在東莞長安鎮(zhèn)廈崗社區(qū)，5萬平方米的海螺體育公園內，下班員工正沿著步道慢跑，不遠處的天工智谷智慧食堂里，智能結算系統(tǒng)前的隊伍有序流動。很難想象，這座如今入駐率突破90%、年產值超80億元的智能制造園區(qū)，2024年還因市場波動陷入招商低谷。

從2021年攜22億元投資、50年產權紅本的“高光入市”，到2024年直面產業(yè)園同質化競爭的“寒冬期”，再到如今集聚76家企業(yè)的“逆襲標桿”，天工智谷用5年時間走出一條罕見的“U型發(fā)展曲線”。其背后，不僅是東莞“工改工”項目從“重硬件”到“重生態(tài)”的轉型縮影，更是知榮·天工智谷董事長黃志深作為制造業(yè)出身開發(fā)者對企業(yè)需求的深刻洞察。

▲舊廠區(qū)

▲新園區(qū)

價值大于價格：多維生態(tài)構建核心競爭力

作為東莞市首批工改工項目，天工智谷出身不凡。背后站著的，是擁有香港上市公司背景加持的東莞知榮制衣有限公司。2021年，22億元的重金投入，將占地約為11萬㎡的舊廠區(qū)改造為50萬㎡的產業(yè)園，打造集高標廠房、總部大廈、人才公寓于一體的產業(yè)載體。

“我們的老板本身就是做制造業(yè)出身，深刻理解制造業(yè)企業(yè)的痛點和需求?！碧旃ぶ枪日猩特撠熑藦堉痉奸_門見山地指出了天工智谷的底層優(yōu)勢。她表示，這與許多由地產商開發(fā)的園區(qū)有本質區(qū)別，天工智谷是從“用戶視角/需求”出發(fā)來設計和運營的。

這一基因，直接體現(xiàn)在園區(qū)的“好用”上。從貨梯承重、卸貨平臺高度，到長產線的廠房空間布局，每一個細節(jié)都精準匹配現(xiàn)代制造企業(yè)的生產流程。“我們賣的不是簡單的空間，而是一套能夠幫助企業(yè)降本增效的生產解決方案?！?/p>

然而，擁有高標準廠房和清晰產業(yè)定位的“優(yōu)等生”，也未能避開市場的周期性考驗。2024年，隨著周邊產業(yè)園密集入市與宏觀經濟波動，天工智谷深陷招商寒冬。

不同于行業(yè)普遍“降價促銷”思路，天工智谷選擇了一條“價值競爭”的道路。在張志芳看來，其價值由五個維度共同構成：開發(fā)運營理念、稀缺地段、產業(yè)集聚、硬核產品、完善配套與多維服務。

其中，最具說服力的是其構建的“上下樓即上下游”的產業(yè)生態(tài)。園區(qū)聚焦智能制造與電子信息產業(yè)，定向引入蘋果、華為、比亞迪等龍頭企業(yè)的10家國家高新技術企業(yè)與3家專精特新企業(yè)，形成了強大的產業(yè)鏈磁吸效應。

“軟環(huán)境”決勝：打造“15分鐘產城融合生活圈”

企業(yè)的競爭，歸根結底是人才的競爭。天工智谷將運營重心放在了打造“留人”的軟環(huán)境上。

為此，一個看似“不經濟”的決策被強力推行——投入超500萬元，打造一座可容納3000人、配備智能結算系統(tǒng)的“智慧食堂”。從粵式燒臘到湘川小炒，從輕食沙拉到特色面點，這里被員工譽為“東莞產業(yè)園食堂天花板”。

更超出常規(guī)園區(qū)服務范疇的，是園區(qū)對社區(qū)責任的主動擔當。為改善及美化社區(qū)環(huán)境，投資方東莞知榮制衣有限公司捐資2000萬元，將園區(qū)旁一個臟亂的再生資源回收站，改造為5萬平方米的海螺體育公園，并無償捐贈給社區(qū)。這一舉措，不僅補齊了社區(qū)與園區(qū)的公共設施短板，更模糊了產業(yè)區(qū)與生活區(qū)的界限。如今，這座公園不僅是員工的休閑地，更成了企業(yè)招聘的“加分項”。

