近日，有購(gòu)房者通過(guò)青島政務(wù)網(wǎng)反映：李滄某樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商對(duì)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行封窗，將陽(yáng)臺(tái)和客廳打通，明顯違法，希望住建局介入調(diào)查處理，退還已付的10萬(wàn)元購(gòu)房款。然而，青島住建局的回復(fù)卻很“委婉”……

1、

開(kāi)發(fā)商為何熱衷封窗？

據(jù)這位購(gòu)房者的描述：他認(rèn)購(gòu)李滄某項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商存在客廳陽(yáng)臺(tái)改造的違法違規(guī)行為。該項(xiàng)目143㎡戶(hù)型樣板間中，開(kāi)發(fā)商對(duì)長(zhǎng)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行封窗，將陽(yáng)臺(tái)和客廳打通，改造成一體化空間使用。

根據(jù)《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，陽(yáng)臺(tái)是用于提供室外休閑和通風(fēng)的場(chǎng)所，不得改造為室內(nèi)功能空間；《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》也明確規(guī)定，陽(yáng)臺(tái)應(yīng)保持開(kāi)敞，不可封閉或改建為其他用途的室內(nèi)空間。開(kāi)發(fā)商該行為違反《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十四條規(guī)定的：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)”。希望住建局作為主管部門(mén)介入調(diào)查處理，并搭建溝通平臺(tái)組織調(diào)解，協(xié)調(diào)退還交的10萬(wàn)元房款。

這起糾紛的核心，是開(kāi)發(fā)商將陽(yáng)臺(tái)封窗后與客廳打通，改造成一體化空間。表面上看，這似乎只是個(gè)小改動(dòng)，但背后卻藏著青島樓市的潛規(guī)則。

2、

青島樓市潛規(guī)則被撕開(kāi)

將陽(yáng)臺(tái)封窗后與客廳打通，這種操作在業(yè)內(nèi)早已見(jiàn)怪不怪。現(xiàn)在青島的新房項(xiàng)目，要是不做點(diǎn)陽(yáng)臺(tái)改造，反倒成了異類(lèi)。開(kāi)發(fā)商通過(guò)陽(yáng)臺(tái)改造，可以顯著提升得房率，封窗后的陽(yáng)臺(tái)面積，被納入室內(nèi)使用，卻可能仍按半面積計(jì)算，等于變相降低了房?jī)r(jià)、提升了項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比。

開(kāi)發(fā)商為了提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，不斷在戶(hù)型創(chuàng)新上做文章；在樓市上行期，這些小問(wèn)題，大家睜只眼閉只眼就過(guò)去了；但當(dāng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，這些細(xì)節(jié)問(wèn)題就成了退房的導(dǎo)火索。

“現(xiàn)在住的房子，有幾個(gè)不封陽(yáng)臺(tái)的？”青島房產(chǎn)咨詢(xún)?nèi)簝?nèi)，有人感慨。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這位購(gòu)房者很可能是看到樓盤(pán)降價(jià)、自己買(mǎi)虧了想退房，才盯著封窗這事不放，就是為了找個(gè)理由退房。有人甚至直言，支持開(kāi)發(fā)商不退房款，否則以后幾乎所有樓盤(pán)的購(gòu)房者，都能以這個(gè)借口退房。

3、

青島官方態(tài)度“委婉”

那么問(wèn)題來(lái)了，這10萬(wàn)房款，到底能不能退？

青島住建局的答復(fù)是：

經(jīng)我局業(yè)務(wù)部門(mén)工作人員協(xié)調(diào)，目前已搭建您與建設(shè)單位的溝通平臺(tái)，感謝您對(duì)住建工作的關(guān)心和支持。

這個(gè)表態(tài)很“委婉”，很住建局：潛臺(tái)詞是讓雙方協(xié)商解決。按照青島住建局，以往針對(duì)類(lèi)似投訴的答復(fù)，基本就是暗示：既然雙方已簽協(xié)議，如果協(xié)商不成，就通過(guò)司法途徑解決。

從法律層面分析，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十四條，開(kāi)發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)。若該項(xiàng)目的陽(yáng)臺(tái)改造未經(jīng)審批，購(gòu)房者有權(quán)主張解除合同。但實(shí)踐中，法院一般會(huì)綜合考慮：這種改造是否影響結(jié)構(gòu)安全、居住功能？其次是開(kāi)發(fā)商是否履行了告知義務(wù)，購(gòu)房者是否在簽約時(shí)知曉改造情況。如果開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售時(shí)，明確告知陽(yáng)臺(tái)屬于改造部分，沒(méi)有隱瞞了這個(gè)情況，那法院可能不支持退房。

這事，對(duì)青島樓市的警示是，與其事后扯皮，不如在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，就做好合規(guī)工作，在銷(xiāo)售時(shí)明確告知改造情況，讓購(gòu)房者知情選擇。