有些人買(mǎi)房是為了安家，有些人買(mǎi)房是為了投資，而生活在英國(guó)利茲的保羅·泰勒（Paul Taylor）——?jiǎng)t靠買(mǎi)“別人不敢碰的房”一步步砌出了自己的“房產(chǎn)帝國(guó)”。

這位今年46歲的房東，看上去是個(gè)典型的“地產(chǎn)老炮”，但他的故事其實(shí)始于一個(gè)很樸素的執(zhí)念：

他二十出頭上大學(xué)的時(shí)候，每天路過(guò)一棟古老的運(yùn)河邊的樓房，總?cè)滩蛔《嗫磧裳邸?/p>

那是一座建造于19世紀(jì)的老辦公樓，旁邊還有一間小屋。

當(dāng)時(shí)的他還只是個(gè)IT專(zhuān)業(yè)的學(xué)生，兼職做房產(chǎn)管理的工作，沒(méi)想到二十多年后，這棟樓會(huì)成為他整個(gè)投資版圖上的“一顆明珠”。

今年，這棟樓終于在200多年后第一次掛牌出售，保羅立刻準(zhǔn)備出手：

“我早在二十多年前就愛(ài)上了這棟樓?！?/p>

如今他已經(jīng)成家立業(yè)，和妻子、兩個(gè)孩子住在利茲北部的Roundhay。他的團(tuán)隊(duì)已經(jīng)動(dòng)工，準(zhǔn)備把這棟歷史建筑改造成四套獨(dú)立的住宅，預(yù)計(jì)明年夏天完工。

他笑說(shuō)，這樣的項(xiàng)目在利茲市中心挺少見(jiàn)的——市中心全是高層公寓，獨(dú)棟房幾乎沒(méi)有。但正因如此，他才覺(jué)得特別有價(jià)值?！斑@棟樓既有老建筑的特色，又離市中心和交通站點(diǎn)都很近，還有自己的大門(mén)。”

而這個(gè)投資的背后，是保羅一路中的穩(wěn)扎穩(wěn)打。

他的第一桶金，來(lái)自2008年金融危機(jī)。

那時(shí)候他已經(jīng)靠著兼職的積蓄，創(chuàng)立了自己的房產(chǎn)管理公司Creative Space Management。

危機(jī)一來(lái)，大批新建公寓賣(mài)不出去，房?jī)r(jià)被腰斬。

他敏銳地意識(shí)到，這正是機(jī)會(huì)。

“當(dāng)時(shí)那些新房原價(jià)二十多萬(wàn)，當(dāng)時(shí)卻能用一半的價(jià)錢(qián)買(mǎi)到?！?/p>

于是乎，他用現(xiàn)金買(mǎi)下第一套公寓￡95,000，然后拿這套房抵押貸款，再去買(mǎi)第二套、第三套。

短短幾年，他在利茲市中心就擁有了12套出租公寓。

不過(guò)，很快他就遇到問(wèn)題：

市中心租客流動(dòng)太快。

“這些租客，不是搬去別的城市，就是被新樓盤(pán)吸引走了，我得一直找新房客?！?/p>

于是他開(kāi)始調(diào)整方向。賣(mài)掉大部分公寓，轉(zhuǎn)而買(mǎi)郊區(qū)的兩三居小房，目標(biāo)是家庭租客。

為了避開(kāi)跟首次購(gòu)房者的競(jìng)爭(zhēng)，保羅專(zhuān)門(mén)挑那些“銀行不肯貸款”的房。

沒(méi)有廚房、沒(méi)有浴室、屋頂漏水、結(jié)構(gòu)有問(wèn)題——?jiǎng)e人避之不及，他卻越看越喜歡。

這種房一般10萬(wàn)鎊左右一套，他買(mǎi)下后再花3萬(wàn)鎊左右翻修，讓房子煥然一新，市場(chǎng)價(jià)能漲到15-16萬(wàn)鎊，月租大約900鎊，回報(bào)率7%以上。