此外，園區(qū)還配套了精裝人才宿舍和2849個停車位，企業(yè)員工住得近，大幅縮短通勤時間；規(guī)劃2萬㎡天悅匯商業(yè)配套，奶茶店、超市、高端餐飲即將落地。員工下班后步行即可實現(xiàn)“健身、聚餐、購物”一站式需求，“15分鐘產城融合生活圈”有效降低企業(yè)員工流失率。

“我們做的這一切，最終都是為了降低園區(qū)企業(yè)的綜合運營成本，尤其是隱性的人力管理成本?！睆堉痉急硎?，“從解決員工吃住行、健身娛樂，到聯(lián)合學校及機構為企業(yè)解決發(fā)展難題，未來計劃聯(lián)合企業(yè)舉辦相親、籃球賽等園區(qū)活動，都是為了解決人才的后顧之憂，讓企業(yè)老板能安心搞生產、謀發(fā)展?！?/p>

經過系統(tǒng)化升級，如今的天工智谷已然形成了“優(yōu)質生產辦公空間+完善生活配套+健全產業(yè)生態(tài)”的三位一體格局。在空間層面，園區(qū)提供從初創(chuàng)企業(yè)孵化器到成熟企業(yè)總部的全周期空間解決方案，滿足不同類型企業(yè)的成長需求；在配套層面，除了標桿餐廳，還自帶2萬㎡商業(yè)配套，打造“15分鐘工作生活圈”；在產業(yè)生態(tài)層面，園區(qū)定期組織產業(yè)鏈上下游交流會、政策解讀會、投融資對接活動，促進企業(yè)間的協(xié)同創(chuàng)新。入駐企業(yè)找到的不僅是一個生產/辦公場所，更是一個可以專注發(fā)展核心業(yè)務的平臺。

從低谷逆襲至90%入駐率，天工智谷用一場“U型”逆襲證明：在產業(yè)地產的下半場，硬件優(yōu)勢的門檻正在消失，決定園區(qū)最終價值的，是看不見的“運營能力”。

從捐資千萬建公園，到豪擲超500萬建食堂，再到操心員工的“終身大事”，這些舉措背后，是一種“與企業(yè)共同成長”的生態(tài)哲學。它證明，最好的招商，是讓現(xiàn)有的企業(yè)成功；最好的服務，是洞察并滿足企業(yè)與人才未被言明的深層需求。這或許正是其在歷經寒冬后，能迎來滿園春色的終極密碼。

項目介紹：

天工智谷項目，由有著10余年園區(qū)經營經驗，香港上市企業(yè)開發(fā)背景的東莞知榮制衣有限公司投資22億元打造，廣東邦園產業(yè)運營管理。項目規(guī)劃總建筑面積逾50萬平方米，是集高標廠房、總部辦公、科創(chuàng)研發(fā)、商務配套等多功能于一體的綜合性園區(qū)；以智能制造及電子信息產業(yè)為主導，新能源、新材料、5G產業(yè)為特色，培育新型產業(yè)鏈和產業(yè)集群，打造粵港澳智能制造產業(yè)示范基地。

天工智谷依托邦園產業(yè)運營平臺，搭建了T+專屬運營服務體系，為入園企業(yè)提供從基礎配套物業(yè)服務到政策服務、信息服務、科技服務金融服務等一站式全鏈條企業(yè)服務，以專業(yè)運營能力賦能園區(qū)企業(yè)，幫助企業(yè)降低成本，提升企業(yè)效能，助力企業(yè)高質量發(fā)展。

目前天工智谷已簽約入駐了超70家以裝備制造五金模具和電子信息行業(yè)為主的企業(yè)，均是蘋果、華為、格力、比亞迪、保時捷、瑪莎拉蒂等知名企業(yè)的供應商：其中，規(guī)上占比超50%，國家高新占比40%，這些企業(yè)已陸續(xù)進駐投產，園區(qū)正逐漸成為一座產業(yè)功能齊全、高端產業(yè)資源集聚的產業(yè)示范基地。