我們都說現(xiàn)在樓市是改善時代

關(guān)于什么樣的產(chǎn)品配得上改善兩個字，已經(jīng)說了很多了

但這個話題一直以來都存在缺口

關(guān)于：什么樣的地段才算得上是改善地段

為什么會有這個話題

問問身邊的人，發(fā)現(xiàn)關(guān)于改善產(chǎn)品大家都能說出一二來

但是如果說什么樣的地段是改善地段，如今客戶對好地段的評判水準(zhǔn)

依舊還停留在

環(huán)線論、配套論、中心論、鐵學(xué)商論

但是樓市已經(jīng)發(fā)展這么多年了

關(guān)于地段好不好，單純只看在不在內(nèi)環(huán)內(nèi)，與地鐵口的距離，學(xué)校的梯隊(duì)，已經(jīng)不夠了

因?yàn)檫€有一個城市化發(fā)展的背景是

像上海這樣的一線核心城市，早已慢慢實(shí)現(xiàn)了多中心化，而即便是當(dāng)初資源缺乏的郊區(qū)，配套也幾乎實(shí)現(xiàn)了滿配

換句話說，一個城市發(fā)展下去

板塊的配套逐漸趨同化、去中心化

此時此刻，我們應(yīng)該采用更加多維的角度，來重新看待地段的價值

一個真正的改善地段應(yīng)該擁有什么樣的新標(biāo)準(zhǔn)？

最近我總結(jié)了幾個關(guān)于判斷改善地段，你必須要看的幾個“隱形因素”

今天和大家探討，也歡迎大家一起留言討論

01

我認(rèn)為不僅要把房子的房齡作為參考

還要把板塊地段的房齡，納入考量范圍內(nèi)

換句話說，不僅房子要因折舊情況判定價格，地段折舊程度也影響價值

但很多時候，人們卻忘了考慮外部因素

一、改善會首先離開成片老破小扎堆地段

一個整體老化且更新速度慢的板塊，整體進(jìn)入改善的周期要比其他地方更長，也因此價值兌現(xiàn)得也慢

地段的老化情況，不僅讓我們看到的是這里老房子多不多

也直接決定了板塊人群的活力、商業(yè)業(yè)態(tài)、配套夠不夠先進(jìn)等

大家去過上海那些擁有成片老破小或者工人新村的地方嗎

在上海，老房子(非歷史建筑)最密集的地方應(yīng)該就是楊浦區(qū)的控江路、軍工路、大連路一帶了

這里曾分布著鞍山、鳳城、控江、長白、工農(nóng)等大量工人新村，建筑風(fēng)格相似且規(guī)模龐大，統(tǒng)稱為“兩萬戶”

大量的工人新村建于上個世紀(jì)五十年代

很多老房子都逼近七十年的產(chǎn)權(quán)房齡

最后的結(jié)局大概率是美麗家園或者原拆原建，板塊的整體面貌是煥新了

但是卻不是徹底性的變化，因?yàn)榕涮缀途幼∪巳寒嬒?，基本不?/p>

那么，在老房子集中的市區(qū)，怎樣的地段才算得上改善呢

二、地段可以老，但更新速度要快

以楊浦區(qū)為例，如今楊浦最有價值的地段是東外灘和新江灣城

前者雖然存在較多老房子但更新速度很快，后者是幾乎全新開發(fā)的國際住區(qū)

徐匯濱江的價值能夠在這兩年有這么快的增幅，也是因?yàn)橄啾绕渌麉^(qū)，更新的速度是史無前例的

可以比較清晰的看到，不是城市微雕般革新而是大刀闊斧80萬方城市舊改的東安一二村

未來整個徐匯濱江板塊的老房子比例將會因?yàn)闁|安一二村和江南新村的拆遷舊改而極大降低

也就是說，像徐匯濱江這樣，慢慢將內(nèi)部的老房子更新成為當(dāng)下商品房，并不斷引進(jìn)優(yōu)質(zhì)資源的板塊

才沒有走在時代后面

像上海這樣的城市，房子越老地段越好的地方比比皆是

這句話沒錯，但要看怎么比較

如果說這個小區(qū)內(nèi)部很高大上，但是周邊全是破敗的老破小，肯定算不上真改善了

可以肯定的是，當(dāng)一個地段位置絕佳的板塊，出現(xiàn)大面積大體量的整體拆遷舊改，并引進(jìn)更多商業(yè)和產(chǎn)業(yè)配套的時候

