番禺，又來個狠角色。

今天早上10點，黃沙島地塊開拍，吸引了綠城和龍湖對打。

最終經(jīng)過16輪報價，最終地塊由綠城拿下，成交總價約4.97億元，樓面地價約2.59萬元/平，溢價率18%，是今年溢價率最高的地塊之一。

今天的戰(zhàn)況非常膠著，龍湖和綠城你來我往，經(jīng)常是剩下最后30秒，來個突襲式報價。

來到第13輪，報價開始提速了，最短間隔時間僅5秒。

說起來，這兩位選手都是番禺土拍市場的老熟人了，不是清一色國央企，也都在番禺市場上嘗到甜頭。

番禺成熟片區(qū)、供應(yīng)空窗期長、小而美地塊，疊加優(yōu)質(zhì)景觀屬性，確實能賺到錢的。

去年12月新光快速東側(cè)地塊，也是綠城戰(zhàn)龍湖，最終龍湖勝出。

這塊地也就是龍湖亞倫央璟頌，樓面地價1.47萬/平，單價3-4萬/平，到現(xiàn)在已經(jīng)在賣最后一棟。

據(jù)說利潤率15%，觸發(fā)了甲方最高檔的獎勵機制。

同樣是去年12月，綠城拿下的中銀南地塊，即綠城玉海棠，樓面地價1.69萬/平，單價3.8-4.5萬/平，兩棟樓早早就被搶光了。

而相比前邊這些地塊，黃沙島地塊，稀缺性就更加突出了。

我們昨天劇透時就說過，黃沙島地塊，是番禺近10年來最好的地塊。

一線南向無遮擋0線江景+島居環(huán)境+1.1容積率+24米限高+番禺區(qū)府核心區(qū)。

大家要知道，不管在番禺還是對比市區(qū)，黃沙島地塊的綜合指標，是有充足的唯一性的。

近5年來，廣州市區(qū)南向江景宅地就只有5宗，真一線南向無遮擋宅地就只有保利臨江大道地塊。

再加上島尖條件，這個數(shù)量直接就是0。

而且，江景+島尖條件，不管在二沙島、洛溪島還是黃沙島，歷來都是頂豪誕生地。

宜居的慢生活節(jié)奏，黃沙島地塊也有，明顯跟市區(qū)豪宅是兩種不同的調(diào)調(diào)。

這次地塊出讓，還要建濱江公園、修好周邊道路，還要建一個7人制足球場，配套整體都刷新了。

這就決定了，黃沙島地塊天花板可以拉到很高。

再講到1.1容積率，也并不容易，畢竟這里不是增城花都這些外圍區(qū)，核心區(qū)對容積率的把控，還是非常嚴格的。

黃沙島地塊的指標，實際上已經(jīng)能跟世界大觀四期媲美了。

另一方面，產(chǎn)品指向很清晰，小而美的江景疊墅，超高使用率，80-90套左右貨量。

假如說，這個地塊產(chǎn)品設(shè)計能夠做到，1500-2000萬左右，700多方使用空間，加上板塊條件條件，是能夠作為第一居所的。

我們也計算了一下，從黃沙島地塊到萬博，開車大概半小時，到琶洲40分鐘。

地塊距離番禺廣場站約900米，這里有3+18+22號線，三線交匯，通達度很高。

既能平替市區(qū)的疊墅盤，或者說大平層置換疊墅，吸引城區(qū)高端外溢客戶，又能給番禺本地土豪做終極改善。

簡單對比一下，1500-2000萬左右，在天河核心區(qū)，能買到150-200平左右的二線江景大平層，使用率100%左右。

如果對比世界大觀，那就更明顯了。

今年，世界大觀三期越秀國貿(mào)·觀樾|天湖網(wǎng)簽了一套建面約210平的合疊，成交總價4082.56萬，折合單價19.4萬/平，看齊二沙島宏城花園。

而世界大觀三期去年的樓面價約為4.75萬/平。

當(dāng)然，疊墅產(chǎn)品的土地盈利成本、產(chǎn)品使用率和普通高層相比，本身就是兩個范疇。

但可以確定的是，疊墅產(chǎn)品溢價空間會更大，議價能力也會更高，對于產(chǎn)品力優(yōu)秀的房企來說是更有優(yōu)勢的。

而且，核心區(qū)域景觀型疊墅產(chǎn)品，銷量表現(xiàn)確實不錯，說明需求確實存在。

參考世界大觀三期，去年年末開售，目前已經(jīng)賣掉35套，還剩下7套未售。

放在番禺來看，這部分高端購買力，是沒有被消耗的。

來看番禺板塊的墅類產(chǎn)品成交情況。今年成交了22套，數(shù)量并不多。

番禺墅類產(chǎn)品成交都是靠著早期地塊的新貨在撐著，確實沒有新產(chǎn)品出來。

在這種情況下，二手成交都格外活躍。

3月份，萬博錦繡香江一連成交3套獨棟墅類產(chǎn)品，總價全是8位數(shù)，單價7.8-9.8萬/平。

地塊旁邊的黃沙島花園，時隔4年終于又在貝殼成交了一套，總價2018萬，單價5.2萬/平。

這個項目，樓齡20年了，正到了置換升級的周期，2000萬內(nèi)，原地置換到隔壁更新、更高使用率的產(chǎn)品，何樂而不為呢？

這就說明，番禺內(nèi)生市場上，黃沙島地塊基本沒有對手，而且潛在需求量也挺大，產(chǎn)品迭代的競爭力會非常強悍。

按照黃沙島的拿地成本來看，可操作空間也很非常大，只要單價去到5萬/平以上，就能盈利了。