文｜鄧浩志

廣州賣(mài)得動(dòng)的房子只有這兩類(lèi)

從今年四月份開(kāi)始，廣州樓市就開(kāi)始持續(xù)的低迷，一直到“金九銀十”，市場(chǎng)也沒(méi)有明顯起色。但有兩類(lèi)型產(chǎn)品銷(xiāo)售情況相對(duì)理想：

一類(lèi)是實(shí)用率超高產(chǎn)品。你可以吐槽它產(chǎn)品不行，營(yíng)銷(xiāo)不行，管理不行等等，但耐不住140%甚至更高的套內(nèi)使用率。另外售價(jià)居然和同板塊其他開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)一樣，甚至還更便宜一點(diǎn)點(diǎn)。在市場(chǎng)下行的大背景下，性?xún)r(jià)比高于一切。所以，超高使用率樓盤(pán)橫掃剛需剛改，收割了所有僅剩的購(gòu)買(mǎi)力。當(dāng)然，這個(gè)優(yōu)勢(shì)并不是所有開(kāi)發(fā)商都具有的，僅存在于極個(gè)別市屬房企上。代表：地鐵，珠實(shí)，越秀。

第二類(lèi)是超精致的產(chǎn)品。精致考究的裝修，豪華的停車(chē)場(chǎng)，氣派的公共區(qū)域，移步換景的園林等等。其實(shí)主打“顏值”一直是市場(chǎng)突破的利器，這能讓你產(chǎn)生買(mǎi)了這套房，生活質(zhì)量將獲得很大的提升，在親友面前也更有面子了的感受。至于生活中一些具體細(xì)節(jié)，比如教育，出行，商業(yè)，醫(yī)療等配套問(wèn)題，很可能在那一刻變得可以克服了。這類(lèi)房企代表有：保利，龍湖，綠城等

至于有些主打施工質(zhì)量，主打物業(yè)管理水平，或者特別強(qiáng)調(diào)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，企業(yè)綜合實(shí)力的這類(lèi)樓盤(pán)，則明顯吃虧很多。因?yàn)樯厦娴哪切┵u(mài)點(diǎn)，有些是客戶(hù)不關(guān)心的，有些則是入住前體會(huì)不到的，有些更是客戶(hù)根本搞不懂的。

總的來(lái)說(shuō)，在如今樓市低迷的大背景下，想要求生存，要么關(guān)系比別人硬，能干別人干不了的事情，以增加自己的競(jìng)爭(zhēng)力。要么特別清楚消費(fèi)者的痛點(diǎn)和關(guān)注點(diǎn)，抓住反饋效果最好的領(lǐng)域充分發(fā)力。

廣州豪宅市場(chǎng)為何“停滯”了？

豪宅產(chǎn)品在樓市下行這四年時(shí)間里一直是逆市增長(zhǎng)的品類(lèi)，而最近這幾個(gè)月，全廣州的豪宅銷(xiāo)售都明顯放緩了。原因有兩個(gè)：一個(gè)是市場(chǎng)最近比較低迷。另一原因，據(jù)說(shuō)都是在等面粉廠項(xiàng)目出來(lái)。

“等新項(xiàng)目”這也有兩重意思：

一是等面粉廠這個(gè)項(xiàng)目出來(lái)。看看產(chǎn)品怎樣？看看最終售價(jià)如何？畢竟作為珠城邊緣而且望江的項(xiàng)目，一定會(huì)是市場(chǎng)的標(biāo)桿。等這個(gè)“錨”確定了之后，才好判斷其他項(xiàng)目性?xún)r(jià)比高不高，值不值得買(mǎi)。所以，有客戶(hù)想等著這個(gè)項(xiàng)目買(mǎi)，也有可能純粹等他作為參照，然后再確定買(mǎi)不買(mǎi)，什么價(jià)格買(mǎi)自己已經(jīng)鎖定的目標(biāo)項(xiàng)目。

二是除了面粉廠項(xiàng)目之外，最近廣州多個(gè)頂豪項(xiàng)目都準(zhǔn)備入市，比如荔灣的一線江景盤(pán)，比如琶洲的豪宅推新貨，天河的豪宅也有新貨。近期廣州豪宅市場(chǎng)真是超級(jí)熱鬧。

總的來(lái)說(shuō)，廣州頂豪市場(chǎng)將迎來(lái)近年來(lái)少有的熱鬧景象，這是廣州近幾年集中推售中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的必然結(jié)果。這也是樓市近年以改善和高端改善為主導(dǎo)，房企順應(yīng)市場(chǎng)需求的市場(chǎng)化結(jié)果。至于豪宅的前景，由于新增供應(yīng)大幅增加，我認(rèn)為會(huì)從前幾年的高端客戶(hù)搶著買(mǎi)，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)殚_(kāi)發(fā)商搶著賣(mài)。