文/地產(chǎn)金融視界

10月10日，招商蛇口北京公司召開發(fā)布會，招商局地產(chǎn)（北京）有限公司（下稱“招商蛇口北京公司”）拋出的“全域服務(wù)”藍圖，將行業(yè)目光聚焦于“從造好房到造好生活”的轉(zhuǎn)型敘事。

然而，當發(fā)布會的聚光燈熄滅，現(xiàn)實差距逐漸顯現(xiàn)。招商蛇口北京公司旗下多個項目的維權(quán)聲浪與服務(wù)落地的現(xiàn)實落差，讓這場戰(zhàn)略升級更像一場懸浮的概念炒作。

01“豪華承諾”能否落地？

在這場被稱為“改寫高端人居的游戲規(guī)則”的發(fā)布會上，招商蛇口北京公司用密集的概念與數(shù)據(jù)構(gòu)建了一幅完美的服務(wù)圖景。

按照戰(zhàn)略描述，業(yè)主簽約后就能享受私宴、藝術(shù)、運動等全系服務(wù)，真正實現(xiàn)“美好生活提前發(fā)生”。招商蛇口北京公司總經(jīng)理呂傳來也表示，此次戰(zhàn)略升級已實現(xiàn)金融、文化、旅居、健康等多維資源的深度融合。

然而，理想豐滿，現(xiàn)實骨感。2023年，招商元璽（石景山區(qū)）憑借區(qū)位優(yōu)勢吸引大量關(guān)注，初期銷售表現(xiàn)亮眼。按照當時宣傳稿內(nèi)容，招商元璽不僅蟬聯(lián)多月石景山區(qū)住宅網(wǎng)簽金額銷冠，還在2024年7月登榜北京全市住宅新房網(wǎng)簽榜TOP7。在黃金周期間熱銷8.6億，10月更是僅歷時13天即熱銷破10億。

但是，因鄰近污染地塊引發(fā)，招商元璽引發(fā)了信任危機。據(jù)經(jīng)財社等報道，該項目與北京市生態(tài)環(huán)境局2022年度污染地塊名錄中的石景山68號地塊距離極近，該地塊原為首鋼園區(qū)焦化廠（精苯）地塊，屬于明確的污染治理地塊。據(jù)悉，該污染地塊范圍為首鋼園區(qū)焦化廠（精苯）地塊，東至規(guī)劃修理廠中街，西至織補創(chuàng)新工廠地塊，南至規(guī)劃群明湖南路東延；北至四焦化爐北路。而元璽項目四至為東至北辛安路，北至四焦爐北路，南至備件庫街以及西至修理廠東路。對于二者之間的距離也是眾說紛紜，有媒體稱最近為300多米，還有媒體報道指出最近出僅250米左右。

除此之外，在北京豐臺，由招商蛇口北京公司旗下北京招順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的招商臻園，在2023年9月28日取得銷售證，13棟樓累計批準銷售套數(shù)共649套，但截至2025年10月15日，該項目網(wǎng)簽套數(shù)共有383套，去化不足六成，整體網(wǎng)簽均價約5.66萬元/㎡左右，而該項目的指導(dǎo)價為6.5萬元/㎡。

在銷售價格縮水、去化不暢的時候，招商臻園的業(yè)主遇到了貨不對板、公區(qū)減配、交通出行不便等多個問題。在小紅書上，有網(wǎng)友爆料，樣板間展示的杜拉維特馬桶蓋板緩降靜音，但交付批次可能換成普通阻尼器。飄窗石材拼接縫可能正好在床墊邊緣，影響睡眠體驗。另外，示范區(qū)的日本早櫻等高價樹種，交付后物業(yè)費只夠養(yǎng)本地樹種。網(wǎng)紅打卡的鏡面水景，交房后可能會改成付費制。號稱1200㎡的會所，恒溫泳池只有半標尺寸，更衣室通道要穿過茶室。

而招商臻園的情況并非個例。據(jù)北京日報等媒體報道，招商雍合府項目合同約定的收房日期為2021年4月30日，但在此前開發(fā)商發(fā)送短信通知提前收房，更新后的集中收房日期為2020年12月31日-2021年1月3日，但在交付過程中出現(xiàn)了部分質(zhì)量問題，包括車庫漏水、地下室滲水、小區(qū)地面塌陷等。北京日報等報道顯示，有業(yè)主于2020年4月買下雍合府的一間兩居室及其下躍部分，但有六七根直徑約10—20厘米不等的水管從下躍天花板進入房間，水流聲清晰的同時，下躍窗外的采光天井并未完全封閉，下雨后形成積水，已經(jīng)滲入室內(nèi)墻壁，墻根處有一米多都是被水泡過的痕跡，墻皮已然脫落。

