海結(jié)構(gòu)中占據(jù)主導(dǎo)地位，設(shè)立廠房無(wú)疑成為了眾多企業(yè)的首要任務(wù)；而隨著中國(guó)芯片企業(yè)深入全球化布局，相關(guān)房地產(chǎn)需求已從廠房需求擴(kuò)展至研發(fā)中心、區(qū)域總部、辦公空間以及銷(xiāo)售中心等多元形態(tài)。

仲量聯(lián)行基于服務(wù)相關(guān)企業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)，梳理出了鏈上企業(yè)的海外選址這一環(huán)的核心關(guān)注點(diǎn)：

制造工廠

選址時(shí)的首要考量是電力與基礎(chǔ)設(shè)施的穩(wěn)定性，以及產(chǎn)業(yè)集群所帶來(lái)的供應(yīng)鏈協(xié)同效應(yīng)。例如，在東南亞布局時(shí)，企業(yè)需重點(diǎn)評(píng)估電網(wǎng)冗余能力與港口運(yùn)輸條件；在以德國(guó)德累斯頓為代表的歐洲落子，則依托成熟的半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)鏈和嚴(yán)格的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)綠色工廠——即需滿足高等級(jí)潔凈室要求、充足的電力與水資源供應(yīng)、低震動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境，并兼顧智慧化與可持續(xù)性——部分歐洲項(xiàng)目甚至要求50%以上的用電來(lái)自可再生能源。

研發(fā)中心

多采用租賃模式，傾向靈活彈性的租約以應(yīng)對(duì)團(tuán)隊(duì)規(guī)模變化，并優(yōu)先考慮區(qū)位對(duì)人才吸引的便利性以及建筑的適配性（如層高、承重能力、綠色認(rèn)證等）。

區(qū)域總部或銷(xiāo)售中心

強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略區(qū)位與市場(chǎng)輻射力，由于德國(guó)法蘭克?？稍?小時(shí)的飛行航程內(nèi)覆蓋80%的歐洲市場(chǎng)，使其成為了中企登陸歐洲的門(mén)戶。

辦公空間

此類(lèi)空間不僅需滿足運(yùn)營(yíng)效率與成本控制，還應(yīng)在設(shè)計(jì)中體現(xiàn)品牌形象與科技感，以提升客戶體驗(yàn)與本地化認(rèn)同感。

在中國(guó)芯片企業(yè)的出海進(jìn)程中，從選址、盡調(diào)，到談判、交付，再到后續(xù)運(yùn)營(yíng)維護(hù)，全周期、全鏈條的企業(yè)房地產(chǎn)管理都離不開(kāi)全球化的專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的支持。針對(duì)時(shí)間緊、投產(chǎn)周期剛性的項(xiàng)目，專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)可憑借在本地的通達(dá)網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)先篩選出成熟、可立即投產(chǎn)的廠房物業(yè)，避免企業(yè)“從零啟動(dòng)”，在綠地投資上耗費(fèi)過(guò)多時(shí)間與資金；同時(shí)，依托對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)園區(qū)、電力與水資源配套、業(yè)主資質(zhì)等信息的深度掌握，全球化的專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)能夠推薦配套完善、具備潔凈室、可“拎包入駐”的廠房，規(guī)避后續(xù)可能出現(xiàn)的電力不足、環(huán)保不達(dá)標(biāo)等隱性成本。

在降本增效方面，專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)不僅能在談判中為企業(yè)爭(zhēng)取有利條件，防止因趕進(jìn)度或信息不對(duì)稱導(dǎo)致成本失控，還可協(xié)助處置海外擴(kuò)張過(guò)程中產(chǎn)生的閑置資產(chǎn)，提升資金使用效率。此外，通過(guò)提供項(xiàng)目管理、資產(chǎn)評(píng)估、園區(qū)物業(yè)管理等延伸服務(wù)，專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)能夠幫助企業(yè)在輕資產(chǎn)租賃、后續(xù)擴(kuò)建、成熟廠房收購(gòu)乃至綠地投資等不同階段做出科學(xué)決策，確保在政策風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)不確定性較高的海外市場(chǎng)中，始終保持靈活、安全、可持續(xù)的企業(yè)房地產(chǎn)布局。

結(jié)語(yǔ)：

在全球化格局與產(chǎn)業(yè)政策動(dòng)態(tài)演進(jìn)的背景下，中國(guó)芯片企業(yè)的出海戰(zhàn)略正面臨深刻重構(gòu)。仲量聯(lián)行建議企業(yè)關(guān)注以下幾點(diǎn)：供應(yīng)鏈的合規(guī)管理是首要前提；在高端制程相關(guān)的海外拓展中，相關(guān)企業(yè)需預(yù)判并管理好因上游原材料管制帶來(lái)的潛在交付風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，應(yīng)前瞻性地關(guān)注全球稀土供應(yīng)鏈重構(gòu)趨勢(shì)，為長(zhǎng)期的供應(yīng)鏈多元化做好準(zhǔn)備。

仲量聯(lián)行以深度行業(yè)洞察為基礎(chǔ)，助力客戶精準(zhǔn)把握政策風(fēng)向背后的戰(zhàn)略意圖，將外部挑戰(zhàn)轉(zhuǎn)化為全球化布局的先機(jī)。我們提供的服務(wù)貫穿企業(yè)出海全周期：從基于供應(yīng)鏈韌性的全球選址，到海外建廠與本地化運(yùn)營(yíng)的落地執(zhí)行，仲量聯(lián)行始終以專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)策略與顧問(wèn)服務(wù)，為企業(yè)構(gòu)建安全、高效且可持續(xù)的全球運(yùn)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)。

*本文標(biāo)題插畫(huà)部分為AI生成后二次創(chuàng)作