地段升值的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，就來了

三、板塊地段里不能存在動遷大居、安置房

像上海江橋、浦江、徐涇北城這樣的地段為什么起不來，本質(zhì)上就是動遷占據(jù)了大部分住宅地塊之后

地段的基本素質(zhì)，已經(jīng)定型了

它們一定不是真正的改善地段，但肯定是不錯的剛需板塊，該有的配套都有，生活基本需求都能得到保障

但毫無疑問的是，客戶等到改善階段，想要提升生活品質(zhì)之后

首先想做的，就是要逃離這樣的純剛需地段

所以，對于市區(qū)來說，真正的改善地段應(yīng)該是那種沒有大量成片老破小，且一直在更新舊改的地方

而在郊區(qū)里，全新開發(fā)的新城的價值要大于動遷或者老城土著集中的地方

02

除了房齡，板塊人均居住面積，一定程度也決定了地段的氣質(zhì)

想要置換到改善地段的客戶

除了關(guān)注產(chǎn)品和地段的基本素質(zhì)，還需要關(guān)注，這個地段現(xiàn)有小區(qū)的大小戶型比例

如果，一個地方基本都是小戶型扎堆，那么大概率會吸引來的是

投資的、學(xué)區(qū)的、剛需的居住需求

就會出現(xiàn)板塊混居的情況，就像一個小區(qū)，如果都是140平以上純大戶型就會高端宜居那樣，板塊也是如此

而當(dāng)我們?nèi)タ瓷虾Ｄ切┫鄬玫牡囟?，有哪些是大戶型為主?/p>

這里我在網(wǎng)上找到一個數(shù)據(jù)給大家作為參考

可以看到黃浦區(qū)偏改善地段， 為黃浦濱江

而能看到靜安新晉中產(chǎn)板塊大寧的改善度也不錯，四房及以上戶型占比達(dá)到33%

而毫無疑問，楊浦區(qū)最宜居的地方就是新江灣城了

這里匯集不僅板塊房齡新，老破小很少，且板塊開發(fā)堅(jiān)持低密度

吸引來大批做改善產(chǎn)品為主的開發(fā)商，如仁恒、九龍倉、建發(fā)、保利等

所以比較建議想要改善置換的客戶

除了關(guān)注地段的鐵學(xué)商是否符合自己的需求之外

也要考慮下整個板塊的大小戶型比例，盡量避開小戶型扎堆的地段，往更大戶型居住群體選擇的地方去置換

一旦整個板塊的戶型面積拉大，就決定了進(jìn)入這個板塊的門檻，客戶購買力是不低的

而正因?yàn)槿绱?，我們也能看到以大戶型為主的板塊，會孵化出更多更改善的配套來

03

比如，更高端商業(yè)業(yè)態(tài)，大概率就會出現(xiàn)在那些以改善戶型為主的板塊

之前我們有片文章，也提到過類似這樣的觀點(diǎn)：你家小區(qū)地段好不好，看周邊商業(yè)就知道

一個板塊的地段夠不夠改善，得看它有沒有孵化出高端商業(yè)品牌和形態(tài)

如早期我們說，看周邊有沒有星巴克、麥當(dāng)勞，到后來的喜茶、盒馬

每過一段時間，都會有一個商業(yè)品牌代表著地段的素質(zhì)

而如今我覺得，現(xiàn)在比較具有參考意義的商業(yè)品牌是：山姆

你家小區(qū)附近有沒有山姆，決定地段是否偏改善

山姆會員店的選址和中產(chǎn)聚集有著千絲萬縷的聯(lián)系

山姆不管是定價還是背后的商業(yè)邏輯，都嚴(yán)格按照服務(wù)好中產(chǎn)階級為首要目標(biāo)

因?yàn)樯侥愤M(jìn)入的一二線重點(diǎn)城市，更傾向于選擇當(dāng)?shù)氐暮诵纳倘Α⑿屡d富人或者中產(chǎn)聚集地

比如山姆在深圳的第一家店，就選址在深圳福田香蜜湖板塊

這里不僅是深圳福田的核心區(qū)

更是深圳對外重要城市會客廳的窗口

因?yàn)樯侥贰案蝗嗽?、消費(fèi)力強(qiáng)”的選址原則，周邊普遍都是豪宅大戶型，且房價高于周邊至少20-50%，可見山姆選址之精準(zhǔn)

