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“我們小區(qū)是不是也要拆了？”
“我表姐在上海東安一村，簽約價(jià)13萬(wàn)/㎡，我這套要是能按那個(gè)價(jià)格補(bǔ)償，我立刻搬。”
“可到底是拿錢合適，還是換房劃算啊？我怕被坑?！?/p>

這是上周我加入的一個(gè)“拆遷討論群”里的對(duì)話，大家的問題很相似：

我家會(huì)不會(huì)被拆？
拆了能拿多少錢？
補(bǔ)償怎么選最劃算？
合同要注意什么，怎么避免被忽悠？

2025年，國(guó)家在文件里反復(fù)強(qiáng)調(diào)“城市更新”，但不同于過去的大拆大建，這次的關(guān)鍵詞是“精準(zhǔn)改造”。

只拆該拆的，能修的修，能加固的加固?？梢坏┹喌阶约侯^上，信息太多反而更迷糊。

.01
拆哪些房？

今年的政策邏輯很明確：不搞大拆大建，而是“精準(zhǔn)改造”。

簡(jiǎn)單說，這三類房子是重點(diǎn)。

① 第一類是危房。

如果你家墻體開裂到能塞進(jìn)手指、承重墻松動(dòng)、地基下沉，或者抗震能力不足，很可能會(huì)被劃為C級(jí)或D級(jí)危房。C級(jí)是“局部危險(xiǎn)”，還能加固；D級(jí)是“整體危險(xiǎn)”，必須盡快處理。

比如長(zhǎng)沙雨花區(qū)湘農(nóng)橋社區(qū)，整片老樓建于上世紀(jì)70年代，滲水、傾斜、裂縫嚴(yán)重，安全隱患大。當(dāng)?shù)卣疀]有走傳統(tǒng)整體拆遷的路，而是用“代辦代建+政府補(bǔ)貼”模式：政府補(bǔ)貼1050元/㎡，居民自籌約2000元/㎡，統(tǒng)一重建新房，產(chǎn)權(quán)不變、地段不變。

對(duì)于居民來說，用比市場(chǎng)價(jià)低得多的錢，換回一套安全的新房，而且生活圈不變，孩子的學(xué)區(qū)也不受影響。

② 第二類是老舊預(yù)制板房。

這些房子是上世紀(jì)80年代前的產(chǎn)物，建得快、拼接松，抗震性能差。唐山大地震時(shí)，預(yù)制板房的倒塌率幾乎是磚混結(jié)構(gòu)的很多倍。今年的城市更新政策明確提出，這類房子要優(yōu)先排查：能加固就加固，不能加固就拆。

③ 第三類是城中村和低效老舊小區(qū)。

這類房子可能還“能住”，但問題在于地段和土地利用率。如果你家小區(qū)靠近地鐵、商圈、城市副中心，但容積率低、公共配套差，很可能被列入更新計(jì)劃。

比如廣州白云區(qū)的一個(gè)地鐵口城中村項(xiàng)目，去年啟動(dòng)“房票安置”試點(diǎn)，居民拿著房票可以去周邊指定樓盤買房，政府還額外補(bǔ)貼15%，很多人順勢(shì)換到了新房。

一句話總結(jié)：

房子不安全，或者土地價(jià)值高，才可能在名單上；普通小區(qū)大多不用擔(dān)心。

.02
怎么補(bǔ)償？

這是最讓人關(guān)心的，也是最容易被忽悠的。

2025年的補(bǔ)償不再一刀切，而是“三選一”：拿錢、換房、房票安置。

如果你選擇拿錢，補(bǔ)償價(jià)一般參考周邊同類商品房的市場(chǎng)價(jià)，部分城市還會(huì)給額外獎(jiǎng)勵(lì)。

上海東安一村就是最典型的例子。這個(gè)項(xiàng)目是上海舊改歷史上體量最大的一次，涉及4500多戶居民，三周內(nèi)簽約率突破99%。媒體披露，貨幣補(bǔ)償最高達(dá)13.5萬(wàn)元/㎡，比同片區(qū)二手房高出15% 。

