農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)，絕非只要簽了合同“一手交錢(qián)、一手交房”那般簡(jiǎn)單，其背后牽涉著特殊的法律規(guī)定，一旦觸碰紅線，合同便歸于無(wú)效，涉及此類(lèi)交易時(shí)，要保持清醒的頭腦。

以案設(shè)法528期，農(nóng)村自建房買(mǎi)賣(mài)案

農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)，絕非只要簽了合同“一手交錢(qián)、一手交房”那般簡(jiǎn)單，其背后牽涉著特殊的法律規(guī)定，一旦觸碰紅線，合同便歸于無(wú)效，涉及此類(lèi)交易時(shí)，要保持清醒的頭腦。

一．案子簡(jiǎn)介

李某看中了許某的一處在農(nóng)村的房產(chǎn)，雙方協(xié)商后達(dá)成買(mǎi)賣(mài)意向，李某向許某支付了3.3萬(wàn)元購(gòu)房定金。但此后李某發(fā)現(xiàn)，所涉房產(chǎn)實(shí)為許某配偶付某名下的農(nóng)村宅基地住房，許某本人并非宅基地使用權(quán)人，也未能提供其配偶同意出賣(mài)的證明。由于該房屋無(wú)法過(guò)戶(hù)，交易陷入僵局。李某認(rèn)為許某的行為構(gòu)成違約，要求其返還定金，但許某推諉拒絕。于是李某上訴，請(qǐng)求解除合同并返還定金3.3萬(wàn)元。

法庭審理后認(rèn)為，本案所涉房屋建于農(nóng)村宅基地之上。許某將房屋出賣(mài)給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的李某，違反了我國(guó)土地管理法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，雙方達(dá)成的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。判決許某返還李某定金3.3萬(wàn)元。

二．案子的警示

這起案件帶來(lái)的核心警示意義是：法律紅線不可逾越。

1.對(duì)于購(gòu)房者而言， 購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋前，要先查下自身的“身份”是不是該村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，同時(shí)要核實(shí)房屋的完整權(quán)屬證明，并要求所有權(quán)人及其共有人共同簽署合同；

2.對(duì)于賣(mài)房者而言：要誠(chéng)信守法。許某在未取得配偶授權(quán)、明知交易存在法律障礙的情況下，仍收取他人定金，最終不僅交易不成，還輸了官司，損害了自身信譽(yù)。作為賣(mài)方，應(yīng)如實(shí)披露房屋信息，明知合同無(wú)效卻仍與他人締約，需要對(duì)合同無(wú)效的后果承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；

3.對(duì)于所有交易主體：合同無(wú)效≠無(wú)需負(fù)責(zé)。雖然本案因合同無(wú)效而判令返還財(cái)產(chǎn)，看似回到了起點(diǎn)，但雙方都投入了時(shí)間、精力，并承擔(dān)了訴訟成本。

三．相關(guān)法律

1.《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)的取得、行使和【轉(zhuǎn)】讓?zhuān)柽m用土地管理法的法律規(guī)定。將農(nóng)村宅基地房屋出賣(mài)給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，實(shí)質(zhì)上改變了宅基地的權(quán)屬和用途，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故而合同無(wú)效。

2.《民法典》第一百五十三條規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。