所以，可以從山姆的選址判定，這個地段的改善、中產(chǎn)成分足不足，是完全站得住腳的

除了山姆，那些中產(chǎn)消費(fèi)品牌，也可以成為輔助參考點(diǎn)，比如時下最火的高端品牌：始祖鳥、lululemon等

當(dāng)你發(fā)現(xiàn)小紅書上那些精致白領(lǐng)最愛的品牌開到你家門口商場里面的時候

自家小區(qū)地段的含金量，又可以往上提一提了

除了品牌，還有高端商業(yè)形態(tài)，有沒有在這個地段孵化出來？

如今在上海最火的商業(yè)形態(tài)有幾種，早幾年是TOD，現(xiàn)在是POD

曾經(jīng)我們?nèi)ミ^徐涇的萬科天空之城就是如此

而現(xiàn)在更火的是POD，如徐匯萬科廣場

還有徐匯濱江的濱水低密商業(yè)西岸夢中心

圖源：西岸夢中心@田方方

這個商業(yè)在原亞洲最大水泥廠舊址上轉(zhuǎn)型建設(shè)，以中國首個百老匯文化風(fēng)格場館群和蘭桂坊休閑餐飲為特色

是徐匯濱江轉(zhuǎn)型文化科技融合新城孵化出來的全新濱水商業(yè)形態(tài)

在一個地段中，如果能夠看到被引進(jìn)時下高端的商業(yè)品牌，孵化出當(dāng)下最先進(jìn)新潮的商業(yè)形態(tài)

那么，這個板塊的人群消費(fèi)力、居住環(huán)境、生活活力、升值潛力，都不會太差

這一點(diǎn)也很關(guān)鍵

04

接著，我們可以再觀察，在前面三點(diǎn)的前提下

真正的改善板塊，還會疊加更多加分項(xiàng)

比如，有沒有國際化資源

在上海這樣的一線城市，國際教育資源扎堆的地方，地段肯定更高一籌

舉個例子，浦東的前灘，靠的不僅是產(chǎn)業(yè)和規(guī)劃，背后的隱形元素更是它的國際化教育

讓那些有實(shí)力的家長們，用腳投票，投成了最近十年浦東房價漲幅最高的地方，沒有之一

當(dāng)初這么多打新客戶選擇前灘，就是為了搶學(xué)區(qū)

這里不僅有華二前灘，與此同時，周邊還有惠靈頓外籍人員子女學(xué)校和民辦惠立學(xué)校、上海紐約大學(xué)

國際化醫(yī)療資源有新加坡萊佛士醫(yī)院、曜影醫(yī)療

最大商業(yè)體太古里是太古地產(chǎn)、鐵獅門公司合作的，多座高端五星級酒店，如香格里拉、華爾道夫等

這就是前灘無可替代的實(shí)力

當(dāng)你在選擇地段時，如果看到周邊基本是國際化配套環(huán)繞時，這個地段肯定很值錢

05

那么，在這樣的改善地段之下

我們還可以關(guān)注次新房對比周邊老破小的溢價程度

也能反映出這個板塊的改善程度，帶來多少的房產(chǎn)溢價

我舉個例子，大家對比參考

靜安大寧一個典型的上海改善板塊，它板塊內(nèi)的次新房對比老破小的溢價程度可以達(dá)到93%-152%

對于這樣的板塊來說

改善產(chǎn)品在改善地段，真正最大化了房產(chǎn)價值

當(dāng)我們反過來看，一個改善產(chǎn)品放到了純剛需板塊，對比老破小來說，溢價程度又是多少呢

華新的徐涇北城是上海典型的剛需板塊，這里的次新房掛牌價格在4萬/平出頭，而周邊老小區(qū)，掛牌價格為3萬/平左右，溢價能力遠(yuǎn)低于周邊真正的改善板塊華漕和徐涇

因此我們在考慮置換的時候

也要將板塊整體房齡、板塊大小戶型面積比、是否存在動遷大局扎堆、高端商業(yè)、國際化配套等考慮在內(nèi)

它們分別決定了地段的老化情況、人口密度、資源占有率、改善客戶情況、地段活力等

樓市不同時期，我們應(yīng)該用不同角度判斷地段能級

今天和大家聊改善板塊

也是為了講清楚這個觀點(diǎn)

一個改善產(chǎn)品一定離不開產(chǎn)品+地段維度的改善，相輔相成

只有在這樣的外部條件下，才能讓好產(chǎn)品的價值真正兌現(xiàn)

以上為正文，來自喬不絲

這是真叫盧俊公眾號的第6276篇原創(chuàng)文章

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