這背后的邏輯很簡(jiǎn)單：核心地段+政府資金充足+想快速推進(jìn)項(xiàng)目。

如果你想繼續(xù)留在原地，可以選產(chǎn)權(quán)置換。

舊房換新房，而且面積可能更大、戶型更好。比如邯鄲某項(xiàng)目試點(diǎn)“1:1.1”置換，100㎡老房換110㎡新房；人均不足30㎡的家庭還能享受“保底補(bǔ)足”政策。

這種方式適合想守住原學(xué)區(qū)、原生活圈的人。

房票安置則是近兩年最受關(guān)注的安置方式。

政府直接給你一張“購(gòu)房券”，金額等于補(bǔ)償款，你可以去周邊指定新盤買房。廣州白云區(qū)試點(diǎn)房票安置，選擇這一方案的居民還能額外拿到15%的購(gòu)房補(bǔ)貼，稅收也延遲繳納。對(duì)想馬上換新房的人來說，這幾乎是最靈活的方式。

總的來看：

地段好、房?jī)r(jià)高 → 拿錢劃算；

想留原地、學(xué)區(qū)好 → 置換安全；

想換更好的新房 → 房票最靈活。

.03
怎么做才能不吃虧？

很多人覺得拆遷就是“等方案、簽字、拿錢”，但實(shí)際上，吃虧的大多數(shù)是因?yàn)闆]做功課。

在2025年的城市更新中，想保護(hù)自己，需要盯住四件事。

第一，別信口頭承諾。微信群里的“內(nèi)部消息”“高價(jià)補(bǔ)償”很多不準(zhǔn)確，只有政府公告和書面合同才算數(shù)。最高法在多起案件中明確，未經(jīng)合法補(bǔ)償決定、僅憑口頭或臨時(shí)通知進(jìn)行拆遷的，屬于違法行為。

第二，協(xié)議里必須寫清楚付款時(shí)間。國(guó)家文件強(qiáng)調(diào)“先補(bǔ)償、后搬遷”，如果沒寫明支付節(jié)點(diǎn)，堅(jiān)決別簽。比如金華“許水云案”，當(dāng)?shù)卣跊]有補(bǔ)償安置到位的情況下就強(qiáng)拆，結(jié)果被最高人民法院確認(rèn)違法。所以合同里寫清“補(bǔ)償款到賬，方可交房”，是保底的安全線。

第三，資料一定要齊全。房產(chǎn)證、土地證、購(gòu)房合同、裝修票據(jù)、面積測(cè)繪報(bào)告，這些直接決定你拿多少錢。長(zhǎng)沙湘農(nóng)橋社區(qū)就有居民，最初方案只按75㎡補(bǔ)償，后來拿出當(dāng)年的合法擴(kuò)建批文，最終補(bǔ)償面積增加到92㎡，多拿了近20萬(wàn)。多一份憑證，就可能多一大筆補(bǔ)償。

第四，關(guān)注評(píng)估和鑒定的合法性。危房鑒定必須由住建部門認(rèn)定的機(jī)構(gòu)出具，評(píng)估報(bào)告也必須有兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，這是國(guó)務(wù)院《房屋征收評(píng)估辦法》里寫明的硬杠桿。

在廣西百色“梁鳳吉案”里，當(dāng)?shù)卣疀]有委托合法機(jī)構(gòu)評(píng)估，也沒有保障被征收人選擇補(bǔ)償方式的權(quán)利，還擅自強(qiáng)拆，最后一二審法院都判定補(bǔ)償決定違法，要求重新補(bǔ)償。這類案例提醒我們：只要程序不合法，補(bǔ)償結(jié)果就能推翻。

一句話總結(jié)：

合同里寫的才算數(shù)，證據(jù)齊全才拿得穩(wěn)，評(píng)估鑒定合規(guī)才能拿得安心。

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