文/狗蛋分蛋

邦泰又拿地了。

10月22日，邦泰集團(tuán)在廣西南寧再度出手，以底價(jià)拿下一幅住宅用地，據(jù)統(tǒng)計(jì)，這已經(jīng)是今年到目前為止，邦泰拿下的第22宗地了。

關(guān)于這家房企，我們之前簡單聊過，來自四川樂山，是一家民營房企，有人說，它也是近年來，中國房地產(chǎn)市場中的——

民企最強(qiáng)黑馬。

民營房企的式微，市場有目共睹。

去年，權(quán)益口徑下，全國銷售額十強(qiáng)，已經(jīng)沒有純民企的身影了。拿地上，民營房企的權(quán)益拿地金額，在全國百強(qiáng)房企中的占比僅為8.5%。

到了今年，情況有些許好轉(zhuǎn)，但大勢依舊。

1-9月，權(quán)益銷售榜前10，還是沒有純民企，不過民營房企的拿地權(quán)益金額占比有提升，從去年同期的7.8%，提升至13.4%。

隨著市場變化，民營房企獲得了喘息的空間，只是敢拿地的依舊在少數(shù)。

邦泰就是其中一個(gè)，或者說它是最特別的一個(gè)。

今年前9個(gè)月，邦泰集團(tuán)拿地21宗，拿地面積為186萬㎡，拋開地方城投，這個(gè)數(shù)據(jù)僅次于中海地產(chǎn)，排名全國第5，民企第1。

可能這么說，大家還是沒什么概念。

去年全年，邦泰拿了22宗地，權(quán)益新增土儲貨值為131億元。

而今年截至目前，邦泰不僅在拿地?cái)?shù)量上，已經(jīng)和去年全年持平，更關(guān)鍵的權(quán)益土儲貨值，更是達(dá)到231億元，比去年整整高出：

近100億元。

在拿地總數(shù)持平的情況下，土儲貨值更高，說明拿地質(zhì)量更高。不出意外，邦泰還會繼續(xù)拿地，也就是說：

今年邦泰將實(shí)現(xiàn)拿地?cái)?shù)量、質(zhì)量的雙重突破。

回看近幾年邦泰的發(fā)展，基本上年年都在“突破”：

2021年，民營房企爆雷元年，邦泰突破大勢，開啟全國化； 2022年全國土拍冷場，邦泰逆勢拿地7宗； 2023年，邦泰拿地?cái)?shù)量直接翻了3倍，以21宗地、95億的權(quán)益拿地金額，殺入全國百強(qiáng)； 2024年，權(quán)益拿地破百億，成為民企中僅次于濱江的拿地之王......

在大部分民企的收縮時(shí)刻，邦泰不僅敢沖，而且越?jīng)_越猛，說是“最強(qiáng)黑馬”一點(diǎn)兒也不為過。

問題來了，邦泰為什么敢這么沖？狗蛋覺得，這和這家房企的“錯位戰(zhàn)略”，有著密不可分的關(guān)系。

簡單說，邦泰主攻的方向，都是目前主流房企不重視，或者說沒有精力重視的部分。

比如拿地上，在集團(tuán)全國擴(kuò)張的初期，除了成都等個(gè)別幾個(gè)城市外，邦泰甚至很少進(jìn)入省會城市，基本上都在三四線城市做下沉。

這兩年，主流房企開始將戰(zhàn)略重心放在北京、上海等一線城市，邦泰則乘勢開始往二線、新一線城市進(jìn)發(fā)，比如今年，邦泰加快了在山西、昆明、西安、武漢、重慶、南昌等地的布局。

這種錯位，讓邦泰避免了很多不必要的內(nèi)卷，節(jié)省了拿地成本。2025年新增的土地中，邦泰超80%的土地，溢價(jià)率低于15%。

同時(shí)，在產(chǎn)品方面，錯位也幫助邦泰積累了不錯的口碑。

有人說，邦泰的產(chǎn)品一拿出來就是降維打擊。

比如在西安，邦泰2024年底進(jìn)入西安市場，到現(xiàn)在已經(jīng)布局了5個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)?shù)孛襟w形容邦泰是“秀才砸場子”，細(xì)節(jié)、質(zhì)感碾壓很多本地房企。