當(dāng)然，這樣做也有風(fēng)險(xiǎn)——“每筆投資都要能自負(fù)盈虧，交完貸款、維護(hù)費(fèi)后，還得有盈利?！?/p>

他的裝修理念也來(lái)自童年記憶。

小時(shí)候，他們一家租住在窗戶(hù)松動(dòng)、冬天漏風(fēng)的房里，屋里比外面還冷?！八晕液茉谝夥孔拥谋匦?，沒(méi)必要裝奢華廚房，首先得讓房子暖和舒服。”

他最極端的一次改造，把房子的能效等級(jí)從最低的G，直接提升到B。

當(dāng)然，他也笑著說(shuō)自己“犯過(guò)所有可能犯的錯(cuò)誤”。

剛開(kāi)始做時(shí)還沒(méi)孩子，他按自己?jiǎn)紊砟腥说膶徝姥b修——結(jié)果發(fā)現(xiàn)租客都是有孩子的家庭，孩子們可不會(huì)小心翼翼地用那些實(shí)木地板和精致的柜門(mén)……維修成本蹭蹭上漲。

加上這幾年人工費(fèi)猛漲、政府對(duì)房東的限制越來(lái)越多，他決定放慢腳步，不再瘋狂買(mǎi)房，而是轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)改造。

如今，他拿下了那棟夢(mèng)寐以求的運(yùn)河邊的老樓，準(zhǔn)備把它改造成四套住宅——這不僅是情懷，也是更聰明的布局。

商業(yè)改住宅有不少優(yōu)勢(shì)。

首先，稅更低——如果用一個(gè)承包商改造，增值稅只收5%，印花稅也按商業(yè)房產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)算，最高才5%，比住宅劃算多了。再加上能一份規(guī)劃申請(qǐng)做多套房，效率更高。

他還透露，自己簽了保密協(xié)議，不能公布購(gòu)入價(jià)，但預(yù)計(jì)改造完后每套房?jī)r(jià)值在35萬(wàn)到40萬(wàn)鎊之間，月租目標(biāo)2,500鎊左右。即使保守估算，收益率也能有7%。

他笑著說(shuō)道：“最有意思的是，越讓人興奮的項(xiàng)目，往往利潤(rùn)越低?！?/p>

從一個(gè)大學(xué)生路過(guò)心動(dòng)的老房，到如今手握千萬(wàn)資產(chǎn)的房產(chǎn)投資者，保羅·泰勒的故事像是英國(guó)房市的一面鏡子——充滿風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)遇，還有一點(diǎn)點(diǎn)運(yùn)氣。

他靠的不只是精明的算計(jì)，還有一種別人沒(méi)有的勇氣。

當(dāng)然，這種路線也并不適合所有人，比如對(duì)本地市場(chǎng)并不了解的海外買(mǎi)家。

畢竟，保羅的成功靠的是他對(duì)利茲每個(gè)街區(qū)、每種房型的熟悉，以及多年積累下來(lái)的本地人脈和施工經(jīng)驗(yàn)。

對(duì)于海外買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，這種“撿漏型”投資的風(fēng)險(xiǎn)極高——房子可能問(wèn)題一大堆，裝修成本和審批流程都難以掌控。

更何況，英國(guó)的老房翻修常常牽涉到復(fù)雜的建筑法規(guī)、能源標(biāo)準(zhǔn)和地方政府的許可，一不小心就可能會(huì)賠了夫人又折兵。

相比之下，海外投資者更適合從相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化的新房項(xiàng)目或成熟的住宅區(qū)入手，雖然回報(bào)率沒(méi)那么高，但風(fēng)險(xiǎn)更可控，也更容易打理。

ref：https://www.telegraph.co.uk/money/property/buy-to-let/i-built-a-property-empire-by-buying-unmortgageable-homes/

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