不僅如此，在該項目通知收房的三個月后，該小區(qū)規(guī)劃為人車分流的該小區(qū)地下車庫仍未正式啟用，車庫入口處正在加裝擋雨棚，新鋪的塑膠跑道多處破損，寫有項目名稱的景觀墻墻磚已經(jīng)脫落。業(yè)主稱，開發(fā)商對此的回復(fù)是“邊收房邊修復(fù)”。

（圖源：北京日報客戶端報道）

這些裝修減配、延期交付等問題引發(fā)集體維權(quán)，恰恰與發(fā)布會強調(diào)的“全周期服務(wù)”“提前兌現(xiàn)配套”形成反差，也讓“全域服務(wù)”的可信度大打折扣。

02 架構(gòu)動蕩與業(yè)績承壓 銷售端雪上加霜

維權(quán)風波未平，招商蛇口北京公司還面臨組織架構(gòu)頻繁調(diào)整與銷售業(yè)績不佳的雙重考驗。

2024年初，招商蛇口北京公司所屬集團啟動區(qū)域整合，將原有七大區(qū)域壓縮為華東、華南、華北等五大區(qū)域，北京公司隨之歸入華北區(qū)域體系。此后，進入2025年，調(diào)整節(jié)奏進一步加快。年初，集團宣布華東與江南區(qū)域內(nèi)部整合，區(qū)域版圖再度重構(gòu)。

與此同時，2025年初，招商蛇口北京公司還進行了總經(jīng)理的更換，原招商蛇口華東干將呂傳來離開華東區(qū)域，出任招商蛇口北京公司總經(jīng)理。6月，公開報道稱，集團再次進行整體的組織架構(gòu)調(diào)整，全面取消區(qū)域公司層級，從原有的“集團-區(qū)域-城市”三級管控轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹瘓F-城市”二級管控模式。

管理層的不穩(wěn)定在營銷核心崗位表現(xiàn)得尤為刺眼。2025年3月，深耕華北市場十余年的“營銷老將”于海波空降北京公司，出任招商蛇口北京公司副總經(jīng)理兼營銷總監(jiān)，負責通州云璟攬閱、亦莊招商璽等項目的營銷工作。但現(xiàn)實并未按預(yù)期推進，7月中旬于海波即確認離職，任職時間僅5個月。目前，營銷總一職暫由常務(wù)副總經(jīng)理符申超兼任。

雖然組織架構(gòu)進行密集調(diào)控，但是招商蛇口北京公司的業(yè)績并不盡如人意。據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2025年1-9月北京房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜中，招商蛇口以162.1億元的銷售額位居第四，與第三名越秀地產(chǎn)的銷售額相差近50億元。

在此背景下，公眾對招商蛇口北京公司“能否持續(xù)投入資源兌現(xiàn)‘全域服務(wù)’承諾”的擔憂，也愈發(fā)強烈。

03母公司財務(wù)承壓 “全域服務(wù)”落地動力不足

理論可行性與北京市場的落地現(xiàn)狀仍然存在巨大鴻溝，“全域服務(wù)”更像是被包裝的偽命題。

作為招商蛇口北京公司的母公司，招商蛇口本身的財務(wù)數(shù)據(jù)也折射出不小的經(jīng)營壓力。根據(jù)2024年年度報告，公司雖實現(xiàn)1789.48億元營收，同比增長2.25%，但歸屬于上市公司股東的凈利潤（以下簡稱“凈利潤”）僅40.39億元，同比大幅下降36.09%，主要原因是開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下滑及計提房地產(chǎn)項目減值準備同比增加。

2025年上半年，情況雖有小幅改善，但核心問題仍未解決。期內(nèi)，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入約514.85億元，同比微增0.41%；凈利潤約14.48億元，同比微增2.18%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤約9.62億元，同比減少31.23%。于2025年上半年，招商蛇口經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-20.06億元。

負債方面，報告期末，招商蛇口剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率63.10%、凈負債率66.42%、現(xiàn)金短債比為1.30。截至2025年6月30日，公司流動負債約3918.35億元，非流動負債約1972.6億元，其中，一年內(nèi)到期的非流動負債約481.94億元，短期借款為44.39億元。

銷售端的低迷則進一步加劇財務(wù)壓力。2025年1-6月，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約面積335.00萬平方米，同比減少約23.64%；累計實現(xiàn)簽約銷售金額888.94億元，同比減少11.94%。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜指出，全域服務(wù)對數(shù)字化、運營能力要求極高，且利潤薄、競爭激烈，需長期投入。招商蛇口能否持續(xù)盈利、建立品牌溢價，仍需觀察。

而在母公司財務(wù)承壓、自身業(yè)績不佳且維權(quán)頻發(fā)的背景下，招商蛇口北京公司的“全域服務(wù)”，不僅面臨“落地難”的現(xiàn)實問題，更被質(zhì)疑為“缺乏支撐的偽命題”。