小紅書上，很多三四線城市的業(yè)主聊到邦泰，也大多是肯定態(tài)度。

邦泰的產(chǎn)品，在高能級城市或許排不上號，但放到下沉市場，就屬于頂尖產(chǎn)品了。

而且邦泰非常擅長復(fù)制成功經(jīng)驗(yàn)，比如在合肥，長沙已經(jīng)驗(yàn)證成功的產(chǎn)品邏輯，在進(jìn)入新市場時(shí)，直接照搬，省去了再做一套邏輯的精力。

在這樣的理念下，邦泰的擴(kuò)張速度是非�？鋸埖�，從2021年到現(xiàn)在，短短四年不到的時(shí)間，邦泰從一個(gè)地方房企，搖身一變，變成了布局35城的全國性房企。

關(guān)鍵，錯位讓邦泰剩下了拿地成本、產(chǎn)品研發(fā)成本，意味著邦泰可以用更低的價(jià)格進(jìn)攻市場，打出性價(jià)比。

鐵柱開玩笑說，這套打法其實(shí)挺有雷軍那味兒的，輕技術(shù)、夠下沉、品質(zhì)碾壓同價(jià)格段的競品——

這很小米。

不同的是，邦泰這套打法的底層邏輯，還是地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)的“高周轉(zhuǎn)”，即在低成本的基礎(chǔ)上，保持高速去化，回款再拿地，形成循環(huán)。

這也給邦泰埋下了一些隱憂。

邦泰集團(tuán)不是上市房企，融資渠道有限，最早，邦泰的融資依賴對內(nèi)，也就是員工跟投，資金從十萬到百萬不等。

但這種融資模式始終有個(gè)上限，特別是這幾年，隨著邦泰的胃口越來越大，僅靠跟投是很難滿足的。

邦泰給出的解決方案是做股權(quán)質(zhì)押。

從去年開始，凡是邦泰集團(tuán)進(jìn)駐的城市，所成立的項(xiàng)目公司股權(quán)都進(jìn)行了質(zhì)押融資，質(zhì)押對象為地方銀行、保理機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)等等。

這在一定程度上，緩解了邦泰擴(kuò)張過程中的資金壓力。

不過，股權(quán)質(zhì)押融資的利息遠(yuǎn)高于正常開發(fā)貸款，這也要求項(xiàng)目有更強(qiáng)的去化能力，否則公司容易被高息拖垮。

邦泰旗下子公司，已有被執(zhí)行的先例，今年4月，宜賓邦泰置業(yè)有限公司被宜賓市翠屏區(qū)法院列為執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的超百萬。

在這個(gè)過程中，邦泰積累下的口碑，也有被侵蝕的跡象。

一方面，因?yàn)槠焚|(zhì)問題，邦泰全國維權(quán)項(xiàng)目越來越多。典型的有邦泰合肥的首入項(xiàng)目“東方雅頌”，還有邦泰寬語、西昌·熙悅府等等。

另一方面，要保證快速去化，邦泰部分項(xiàng)目的尾盤，有大額折扣的情況出現(xiàn)，因?yàn)檫@個(gè)，邦泰沒少被蛐蛐“背刺老業(yè)主”。

此外，還有產(chǎn)品問題。

其實(shí)邦泰內(nèi)部經(jīng)過多年發(fā)展，已經(jīng)形成境系、悅系、府臺系、天字系、院子系五大產(chǎn)品系，但說實(shí)話，不光圈外的人不了解，甚至很多圈內(nèi)的人，對邦泰的產(chǎn)品系都知之甚少。

究其原因，邦泰在產(chǎn)品力上和主流房企還有一定的差距，這不是靠“錯位戰(zhàn)略”就可以彌補(bǔ)的。

其次，在產(chǎn)品線的營銷上，邦泰目前是缺位的。

總之，從黑馬到千里馬，邦泰還有很長的路要走。

鐵柱說，融資問題、產(chǎn)品問題，地產(chǎn)圈的小米得靠自己想辦法解決，至于營銷，或許可以請教一下雷布斯？